Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 4, 27 novembre 2025, n° 25/03074

TJ Meaux 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la demande était justifiée, car Madame [N] [C] n'a pas contesté les décisions des assemblées générales et est donc tenue de payer les charges.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a estimé que les frais de recouvrement étaient justifiés et imputables à la propriétaire, mais a limité le montant à 79,20 euros.
Rejeté
Abus de droit dans l'opposition au paiement
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé que l'opposition de Madame [N] [C] avait dégénéré en abus, et a donc rejeté la demande.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné Madame [N] [C] à payer une somme au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 4, 27 nov. 2025, n° 25/03074
Numéro(s) :	25/03074
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Parties :	C

Texte intégral

Min N° 25/00903 bis

N° RG 25/03074 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBFK

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10]

Mme [N] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M. BOULLE Pierre lors de la mise à disposition et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Manuel RAISON

Copie délivrée

le :

à : Madame [N] [C]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [N] [C] est propriétaire des lots no 21, 50 et 60 dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 10], situé [Adresse 4] [Localité 11].

Invoquant la défaillance de la propriétaire dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat coopératif des copropriétaires de l’ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CITYA MONTEVRAIN, a, par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, fait assigner Mme [N] [C] à l’audience du 10 septembre 2025 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– condamner Mme [N] [C] à lui payer la somme de 904,09 euros au titre des charges arrêtées au 06 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2023 ;

– condamner Mme [N] [C] à lui payer la somme de 735,25 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement, somme à parfaire ;

– condamner Mme [N] [C] à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

– dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

– condamner Mme [N] [C] à lui payer la somme de 2 454 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout de l’assignation.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 1 383,59 euros, soit 648,34 euros au titre des charges et 735,25 euros au titre des frais.

Mme [N] [C] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025 prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

– un extrait de matrice cadastrale justifiant que Mme [N] [C] est propriétaire des lots no 21, 50 et 60 de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2022 ayant approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (résolution 6) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2023 ayant approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01er janvier au 31 décembre 2024 (résolution 7), des travaux de traitement de l’étanchéité (résolution 12) et le devis de l’entreprise HERHRUG (résolution 12) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01er janvier au 31 décembre 2023 (résolution 3), le budget prévisionnel de l’exercice du 01er janvier au 31 décembre 2025 (résolution 6) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01er janvier au 31 décembre 2024 (résolution 12), le budget prévisionnel pour l’exercice du 01er janvier au 31 décembre 2025 (résolution 13) et le budget prévisionnel pour l’exercice du 01er janvier au 31 décembre 2026 (résolution 14) ;

– les attestations de non-recours des assemblées générales des 15 juin 2022, 23 mai 2023, 25 avril 2024 et 15 mai 2024 ;

– les appels de fonds06 juin 2023, 06 juillet 2023, 08 septembre 2023, 07 décembre 2023, 07 mars 2024, 29 avril 2024, 07 juin 2024, 09 septembre 2024, 09 décembre 2024, 07 mars 2025 et 27 mai 2025 ;

– un décompte couvrant la période du 01er juillet 2023 au 08 septembre 2025.

Le décompte fait ressortir une créance de 648,34 euros, hors frais qui seront étudiés ci-dessous, cette somme n’étant pas contestée par Mme [N] [C].

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est justifiée au titre des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 08 septembre 2025 (3e trimestre 2025 inclus et après appel de provision).

Mme [N] [C] sera dès lors condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret no 67-223 du 17 mars 1967.

En application de l’article 1343-2, les intérêts échus produiront eux-même des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière à compter du 16 juin 2025, date à laquelle la demande a été formulée pour la première fois.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 735,25 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats le contrat de syndic détaillant les prestations prises en charge et les copies des mises en demeure des 20 octobre 2023 et 09 novembre 2023. Ces frais, prévus à l’annexe 2 du décret no 2015-342 du 26 mars 2015, sont donc imputables à la propriétaire.

Toutefois, les frais de constitution du dossier destiné à être remis à un commissaire de justice ou un avocat, de suivi du dossier et de tentative de médiation ne peuvent pas être imputés au copropriétaire débiteur dès lors qu’ils ne sont pas nécessaires au sens des dispositions susvisées et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété, faisant partie des fonctions de base du syndic.

Il convient, en conséquence, de limiter la condamnation de Mme [N] [C] à un total de 79,20 euros.

Les frais de recouvrement non retenus à son encontre de Mme [N] [C], soit pour un montant de 656,05 euros, doivent être recrédités sur son compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni ne caractérise le fait que l’opposition de la défenderesse aurait dégénéré en abus leur droit de se défendre en justice.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement aurait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, Mme [N] [C] succombant principalement à l’instance, il convient de la condamner aux entiers dépens, en ce compris le cout de l’assignation du 16 juin 2025.

Mme [N] [C] étant condamnée aux dépens, elle sera également condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé24 [Adresse 8] [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 648,34 euros au titre des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 08 septembre 2025 (3e trimestre 2025 inclus et après appel de provision), avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus lorsqu’ils seront dus pour une année entière à compter du 16 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 5] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 79,20 euros au titre des frais de recouvrement ;

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Mme [N] [C], soit pour un montant de 656,05 euros euros, doivent être recrédités sur son compte ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 5] ([Adresse 6] [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout de l’assignation du 16 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 5] ([Adresse 6] [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT