TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [E] [I] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05554 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CCK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son Syndic le Cabinet PG LANCE & CIE, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [I] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05554 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CCK

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [B] est propriétaire des lots n°36, 37 et 38 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet PG LANCE & CIE, a fait assigner M. [E] [B] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

7 592,52 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024,996 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic, 1 000 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile

A l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [E] [B], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [E] [B] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°36, 37 et 38,le relevé de compte propriétaire arrêté au 8 août 2024, portant sur la période allant du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024,les appels de fonds et répartitions annuelles de charges afférents à la même période, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 12/06/2023, 04/03/2024, 04/06/2024,les attestations de non-recours contre les procès-verbaux de ces mêmes assemblées,le contrat de syndic.

Le relevé compte de propriétaire versé au dossier mentionne un solde débiteur, au 8 août 2024 de 7 592,52 euros, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.

Cette somme est justifiée par les pièces produites et notamment par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées au cours desquelles les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 ont été adoptés, les comptes d’exercice des années 2022 et 2023 ont approuvés et les travaux faisant l’objet d’appels spécifiques ont été votés notamment, les travaux de ravalement et de couverture, les travaux de remplacement du pied de chute de la colonne des eaux pluviales, la ratification de la mission donnée à l’architecte d’intérieur pour l’étude de la réfection de la loge, la ratification de la mission donnée à un architecte pour la rénovation du passage cocher et la ratification des travaux de plomberie.

Par conséquent, M. [E] [B] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 592,52 euros au titre des charges de copropriété impayées et de travaux pour la période allant du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2024 pour la somme de 7 449,53 euros (somme réellement due hors frais à la date du commandement) et à compter du 9 octobre 2024, date de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [E] [B] à lui verser la somme de 996 euros au titre de frais divers et notamment :

de l’envoi d’une mise en demeure (68 euros) et d’une relance après mise en demeure (20 euros), dont il n’est cependant pas justifié qu’elles ont été effectivement envoyées au défendeur, a fortiori selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4,des honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice (204 euros) et à l’avocat (500 euros) alors que ces actes ne correspondent à aucune diligence exceptionnelle de la part du syndicat de copropriétaires.

En conséquence, seule la somme de 204 euros correspondant aux coût de constitution de l’hypothèque dont il est bien justifié, sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que le compte propriétaire de M. [E] [B] est débiteur depuis le 1er avril 2023 et qu’il n’a effectué aucun versement volontaire depuis cette date, soit depuis plus de 18 mois au moment de la délivrance de l’assignation.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet PG LANCE & CIE, les sommes suivantes :

7 592,52 euros au titre des charges de copropriété impayées et de travaux pour la période allant du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt aux taux légal à compter du 31 mai 2024 pour la somme de 7 449,53 euros et à compter du 9 octobre 2024 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,204 euros au titre des frais nécessaires, 300 euros à titre de dommages-et-intérêts,

CONDAMNE M. [E] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet PG LANCE & CIE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente