Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 3, 7 juillet 2025, n° 25/01242

TJ Meaux 7 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges avaient été approuvées par les assemblées générales et que les époux [U] n'avaient pas contesté leur créance, rendant leur obligation de paiement certaine et exigible.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par les époux [U] conformément à la loi sur la copropriété.
Rejeté
Préjudice financier causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé les difficultés de gestion causées par le non-paiement, rendant la demande de dommages et intérêts infondée.
Accepté
Droit à la contribution aux frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était équitable que les époux [U] contribuent aux frais engagés par le syndicat pour défendre ses intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 3, 7 juil. 2025, n° 25/01242
Numéro(s) :	25/01242
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bruno ALLALI

Texte intégral

— N° RG 25/01242 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZJU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 29 Avril 2025

Minute n°25/609

N° RG 25/01242 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZJU

CCC : dossier

FE :

M^e Bruno ALLALI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC LES ALLEES DE MONTEVRAIN Représenté par son syndic, la société ASL IMMOBILIER, dont le siège social se situe [Adresse 4].

[Adresse 13] et

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [K] [U]

[Adresse 5]

[Localité 8]

N’ayant pas constitué avocat

Madame [D] [T]

[Adresse 5]

[Localité 8]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [U] et Madame [D] [U] sont propriétaires des lots 165 correspondant à un appartement et les lots 485, 486 correspondants à deux emplacements de parking au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 10].

Les époux [U] ne réglaient pas régulièrement leurs charges de copropriété.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 28 juillet 2023, Maître [C], avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » a vainement mis en demeure les époux [U] de payer la somme de 5 910,18 euros au titre de leur charges de copropriété arrêtée au 14 juin 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par deux actes de commissaire de justice du 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » a fait assigner les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« – Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « [Adresse 9] » situé « [Adresse 12] », [Adresse 3], représenté par son syndic ASL IMMOBILIER,

En conséquence,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [D] [T] épouse [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « [Adresse 9] » situé « [Adresse 12] », [Adresse 3], représenté par son syndic, ASL IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  10.432,30 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 7/02/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/07/2023,

—  1.395,19 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 7/02/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/07/2023,

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [D] [T] épouse [U] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile. »

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » se fonde sur les dispositions 10, 10-1, 14-1et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, pour réclamer le paiement de l’arriéré de charge de copropriété évalué à la somme de 10 432,30 euros arrêtée au 7 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023, ainsi que le remboursement des frais de recouvrement évalués à la somme de 1 395,19 euros.

Il se fonde sur l’article 1240 du code civil pour soutenir que le comportement des époux [U] lui cause un préjudice financier distinct du simple retard de paiement qu’il évalue à la somme de 2 000 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement, assignés à personne, conformément à l’article 659 du code de procédure civile, les époux [U] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 6 mai 2025 et mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » produit :

— le relevé de propriété et la copie de l’acte de vente du 27 février 2020, indiquant que les époux [U] sont propriétaires en indivision des lots 165, 485 et 486 au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 25 mars 2021, 23 mai 2022, 27 juin 2022, 19 septembre 2023 et 6 juin 2024 approuvant les comptes des exercices sur la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2026 ;

— les attestations de non recours des assemblées générales des 25 mars 2021, 23 mai 2022, 27 juin 2022, 19 septembre 2023 et 6 juin 2024,

— les appels de fonds ainsi que les charges de copropriétés des époux [U] sur la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2025 ;

— un extrait du compte de copropriété des époux [U] au 7 février 2025, totalisant 10 432,30 euros au titre des charges de copropriété ;

— le courrier recommandé adressé aux époux [U] le 28 juillet 2023, contenant mise en demeure de paiement de la somme de 5 910,18 euros correspondant aux charges de copropriétés arrêtée au 14 juin 2023.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par les assemblées générales ordinaires des 25 mars 2021, 23 mai 2022, 27 juin 2022, 19 septembre 2023 et 6 juin 2024 du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » et que les sommes mentionnées dans le relevé du compte des copropriétaires au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par les époux [U] pour la somme de 10 432,30 euros arrêtée au 7 février 2025, appel de provision de charges du premier trimestre 2025 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » d’un montant 10 432,30 euros est certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1231-6 du code civil, le point de départ des intérêts légaux correspond à la date de la mise en demeure. En l’espèce, dans la mise en demeure du 28 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » a évalué le montant des sommes exigibles à 5910,18 euros.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » et les époux [U] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 432,30 euros arrêtée au 7 février 2025, correspondant aux appels de provision de charges du 1er avril 2021 au 31 mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023 pour la somme de 5 910,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 9] » verse aux débats les éléments suivants :

— un extrait de compte au 7 février 2025, totalisant 1 395,19 euros au titre des frais de recouvrement ;

— deux contrats de syndic conclu pour la période du 25 mars 2021 au 30 septembre 2025 ;

— les factures du syndic en date des 27 janvier 2022, 22 novembre 2022, 12 juin 2023 et du 14 juin 2023 au titre des frais de relance et mise en demeure totalisant 70 euros (20*3+10) ;

— les notes de frais et honoraires de Maître [C], conseil du syndic, en date des 14 juin, 6 juillet, 28 juillet et 25 août 2023 comptabilisant 1 069 euros (144 +598 +180+147) ;

— les factures du syndic en date du 7 novembre 2023 et 29 janvier 2025 correspondant aux frais de procédure d’un montant de 225 euros (75+150) ;

Il ressort de l’étude de ces pièces que les frais de relances et de procédures facturées par le syndic, ainsi que les honoraires de Me [C] correspondent aux sommes mentionnées à ce titre dans l’extrait de compte de copropriété des époux [U] arrêtées au 7 février 2025.

En revanche le relevé de frais et honoraires de Maître [M] ne correspond pas à la somme de 11,79 euros mentionnée dans l’extrait de compte de copropriété des époux [U] arrêtée au 7 février 2025.

Ainsi, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » à hauteur de 1 384 euros.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts légaux courent à compter du 28 juillet 2023 pour la somme de 1012 euros exigible à cette date (et non 1395,19 euros), et à compter de l’assignation pour le surplus.

En conséquence, les époux [U] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » la somme de 1 384 euros au titre des frais de recouvrement, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023 pour la somme de 1012 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par les époux [U] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » débouté de sa demande de condamnation des époux [U] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les époux [U] partie perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Les époux [U] seront par conséquent solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » la somme de 1 000 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic, ASL IMMOBILIER, 10 432,30 euros arrêtée au 7 février 2025, correspondant aux appels de provision de charges du 1er avril 2021 au 31 mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023 pour la somme de 5 910,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic, ASL IMMOBILIER, la somme de 1 384 euros au titre de ses frais de recouvrement, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023 pour la somme de 1012 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic, ASL IMMOBILIER, de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [K] [U] et Madame [D] [U] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [D] [U] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic, ASL IMMOBILIER, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT