TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 23/06167 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YV5P

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 124-124bis-124ter avenue Jean Jaurès 92140 CLAMART représenté par son syndic :

C/

[L] [V],

[D] [K],

[M] [W] [K]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 124-124bis-124ter avenue Jean Jaurès 92140 CLAMART représenté par son syndic :

Société GESTUDE

40 rue Gabriel Péri

92120 MONTROUGE

Représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DEFENDEURS

Madame [L] [V]

124, avenue Jean Jaurès

92140 CLAMART

défaillante

Monsieur [D] [K]

124, avenue Jean Jaurès

92140 CLAMART

défaillant

Monsieur [M] [W] [K]

124, avenue Jean Jaurès

92140 CLAMART

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 124 -124 bis -124 ter avenue Jean-Jaurès à CLAMART (92140) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Madame [L] [V], Monsieur [D] [K] et Monsieur [M] [W] [K] (ci-après " les consorts [U] ") dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société GESTUDE, les ont fait assigner devant ce tribunal par exploit du 24 juillet 2023, aux fins de :

CONDAMNER solidairement Madame [L] [V], Monsieur [D] [K] et Monsieur [M] [W] [K] au paiement de la somme de 9.337,28 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 124-124bis-124ter, Avenue Jean Jaurès – 92140 CLAMART, avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

CONDAMNER solidairement Madame [L] [V], Monsieur [D] [K] et Monsieur [M] [W] [K] au paiement de la somme de 2.500,00 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 124-124bis-124ter, Avenue Jean Jaurès – 92140 CLAMART, à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil.

CONDAMNER solidairement Madame [L] [V], Monsieur [D] [K] et Monsieur [M] [W] [K] au paiement de la somme de 2.500,00 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 124-124bis-124ter, Avenue Jean Jaurès – 92140 CLAMART, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure Civile est de droit.

CONDAMNER solidairement Madame [L] [V], Monsieur [D] [K] et Monsieur [M] [W] [K] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la sarl Cabinet Elbaz et Associés, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Madame [L] [V], Monsieur [D] [K] et Monsieur [M] [W] [K], assignés par actes remis en l’étude de commissaire de justice qui indique leur avoir respectivement adressé la lettre prévue à l’article 658, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 9.337,28 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 9.042,28 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 295,00 euros (40,00+20,00+20,00+160,00+55,00), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.042,28 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte pour la période du 19 juin 2018 au 1er juillet 2023,

— les appels de fonds adressés à Madame [L] [V],

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 14 mars 2018, 1er juillet 2020 et 23 juin 2023, et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que les consorts [U] sont propriétaires des lots n°28 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 9.042,28 euros, déduction faite des frais de recouvrement de 295,00 euros qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 14 mars 2018, 1er juillet 2020 et 23 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les budgets prévisionnels des années 2017-2018 et 2018-2019, les comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2019, les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel de l’année 2020-2021, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Après analyse des procès-verbaux d’assemblée générale, il n’apparaît aucune résolution ayant permis aux copropriétaires d’approuver les comptes de l’exercice clos, ou le budget prévisionnel de l’année 2023.

Par conséquent, il convient de déduire du montant total réclamé par le syndicat des copropriétaires l’ensemble des charges demandées pour l’année 2023, correspondant à un montant de 1.866,56 euros.

De surcroît, l’analyse du relevé de compte montre que le syndicat des copropriétaires demande une somme de 9,67 euros libellée « solde antérieur ». Or, il ne fournit aucun élément permettant de justifier de la réalité de cette somme réclamée au titre des charges de copropriété.

Il conviendra donc de déduire ces montants du solde total dont le paiement est poursuivi (9.042,28 – 1.866,56 – 9,67 = 7.166,05 euros).

Ainsi, après déduction des sommes portées au crédit du compte du défendeur sur la période, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 7.166,05 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 19 juin 2018 au 31 décembre 2022, appel de provision du 1er octobre 2022 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023, date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

En conséquence, les consorts [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.166,05 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 19 juin 2018 au 31 décembre 2022, appel de provision du 1er octobre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juillet 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 295,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un décompte pour la période du 19 juin 2018 au 1er juillet 2023

— une lettre de « mise en demeure » en date du 12 avril 2023 aux 8.297,28 euros,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais des lettres de rappel du 11 septembre 2018 (40,00 euros), du 25 octobre 2018 (20,00 euros), du 22 novembre 2018, en ce que lesdites lettres de relance ne sont pas produites, ni les factures afférentes et, de surcroit, en ce que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que lesdites relances seraient postérieures à l’envoi d’une mise en demeure régulière tel qu’exigé par l’article 10-1 précité,

— frais de la lettre de mise en demeure du 12 avril 2023 (55 euros), dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile,

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (160 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 295,00 euros, débitée sans fondement sur le compte des consorts [U].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023, date de l’assignation.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

En l’occurrence, étant débouté de sa prétention au titre des frais de recouvrement, il s’ensuit que cette demande ne peut être davantage accueillie.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence des consorts [U] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que les consorts [U] seront condamnés à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [U], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par la Selarl Cabinet Elbaz et associés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les consorts [U] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les consorts [U] soient condamnés solidai-rement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la soli-darité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [V], Monsieur [D] [K] et Monsieur [M] [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 124-124 bis-124 ter avenue Jean-Jaurès à CLAMART (92140) représenté par son syndic :

— la somme de 7.166,05 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 19 juin 2018 au 31 décembre 2022, appel de provision du 1er octobre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juillet 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (295,00 euros) doivent être recréditées sur le compte de Madame [L] [V], Monsieur [D] [K] et Monsieur [M] [W] [K],

CONDAMNE in solidum Madame [L] [V], Monsieur [D] [K] et Monsieur [M] [W] [K] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la selarl Cabinet Elbaz et associés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT