Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 1, 13 mai 2025, n° 24/01509

TJ Meaux 13 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Manquement à l'obligation d'information précontractuelle
La cour a estimé que Monsieur [P] [W] [L] n'avait pas connaissance du projet de rénovation urbaine, et ne pouvait donc pas être tenu responsable d'un dol.
Rejeté
Perte de revenus due à l'annulation du projet
La cour a jugé que l'absence de démonstration d'une faute contractuelle de Monsieur [P] [W] [L] justifiait le rejet de la demande.
Rejeté
Préjudice moral lié à l'annulation du projet
La cour a estimé que l'absence de réitération de la cession était imputable aux époux [S], justifiant le rejet de la demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les époux [S] demandent l'annulation d'une promesse de cession de fonds de commerce, la restitution d'une somme séquestrée de 24 000 euros, ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice financier et moral. Les questions juridiques posées concernent le dol et l'obligation d'information précontractuelle, ainsi que la validité de la promesse de cession. Le tribunal rejette la demande d'annulation, considérant que le vendeur n'avait pas connaissance d'informations déterminantes à communiquer. Il ordonne la restitution de la somme séquestrée aux époux [S], mais déboute ces derniers de leurs demandes de dommages et intérêts, les condamnant aux dépens.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 1, 13 mai 2025, n° 24/01509
Numéro(s) :	24/01509
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandra TCHAKERIANFrançois MEURINThierry DAVID
Cabinet(s) :	TOURAUT AVOCATS

Texte intégral

— N° RG 24/01509 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOXG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Février 2025

Minute n°25/462

N° RG 24/01509 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOXG

CCC : dossier

FE :

— M^e TCHAKERIAN

— M^e MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [G] [O] épouse [S]

Monsieur [F] [S]

[Adresse 2]

représentés par M^e Alexandra TCHAKERIAN, avocate au barreau de MEAUX, avocate plaidante

DEFENDEURS

Monsieur [P] [W] [L]

[Adresse 1]

représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Maître [N] [Z]

[Adresse 7]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 08 Avril 2025, en présence de M.[X] auditeur de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

Réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

— N° RG 24/01509 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOXG

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par acte sous seing privé du 23 juin 2023, Monsieur [F] [S] et Madame [G] [O] épouse [S] (ci-après les époux [S]) ont conclu avec Monsieur [P] [W] [L] une promesse synallagmatique de vente et d’achat du fonds de commerce appartenant à Monsieur [P] [W] [L] exploité dans un local situé à [Adresse 10] donné à bail par Monsieur [T] [J].

Par acte notarié du 31 août 2023, Monsieur [T] [J] a conclu avec les époux [S] une promesse de vente portant sur le bien immobilier situé [Adresse 5] [Localité 9] (77).

Le 16 octobre 2023, l’établissement public foncier d’Ile de France (ci-après EPFIF) a signifié aux époux [S] une décision d’exercice du droit de préemption urbain concernant le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9] (77).

Par actes délivrés par commissaire de justice les 25 et 27 mars 2024, les époux [S] ont assigné Monsieur [P] [W] [L] et Maître [N] [Z] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Vu les articles 1112-1 et 1137 du code civil,

— prononcer1a nullité de la promesse de cession de fonds de commerce en date du 23 juin 2023,

— condamner Monsieur [P] [W] [L] à leur restituer la somme de 24 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation séquestrée à la CARPA par Maître [N] [Z], avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— enjoindre en conséquence à Maître [N] [Z], ès qualités de séquestre conventionnel de l’indemnité d’immobilisation de leur remettre la somme de 24 000 euros détenue sur un compte à la CARPA,

— condamner Monsieur [P] [W] [L] à leur verser la somme de 35 055,60 euros au titre du préjudice financier,

— condamner Monsieur [P] [W] [L] à leur verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [P] [W] [L] à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [P] [W] [L] aux entiers dépens d’instance et d’exécution.

Au soutien de leur demande de nullité, les époux [S] font valoir au visa des articles 1112-1 et 1137 du code civil que Monsieur [P] [W] [L] a manqué à son obligation d’information précontractuelle en ne faisant pas état du projet de rénovation urbaine de l’écoquartier [Adresse 8]. Ils précisent que ce projet remet en cause la pérennité du bail commercial en ce qu’il est prévu la démolition des bâtiments afin de créer plus d’un millier de logements. Ils considèrent que cette information est déterminante du consentement et que son défaut est constitutif d’un dol justifiant la nullité de la promesse de cession du fonds de commerce. Ils exposent que Monsieur [P] [W] [L] avait parfaitement connaissance des opérations de l’EPFIF puisqu’il a participé activement le 24 mars 2022 à la visite des lieux ainsi qu’à la présentation du projet de réhabilitation par Monsieur [V], en charge du projet pour l’EPFIF.

Ils sollicitent outre l’annulation de la promesse de cession du fonds de commerce et la restitution du séquestre avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, la réparation de leurs préjudices. Ils expliquent que l’attitude dolosive de Monsieur [P] [W] [L] leur a causé un préjudice tant au coût de l’acte juridique signé qu’au titre du préjudice moral lié à l’annulation du projet envisagé alors qu’ils s’y étaient pleinement investis. Ils précisent qu’ils avaient donné congé à leur bailleur et que Monsieur [S] a bénéficié d’une mise en disponibilité pour un an de son poste de fonctionnaire territorial. Ils déclarent qu’il a ainsi perdu 2921,30 euros par mois pendant un an, soit la somme totale de 35 055,60 euros. Ils ajoutent que l’immobilisation injustifiée de la somme de 24 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [N] [Z] leur a causé un préjudice financier. Ils demandent la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en sus du préjudice financier.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électroniques le 29 août 2024, Monsieur [P] [W] [L] demande au tribunal de :

Vu les articles 1112-1 et 1137 du code civil,

Vu les articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile,

— débouter les époux [S] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— condamner les époux [S] à lui verser la somme de 24 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse,

— autoriser Maître [N] [Z], ès qualités de séquestre conventionnel de l’indemnité d’immobilisation, de remettre cette somme entre ses mains,

— condamner les époux [S] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [S] aux entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande de nullité et de restitution de la somme séquestrée, Monsieur [P] [W] [L] fait valoir au visa de l’article 1112-2 du code civil qu’il n’a pas manqué à son obligation d’information précontractuelle puisqu’il n’avait pas connaissance du projet de rénovation urbain en amont de la signature de la promesse de cession du fonds de commerce. Il reconnaît qu’il était présent lors de la visite des locaux mais précise qu’il l’a été en sa qualité d’exploitant du fonds de commerce et qu’il n’a reçu aucune information sur la nature et la raison de la visite. Il ajoute que la promesse de vente ne comportait aucune condition suspensive relative à l’acquisition du bien immobilier, que seul Monsieur [P] [W] [L] avait connaissance du projet de l’EPFIF et que celui-ci est tiers à la promesse de cession du fonds de commerce. Il indique enfin qu’aucune preuve d’un aléa n’est rapportée, le projet de rénovation urbaine n’ayant pas débuté et que le bail, qui avait été consenti le 12 mars 2020, devait prendre fin le 12 mars 2029, de sorte que la pérennité à long terme n’était pas garantie, le bailleur pouvant refuser le renouvellement.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, il explique que les époux [S] ne justifient pas de la perte effective de l’emploi de Monsieur [S]. Il souligne que la mise en disponibilité de Monsieur [S] devait intervenir postérieurement à l’exercice du droit de préemption par l’EPFIF, de sorte qu’il a pu être réintégré entre temps. Il ajoute que la somme de 5000 euros réclamée par ailleurs n’est fondée ni en son principe ni en son montant.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, il fait valoir que les parties se sont engagées dans l’acte du 23 juin 2023 à lui verser la somme de 24 000 euros au cas où ils renonceraient à l’achat du fonds de commerce.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Bien que cité à personne le 25 mars 2024, Maître [N] [Z] n’a pas constitué avocat. En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 8 avril 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de nullité du contrat :

L’article 1112-1 du code civil énonce que la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat.

L’article 1130 du code civil prévoit que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du code civil précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Les époux [S] produisent deux pièces pour établir que Monsieur [P] [W] [L] avait connaissance d’une information déterminante qu’il na pas communiqué avant la signature de la promesse de cession de fonds de commerce, viciant ainsi leur consentement.

La première est un courriel adressé le 22 novembre 2023 par Monsieur [K] [V], directeur de projets fonciers pour l’EPFIF dans lequel il déclare :

« les propriétaires de biens sis dans le périmètre d’intervention foncière de l’EPFIF relatif au projet d’écoquartier « [Adresse 11] » ont reçu en décembre 2020 un courrier de ma part les informant à la fois de l’existence de cette convention et de l’intérêt de l’EPFIF pour l’acquisition de leur bien.

A la suite de ce courrier, de nombreuses visites de biens ont eu lieu et un certain nombre d’acquisitions amiables ou par voie de préemption sont intervenues.

Dans le cadre de notre mission, j’ai visité le [Adresse 3] le 24 mars 2022, accompagné par un inspecteur des Domaines et guidé par Mr [J] et par MR [W]. »

La seconde est un courriel adressé par Monsieur [K] [V], directeur de projets fonciers pour l’EPFIF dans lequel il déclare :

« je vous confirme bien volontiers que la visite des lieux s’est bien faite en compagnie de Mr [W] qui nous a fait visiter l’intégralité du local occupé, y compris le logement et la partie « sécurisée du local commercial ».

Monsieur [P] [W] [L] verse au débat une attestation de Monsieur [T] [J] dans laquelle il énonce que « lors des visites de Monsieur [K] [V], responsable de projet foncier de l’établissement public foncier, Monsieur [P] [W], locataire et exploitant de cette brasserie, n’a jamais participé à nos échanges ni conviés à nos discussions ».

Il résulte de ces éléments que si Monsieur [P] [W] [L] était présent et a fait visiter les locaux, rien ne permet d’établir qu’il avait connaissance du projet de rénovation urbaine de l’EPFIF. Il ne saurait dès lors lui être reproché une quelconque réticence dolosive.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande d’annulation de la promesse de cession du fonds de commerce.

Sur les demandes relatives à la somme séquestrée :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 27 de la promesse de cession de fonds de commerce prévoit en son paragraphe 27.1 que :

« celle des parties qui refusera soit de vendre, soit d’acheter deviendra, du fait même, débitrice du dédit convenu au profit de son cocontractant.

Pour la mise en œuvre de cette stipulation, les parties conviennent que dans l’hypothèque où, après la levée des conditions suspensives, la signature de l’acte de cession projeté ne serait pas intervenue au plus tard à la date de réalisation stipulée, la Partie non-défaillante, qui souhaite réaliser la cession, adressera à l’autre partie (dite partie défaillante) une mise en demeure par acte extrajudiciaire de venir signer l’acte de vente aux conditions prévues au cabinet du rédacteur des actes en respectant un délai minimum de convocation de 3 jours ouvrés.

La partie qui ne se présenterait pas ou refuserait de signer l’acte de vente sera considérée comme ayant opté irrévocablement pour le paiement de l’indemnité convenue ci-dessous et le montant de cette dernière sera acquis de plein droit à l’autre cocontractant ».

Le paragraphe 27.2 précise que :

« En garantie du paiement de la somme due, au cas où le soussigné de seconde part déciderait de ne pas acquérir, celui-ci remettra au plus tard le 30 juin 2023 à Maître [N] [Z] Avocat – [Adresse 6] réglementairement habilité à la recevoir, la somme de VINGT-QUATRE MILLE EUROS (24.000€) en chèque à l’ordre de la CARPA ».

Monsieur [P] [W] [L] ne produit aucune pièce permettant de démontrer qu’il a souhaité réaliser la cession du fonds de commerce avec les époux [S] en les mettant en demeure de venir signer la vente. Il communique au contraire l’acte de vente du fonds de commerce qu’il a conclu avec Monsieur [A] [I] [M] le 31 mai 2024.

En conséquence, Monsieur [P] [W] [L] sera débouté de sa demande et la somme séquestrée sera restituée aux époux [S] sans qu’il soit nécessaire d’adresser d’injonction à Maître [N] [Z].

Sur les intérêts moratoires :

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La promesse de cession du fonds de commerce prévoit en son paragraphe 27.2 que :

« En cas de non réalisation de la vente, Maître Thierry DAVID Avocat, séquestre, remettra le montant ci-dessus versé à la partie qui sera en droit de la recevoir, après l’accord exprès et par écrit de l’autre partie.

A défaut d’accord, il appartiendra aux parties d’agir sur le plan judiciaire afin de faire trancher le litige afin que soient déterminés les droits respectifs de chacune des parties.

Durant cette période de litige, la somme ci-dessus restera séquestrée entre les mains de Maître Thierry DAVID Avocat, et ne sera remise à la partie qui sera en droit de la percevoir qu’après notification d’une décision judiciaire revêtue de l’exécution provisoire, ou d’un protocole d’accord signé par les deux parties. »

Il en résulte que Monsieur [P] [W] [L], qui n’est pas à l’origine de l’absence de réitération de la vente, était en droit de s’opposer à la restitution amiable du séquestre aux époux [S].

Aucune faute ne peut dès lors lui être reprochée justifiant de le condamner à régler un intérêt moratoire.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

L’article 1231-1 précise que les dommages et intérêts sont dus, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, sauf s’il est justifié que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [S] justifie avoir sollicité le 25 juillet 2023 une disponibilité pour convenance personnelle d’une durée d’un an à compter du 1er décembre 2023 afin d’exercer une activité de débit de tabac.

Toutefois, en l’absence de démonstration d’une faute contractuelle ou précontractuelle de son cocontractant, Monsieur [P] [W] [L], la demande des époux [S] relative à l’indemnisation de leur perte de revenu sera rejetée.

En outre, Monsieur [P] [W] [L], qui n’est pas à l’origine de l’absence de réitération de la vente, était en droit de s’opposer à la restitution amiable du séquestre aux époux [S].

La demande des époux [S] relative à l’immobilisation injustifiée de la somme sera dès lors rejetée.

Enfin, les époux [S] indiquent avoir subi un préjudice moral lié à l’annulation du projet envisagé alors qu’ils s’y étaient pleinement investis.

Cependant, l’absence de réitération de la cession du fonds de commerce leur est imputable. En conséquence, leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner les époux [S], qui succombent, aux dépens ainsi qu’au paiement à Monsieur [P] [W] [L] d’une somme de 1000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les époux [S] seront par ailleurs déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [F] [S] et Madame [G] [O] de leur demande d’annulation de la promesse synallagmatique de vente et d’achat du fonds de commerce situé [Adresse 5] [Localité 9] (77) ;

Déboute Monsieur [P] [W] [L] de sa demande relative à la somme séquestrée ;

Dit que la somme de 24 000 euros séquestrée entre les mains de Maître Thierry DAVID, avocat, devra être restituée à Monsieur [F] [S] et Madame [G] [O] épouse [S] ;

Déboute Monsieur [F] [S] et Madame [G] [O] de leur demande de condamnation avec intérêt au taux légal ;

Déboute Monsieur [F] [S] et Madame [G] [O] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [F] [S] et Madame [G] [O] aux dépens ;

Condamne Monsieur [F] [S] et Madame [G] [O] à payer à Monsieur [P] [W] [L] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,