— N° RG 25/00315 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 02 Juin 2025

Minute n°25/942

N° RG 25/00315 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZCY

le

CCC : dossier

FE :

— M^e RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro.RÉSIDENCE “LES [Adresse 5] DE MAUBUÉE” représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE, ayant son siège [Adresse 3],

[Adresse 2]

représenté par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [H] [J] [L]

[Adresse 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHRETIEN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, en présence de M^me MARTIN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHRETIEN, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

JUGEMENT DU 9 DECEMBRE 2025

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [H] [J] [L] est propriétaire des lots n°7 et 112 au sein de la résidence ‘‘[Adresse 4]'' située [Adresse 1], immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ensemble immobilier est administré par la société Foncia Marne-la-Vallée, syndic.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, délivré à personne, le syndicat des copropriétaires a délivré à Mme [L] une sommation de payer les charges de copropriété portant sur la somme de 2 643,84 euros.

Par acte du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, Mme [L] n’a pas constitué avocat. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner / condamner solidairement à lui payer les sommes de :

*8 399 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022,

*1 433,16 euros au titre des frais de recouvrement,

*1 200 euros à titre de dommages-intérêts,

*1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des articles 10 / 10-1 / 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, le paiement de l’arriéré de charges de copropriété évalué à la somme de 8 399 euros, arrêtée au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre le remboursement des frais de recouvrement. Il soutient par ailleurs que la résistance abusive de Mme [L] a provoqué des difficultés de gestion et de trésorerie.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété et le relevé de la matrice cadastrale indiquant que Mme [L] est propriétaire des lots n°7 et 112 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] (pièces n°1 et n°32),

— le contrat de syndic à effet du 25 juin 2021 au 24 juin 2024 (pièce n°4)

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, déterminant le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice 2023 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 (pièce n°5),

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 octobre 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, déterminant le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice 2022 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 (pièce n°6),

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 janvier 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2023, déterminant le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice 2024 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 (pièce n°33),

— l’appel de provision pour l’exercice 2021 (pièce n°10)

— l’appel de provision du quatrième trimestre 2021 (pièce n°7),

— le bilan annuel des charges pour l’exercice 2022 (pièce n°20),

— l’appel de provision du première trimestre 2022 (pièce n°8),

— l’appel de provision du deuxième trimestre 2022 (pièce n°9),

— l’appel de provision du troisième trimestre 2022 (pièce n°12),

— les appels de provision du quatrième trimestre 2022 (pièces n°13, 14 et 15),

— l’appel de fonds au titre de travaux de remplissage des colonnes du 27 avril 2022 (pièce n°11)

— le bilan annuel des charges pour l’exercice 2023 (pièce n°29),

— l’appel de provision du premier trimestre 2023 (pièce n°16),

— l’appel de provision du deuxième trimestre 2023 (pièce n°17),

— l’appel de provision du troisième trimestre 2023 (pièce n°18),

— l’appel de provision du quatrième trimestre 2023 (pièce n°19),

— les appels de fonds pour travaux des 5 et 14 novembre 2023 (pièces n°21 et 22),

— l’appel de fonds pour travaux du 1er décembre 2023 (pièce n°23),

— l’appel de fonds pour travaux du 14 décembre 2023 (pièce n°25)

— l’appel de provision du premier trimestre 2024 (pièce n°24),

— l’appel de provision du deuxième trimestre 2024 (pièce n°26),

— l’appel de provision du troisième trimestre 2024 (pièce n°27),

— l’appel de provision du quatrième trimestre 2024 (pièce n°28),

— l’appel de provision du premier trimestre 2025 (pièce n°30),

— l’extrait de compte de charges arrêté au 1er janvier 2025 (pièce n°31).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les sommes figurant dans l’extrait de compte arrêté au 1er janvier 2025 correspondent à celles apparaissant dans les appels de provisions, les appels de fonds et les bilans annuels produits. Les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 ont été approuvés lors des assemblées générales des 15 juin 2022, 30 octobre 2023 et 9 janvier 2025, tandis que les budgets prévisionnels pour les exercices 2024 et 2025 ont été adoptés lors des assemblées générales des 30 octobre 2023 et 9 janvier 2025.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ayant délivré son assignation à Mme [L] par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, aux termes de laquelle il sollicite sa condamnation au paiement des charges arrêtées au 1er janvier 2025 inclus, alors que cette signification vaut mise en demeure et qu’aucun élément ne tend à démontrer que les sommes réclamées ont été payées depuis lors, il y a lieu de considérer que la mise en demeure de payer les sommes arrêtées au 1er janvier 2025 inclus est demeurée infructueuse plus de 30 jours. Les charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 inclus sont donc immédiatement exigibles.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires, d’un montant de 8 399 euros, est certaine, liquide et exigible.

Si le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme porte intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022, il ne produit pas l’avis de réception des courriers de relance versés aux débats. Seule est justifiée la délivrance d’une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, portant sur la somme de 2 643,84 euros.

Par conséquent, Mme [L] sera condamnée à payer la somme de 8 399 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 2 643,84 euros, et à compter du 8 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires s’abstient de détailler la somme dont il sollicite le paiement, se contentant de produire le décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Cependant, figurent sur ce décompte les sommes suivantes :

—  42 euros au titre d’une mise en demeure, facturés le 8 février 2022,

—  33 euros au titre d’une relance, facturés le 23 février 2022,

—  42 euros au titre d’une mise en demeure, facturés le 9 mai 2022,

—  33 euros au titre d’une relance, facturés le 23 mai 2022,

—  350 euros au titre de « constitution dr [C] », facturés le 20 janvier 2023,

—  140,42 euros au titre de la sommation de payer, facturés le 2 mai 2023,

—  140,42 euros au titre de frais d’huissier, facturés le 31 décembre 2023,

—  150 euros au titre du suivi du dossier transmis à l’avocat, facturés le 24 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic à effet du 25 juin 2021 au 24 juin 2024 fixant les tarifs suivants :

—  42 euros pour une mise en demeure,

—  33 euros pour une relance,

—  350 euros pour la constitution d’un dossier à auxiliaire de justice,

— au temps passé, soit 150 euros de l’heure, pour le suivi du dossier transmis à avocat.

Concernant les frais de mise en demeure et relance, il convient de constater que s’il est produit des courriers mentionnant « courrier recommandé », aucun avis de réception n’est produit. Il convient dès lors d’analyser les quatre courriers produits comme des relances, lesquelles doivent être facturées à hauteur de 33 euros chacune, soit 132 euros.

Concernant les frais de constitution du dossier transmis à l’huissier et de suivi du dossier transmis à l’avocat à hauteur de 350 euros et 150 euros, ils sont justifiés par la saisine de l’huissier aux fins de délivrer une sommation de payer et la transmission des pièces à l’avocat dans la présente procédure.

Concernant les frais d’huissier, le syndicat des copropriétaires produit une sommation de payer délivrée le 1er février 2023, laquelle mentionne le coût de l’acte, soit la somme de 140, 42 euros. Il n’est néanmoins justifié ni allégué de l’existence d’un autre acte d’huissier en 2023.

En conséquence, Mme [L] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 772,42 euros et ce dernier sera débouté pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Il ressort des pièces versées aux débats que depuis 2021, Mme [L] ne paye pas régulièrement ses charges.

Le non-paiement des charges de copropriété, a fortiori dans de telles proportions, entraîne nécessairement une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur les autres copropriétaires, causant ainsi un préjudice certain au syndicat de copropriétaires.

Il convient dès lors de condamner Mme [L] au paiement de la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Mme [L] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Mme [L] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [H] [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ‘‘[Adresse 4]'' située [Adresse 1] la somme de 8 399 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023 sur la somme de 2 643,84 euros, et à compter du 8 janvier 2025, pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ‘‘[Adresse 4]'' située [Adresse 1] la somme de 772,42 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Mme [H] [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ‘‘[Adresse 4]'' située [Adresse 1] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [H] [J] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [H] [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ‘‘[Adresse 4]'' située [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de son prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE