Min N° 26/00217

N° RG 25/04696 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEV5

S.A. D’HLM [Localité 1]

C/

Mme [G] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection.

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Copie délivrée

le :

à : Madame [G] [A]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2021, la société d’HLM SEQUENS a donné à bail à Mme [G] [A] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer initial de 482,28 euros hors charges.

Par contrat du 18 janvier 2022, la société d’HLM SEQUENS a donné à bail à Mme [G] [A] un emplacement de stationnement n°1031 situé à la même adresse, moyennant le versement d’un loyer hors charge de 30,32 euros.

Par courrier du 4 août 2023, Mme [G] [A] a délivré congé au bailleur et annoncé son départ des lieux.

Se plaignant de dégradations locatives constatées lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, la société d’HLM SEQUENS a, par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, fait assigner Mme [G] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir :

sa condamnation à lui payer la somme de 1 402,56 euros au titre des loyers et charges impayés et des travaux de remise en état, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 10 octobre 2024, jour de la mise en demeure ; sa condamnation aux dépens de l’instance ; sa condamnation à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 décembre 2025.

A l’audience, la société SEQUENS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Elle a expliqué que la locataire avait libéré les lieux le 23 septembre 2023 et qu’elle avait refusé la « visite-conseil » de même que l’état des lieux contradictoire, si bien que c’est pas procès-verbal de constat de commissaire de justice qu’un état des lieux de sortie du logement a été réalisé, faisant apparaître la nécessité de travaux de reprises, révélant un manquement de la locataire dans son obligation d’entretien et de réparations locatives telles que définies par le décret du 26 août 1987, pour un montant total de 1 292,81 euros. Ainsi, les loyers et charges échus jusqu’à la date de réalisation de cet état des lieux par commissaire de justice sont dus. Au total, selon son décompte définitif arrêté au 17 octobre 2023, la somme restant due par Mme [G] [A] est de 1 402,56 euros, décomposée ainsi : 622,35 dus au titre de l’arriéré de loyers et charges dus entre le 4 et le 29 septembre 2024 ; 1 292,81 euros au titre des frais de remise en état, desquels il y a lieu de soustraire les deux dépôts de garantie de 482,28 euros (appartement) et 30,32 euros (parking), étant précisé que s’agissant du coût des travaux, la société SEQUENS se réfère à la facture versée aux débats.

A l’oral, son conseil a précisé qu’initialement, la société SEQUENS avait donné son accord à la locataire pour un préavis à un mois, expirant le 4 septembre 2024. Toutefois, faute de signature de l’état des lieux de sortie réalisé à cette date, elle a dû faire intervenir un commissaire de justice le 29 septembre 2023 pour réalisation de l’état des lieux et remise des clefs. S’agissant des dégradations locatives, elle a précisé que Mme [G] [A] était la première occupante d’un appartement neuf. Elle a précisé que la réparation de l’émail de la baignoire n’avait pas été imputée à la locataire, en réponse aux déclarations de cette dernière à l’audience.

Mme [G] [A] a comparu en personne a demandé la réduction du montant réclamé.

En premier lieu, elle a contesté devoir toute indemnité d’occupation postérieurement au 4 septembre 2023, puisqu’elle a libéré les lieux ce jour-là avec remise des clefs au gardien de l’immeuble. Elle n’a pas signé l’état des lieux de sortie car elle n’était pas d’accord avec les remarques inscrites. En outre, elle était bien présente lors de l’état des lieux réalisé par commissaire de justice.

En deuxième lieu, elle a contesté à la mise à sa charge d’une partie des réparations locatives réalisées par le bailleur : elle affirme ainsi que le défaut de la faillance dans la baignoire était déjà présente lors de l’entrée dans les lieux ; de même, l’impact sur le volet roulant était déjà présent et elle l’avait signalé au gardien ; en revanche, elle a reconnu la nécessité des travaux de peinture dans le salon, mais pas dans les chambres où elle affirme avoir fait des travaux à plusieurs reprises elle-même pendant la location. Au total, elle estime le coût des réparations pouvant lui être imputées à la somme de 500 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026, prorogé au 4 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 622,35 euros

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 15 de cette même loi précise que pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que la société SEQUENS avait donné son accord à Mme [G] [A] pour la fixation d’un délai de préavis d’un mois à compter du 4 août 2023, expirant donc le 4 septembre 2023. Néanmoins, la société SEQUENS soutient que Mme [G] [A] reste lui devoir une indemnité d’occupation jusqu’au 29 septembre 2024, date de réalisation d’un état des lieux de sortie par commissaire de justice, car elle n’aurait pas restitué les clefs du logement à la date prévue du 4 septembre 2023 et n’aurait pas signé l’état des lieux amiable établi à cette même date, la contraignant par-là à faire appel à un commissaire de justice.

La société SEQUENS ne conteste pas néanmoins que Mme [G] [A] n’occupait plus les lieux à compter du 4 septembre 2023.

Par ailleurs, il convient de relever que la date de réalisation de l’état des lieux de sortie définitif est sans incidence sur la date de restitution effective des lieux.

Ensuite, si en effet la libération effective des lieux correspond à la date de remise des clefs, le document intitulé « constat contradictoire : état des lieux de sortie » établi le 4 septembre 2024 mentionne en page n°1 les clefs remise listées ainsi : « 1 badge vigik, 1 clé de boite aux lettres, et 1 clé de porte du logement », restituées en « bon état ». Ce constat mentionne en outre en page 2 la présence de Mme [G] [A]. Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée confirme la remise de trois clefs lors de l’entrée dans les lieux (porte logement, clés magnétiques, boite aux lettres).

En revanche, contrairement à ce qu’indique la société SEQUENS, le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice du 29 septembre 2024 ne mentionne pas la remise de clés par Mme [G] [A].

Les pièces versées aux débats confirment donc les déclarations de la défenderesse, qui affirme avoir restitué les lieux clés comprises le 4 septembre 2024.

Le logement ayant été définitivement restitué à cette date, il n’y a pas lieu de condamner Mme [G] [A] au versement d’une indemnité d’occupation au titre du mois de septembre 2024.

Peu importe sur ce point que le processus interne du bailleur SEQUENS impose, en l’absence de signature de l’état des lieux de sortie par la locataire présente, de faire intervenir postérieurement un commissaire de justice, étant précisé que le locataire n’a dans cette hypothèse aucune maîtrise sur le délai d’intervention du commissaire de justice.

La créance de la société SEQUENS n’étant pas établie s’agissant des indemnités d’occupation d’un montant de 622,35 euros imputées à la locataire pour l’occupation du bien entre le 4 et le 29 septembre 2024, la demande de condamnation en paiement à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme résiduelle de 780,21 euros au titre des réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux ; d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1 du Décret du 26 août 1989 pris en application de cet article, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste figurant en annexe mentionne notamment les éléments suivants : « (…) II. c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies (…) III. a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci ».

En cas de manquement du locataire à l’une ou plusieurs des obligations ci-dessus rappelées, le bailleur peut obtenir sa condamnation en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice en ayant résulté, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Ces textes fondent également le bailleur à solliciter le remboursement de dépenses par lui effectuées en entretien du logement.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société SEQUENS indique avoir déboursé la somme totale de 1 292,81 euros au titre des frais de remise en état, desquels elle a soustrait le montant des dépôts de garantie versés.

Cette somme correspond à la facture datée du 26 octobre 2023 portant sur les prestations suivantes :

« Cuisine (pan mur côté séjour) prép + mise en peint 2 couches en plafond ou parfois (murs et cloisons) » pour un montant de 141,60 euros ; « Séjour (complet) séjour peinture mur plafond préparations tous subjectiles prépa déco » pour un montant de 534,65 euros ; « Chambre 1 remplacement tablier volet roulant Gris (…) » pour un montant de 293,57 euros ; « Chambre 2 (pan mur côté ch1) prép + mise en peint 2 couches en plafond ou parois (murs et cloisons) » pour un montant de 118 euros ; « Salle de bains : émaillage baignoire – fixation colonne douche » pour un montant de 43,72 euros.

En premier lieu, Mme [G] [A] a reconnu devoir les travaux de peinture dans le salon, qu’elle estime environ à 500 euros. L’état des lieux d’entrée confirme la mise à disposition d’un logement neuf, avec un séjour en « état neuf ». En revanche, le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 29 septembre 2024 mentionne que le revêtements peinture aux murs comporte un « défaut de planéité par endroit » et que la peinture au plafond est « en état d’usage ». Compte tenu de la discordance d’état, il y a lieu de considérer, comme le reconnaît la défenderesse, que les travaux de peinture dans le séjour sont justifiés. Si Mme [G] [A] reconnaît devoir 500 euros, la facture versée aux débats permet de chiffrer plus justement ces réparations à la somme de 534,65 euros.

S’agissant des travaux de peinture dans la cuisine, il y a lieu également de relever que le bien a été remis sur ce point en « état neuf ». En revanche, l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice mentionne un « revêtement peinture aux murs taché comportant notamment 2 traces de type enduit », un revêtement avec des « perforations chevillées et non chevillées en partie haute du mur » et une « porte d’accès taché ».

Il en résulte que les travaux de peinture réalisés dans la cuisine sont également imputables à la locataire, pour le montant facturé de 141,60 euros.

S’agissant des travaux de peinture dans la chambre 2, alors que l’état des lieux d’entrée mentionne également la remise d’un bien en état neuf, le procès-verbal du 29 septembre 2024 mentionne un « revêtement de peinture aux murs taché et comportant un défaut de planéité par endroits ». Les travaux étaient donc également justifiés, pour un montant facturé imputable à la locataire de 118 euros. Peu importe à ce titre que Mme [G] [A] déclare avoir fait des travaux elle-même pendant la location, puisque le résultat de ces travaux lors de l’état des lieux de sortie fait apparaître un défaut de planéité nécessitant une remise en état.

S’agissant de l’émail de la baignoire, la société SEQUENS a affirmé à l’audience que les travaux n’avaient pas été imputés à la locataire, ce qui ne résulte pas de l’analyse des sommes par elles demandées. Par cette déclaration, elle s’est néanmoins accordée aux déclarations de la locataire selon lesquelles ce défaut ne pouvait lui être imputée. Dans ces conditions, la somme facturée d’un montant de 43,72 euros à ce titre ne saurait être réclamée à Mme [G] [A].

Enfin, s’agissant de l’impact repéré sur le volet roulant de la chambre, si Mme [G] [A] produit une photographie datée du 17 novembre 2021 démontrant la présence de ce défaut, identique à celui photographié par le commissaire de justice le 29 septembre 2024, soit à peine quelques jours après son entrée dans les lieux le 10 novembre 2021, il ressort de l’analyse de l’état des lieux d’entrée que ce défaut n’avait pas été relevé. En outre, la défenderesse, qui affirme avoir signalé au gardien l’impact ainsi repéré, ne justifie pas de ses déclarations sur ce point. Dans ces conditions, Mme [G] [A] échoue à démontrer que ce défaut était présent antérieurement à son entrée dans les lieux, là où la société SEQUENS justifie de la restitution du volet roulant dans un état dégradé. Toutefois, il convient de relever qu’en dehors de l’impact de quelques centimètres sur le coffrage du volet, ce dernier est en état d’usage, comme le relève le commissaire de justice intervenu le 29 septembre 2024. Le fait que la société SEQUENS décide de remplacer l’intégralité du volet roulant, pour un montant de 293,57 euros, relève de son choix personnel et une réparation de cette ampleur n’était pas nécessaire pour une remise en état des lieux préalablement à la nouvelle location. Dans ces conditions, il convient de réduire à de plus juste proportion la somme facturée imputable à la locataire, et d’évaluer la somme due par elle au titre de la dégradation constatée à 50 euros.

Au regard de ces éléments, Mme [G] [A] est redevable de la somme globale de 844,25 euros au titre des dégradations locatives lui étant imputables. En tenant compte des montants versés au titre des dépôts de garantie, elle reste devoir la somme de 331,65 euros à ce titre.

Il convient donc de la condamner à payer cette somme à la société SEQUENS.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [G] [A] échoue à l’instance. Il convient donc de la condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [G] [A], condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer à la société SEQUENS une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 300 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société d’HLM SEQUENS de sa demande de condamnation en paiement de la somme de 622,35 euros ;

Condamne Mme [G] [A] à payer à la société d’HLM SEQUENS la somme de 331,65 euros au titre des dégradations locatives ;

Condamne Mme [G] [A] aux dépens de l’instance ;

Condamne Mme [G] [A] à payer à la société d’HLM SEQUENS la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

La greffière La juge