N° RG 24/01232 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLOF

Minute N° 2025/262

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Mars 2025

— ----------------------------------------

S.A.S. PANDO

S.C.I. LES LILAS

C/

S.A.R.L. STRATEIA NOTAIRES

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL 1803

S.C.I. [Y]

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copie exécutoire délivrée le 27/03/2025 à :

M^e Alexis TCHUIMBOU-OUAHOUO – 164

copie certifiée conforme délivrée le 27/03/2025 à :

la SELARL EFFICIA ([Localité 9])

la SELARL TGS FRANCE AVOCATS – 146

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 06 Mars 2025

PRONONCÉ fixé au 27 Mars 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.S. PANDO (RCS [Localité 8] N°918218967), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Alexis TCHUIMBOU-OUAHOUO, avocat au barreau de NANTES

S.C.I. LES LILAS (RCS [Localité 8] N°918236993), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Alexis TCHUIMBOU-OUAHOUO, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSES

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. STRATEIA NOTAIRES (RCS [Localité 8] N°788354553). Représenté par Me [G] [R] Notaire., dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL 1803 (RCS [Localité 8] N°319149787), représenté par Me [P] [H], dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

S.C.I. [Y], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Camille VIAUD LE POLLES de la SELARL TGS FRANCE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

N° RG 24/01232 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLOF du 27 Mars 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 29 décembre 2022 par Me [G] [R], notaire associé de la S.A.R.L. STRATEIA NOTAIRES, avec la participation de Me [P] [H], notaire associé de la SELARL OFFICE NOTARIAL 1803, la S.C.I. [Y] a vendu à la S.A.S. PANDO un ensemble immobilier comprenant magasin d’exposition, bureaux, deux maisons d’habitation, hangar, cabanon de stockage, situé [Adresse 4] à [Localité 10] au prix de 700 000 €.

Se prévalant de clauses stipulant l’évacuation d’encombrants et le remboursement de travaux d’assainissement à la charge du vendeur, la S.A.S. PANDO et la S.C.I. DES LILAS ont fait assigner en référé la S.C.I. [Y], la S.A.R.L. STRATEIA NOTAIRES et la SELARL OFFICE NOTARIAL 1803 par actes de commissaires de justice des 13 et 18 novembre 2024 afin de solliciter, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1231, 1231-5 alinéa 1 et 1194 du code civil, la condamnation de la S.C.I. [Y] à leur payer les sommes provisionnelles de 4 000 € et 5 000 € avec intérêts au taux légal majoré de 5 points du taux de base bancaire à compter respectivement du 5 mars 2023 et du 30 juin 2023, l’autorisation pour la S.A.R.L. STRATEIA NOTAIRES, Me [G] [R], de débloquer les sommes correspondantes séquestrées à la Caisse des dépôts et consignation, la condamnation de la S.C.I. [Y] à leur payer des sommes de 3 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, condamnation solidaire ou in solidum de la S.C.I. [Y] et de tous succombants aux dépens, dont distraction au profit de son avocat et opposabilité de la décision aux notaires.

Dans leurs dernières conclusions, les demanderesses font notamment valoir que :

— il était convenu en page 20 de l’acte que si les locaux n’étaient pas débarrassés des effets personnels de la venderesse, une astreinte de 250 € par jour de retard serait due et il a été constaté par l’agence que les encombrants ont été enlevés bien au-delà du délai de 16 jours après le 15 février 2023,

— à tout le moins, les clés n’ont été remises que le 27 février 2023, de sorte que la somme de 2 750 € est due au minimum,

— une réunion a eu lieu le 4 janvier 2023 et un inventaire a été effectué par l’agence immobilière, de sorte que les contestations adverses sont vaines,

— une somme de 5 000 € a en outre été séquestrée pour remise au plus tard le 30 juin 2023 de la facture des travaux effectués pour mise en conformité de l’installation d’assainissement au vu des conclusions d’un contrôle de [Localité 8] METROPOLE du 19 juillet 2022,

— les documents produits concernent un autre contrôle réalisé à une autre date sans mentionner le changement de propriétaire,

— des travaux ont été réalisés pour la mise en conformité, dont le montant excède largement la garantie sans compter les nombreuses diligences accomplies.

La S.C.I. [Y] conclut au débouté de la S.A.S. PANDO avec condamnation de celle-ci aux dépens et à lui payer une somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en répliquant que :

— les demandes sont sérieusement contestables et son refus d’y faire droit ne peut être considéré comme abusif,

— la clause stipulant l’astreinte ne permettait de la réclamer que si une liste des biens devant être retirés était dressée par l’agence ayant négocié la vente, ce qui n’a pas été fait,

— la liste finalement communiquée n’a pas été dressée contradictoirement et ne lui est pas opposable,

— aucune preuve de la présence d’objets personnels lui appartenant au-delà de la date butoir n’est rapportée par constat contradictoire ou de commissaire de justice,

— les éléments produits par l’agence à la demande de l’acquéreur ne font pas foi,

— alors qu’elle se conformait aux stipulations contractuelles, elle a eu besoin d’un délai supplémentaire en raison de l’indisponibilité de la société TP TRANSPORTS avant la fin du mois de février 2023 pour enlever les encombrants et sa demande a été refusée sans motif légitime ni gêne occasionnée,

— les intérêts ne sont pas dus dans leur montant et leur principe,

— la libération du séquestre de 5 000 € au sujet des travaux d’assainissement est demandée sur la production de factures de 2 955,90 € de travaux qui ne concernent pas l’assainissement,

— seule une facture de retraçage du réseau d’un montant de 308,70 € a pu permettre de vérifier le raccordement des équipements sanitaires aux réseaux comme le réclamait [Localité 8] METROPOLE,

— cette intervention était cependant inutile, dès lors qu’elle avait fait le nécessaire auprès d’ABG ASSAINISSEMENT dès le 23 août 2022,

— une attestation de [Localité 8] METROPOLE, qui a été établie par erreur à son nom, démontre néanmoins que l’installation était conforme,

— non fautive, elle ne peut être condamnée à des dommages et intérêts par le juge des référés, juge de l’évidence.

La S.A.R.L. STRATEIA NOTAIRES et la S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL 1803 demandent qu’il soit statué ce que de droit sur le sort des fonds séquestrés pour un total de 9 000 € avec condamnation des demanderesses et ou tout succombant aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le séquestre au titre de l’astreinte conventionnelle :

L’acte de vente stipulait en page 20 la clause suivante intitulée « libération des effets personnels » :

« Il est ici précisé par les parties qu’il reste dans les locaux des anciens objets ainsi que des effets personnels du vendeur. Il s’oblige à libérer les lieux pour le 15 février 2023.

Il devra être dressé une liste par l’agence ayant négocié les présentes des biens qui devront être retirés.

La libération des lieux sera constatée par l’agence et les parties.

Si à la date du 16 février 2023 les lieux ne sont pas libérés, il sera dû à l’acquéreur une astreinte journalière de 250 € par jour de retard. »

La clause suivante stipulait que la comptable du notaire était désignée comme séquestre d’une somme de 4 000 € prélevée sur le prix de vente à la sûreté des engagements pris par le vendeur à ce sujet.

Il est produit un courriel du 4 janvier 2023 émanant de M. [Z] [I] de l’agence immobilière ITRANSACTION dressant la liste des objets et effets à retirer et rappelant l’engagement du vendeur d’y procéder avant la date du 16 février 2023.

La S.C.I. [Y] ne peut se plaindre de l’établissement de cette liste de manière non contradictoire, alors qu’elle y a expressément consenti dans l’acte authentique et alors qu’il n’y a pas de litige sur les effets à débarrasser.

En revanche, en stipulant que la libération des lieux devrait être constatée par l’agence et les parties, la clause impose que la preuve de cette libération soit contradictoire.

Cependant, outre le fait non contesté que les clés n’ont été remises que le 27 février 2023, la S.C.I. [Y] fait l’aveu, dans ses conclusions, que la société TP TRANSPORTS n’a pas pu intervenir avant fin février 2023 pour enlever les encombrants.

Il convient donc de faire droit à la demande de liquidation de l’astreinte du 16 au 27 février 2023, soit pour 11 jours, la somme de 2 750 € et de libérer le séquestre entre les mains de la S.A.S. PANDO à hauteur de ce montant, étant souligné que la qualité de la S.C.I. DES LILAS n’a pas été expliquée.

Il est seulement justifié d’une mise en demeure du 19 juillet 2024 susceptible de faire courir les intérêts de retard sur la somme due au taux légal en vertu de l’article 1231-6 du code civil et non à une date antérieure et à un autre taux.

La capitalisation des intérêts de retard sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur le séquestre au titre des travaux d’assainissement :

Dans le cadre des informations résultant des diagnostics environnements, l’acte de vente précise en page 38 que :

« Un contrôle a été effectué par [Localité 8] Métropole en date du 19 juillet 2022.

Il en résulte que la destination finale des eaux usées d’une douche, d’un lavabo, d’un WC et d’un évier n’a pas pu être déterminée.

Ce rapport de contrôle est annexé aux présentes.

L’acquéreur déclare en avoir été parfaitement informé par la communication qui lui en a été faite dès avant ce jour et faire son affaire personnelle des recherches nécessaires et des travaux qui pourraient s’avérer nécessaires, lesquels devront être réalisés le cas échéant au plus tard le 30 juin 2023.

Le vendeur s’oblige à lui rembourser le coût des travaux dans la limite maximale de la somme de 5 000,00 €. »

La clause suivante stipulait que la comptable du notaire était désignée comme séquestre d’une somme de 5 000 € prélevée sur le prix de vente à la sûreté des engagements pris par le vendeur à ce sujet.

La S.A.S. PANDO justifie que la S.C.I. LES LILAS, domiciliée à la même adresse, a payé des factures du 20 juin 2023 de 745,20 € pour une intervention du 5 juin 2023 de la société ABG ASSAINISSEMENT comprenant curage préalable du réseau d’eaux usées, inspection par caméra fourniture d’un rapport photo, du 20 juin 2023 de 308,70 € pour une intervention du 7 juin 2023 de la société ABG ASSAINISSEMENT comprenant retraçage du réseau d’eaux usées et fourniture d’un schéma, du 27 juin 2023 de 1 902,00 € de la société TP BUREAU comprenant contrôle recherche caméra suite découverte de réseau d’assainissement, terrassement mécanique et sondages manuels, création d’un regard tampon [Localité 6] et reprise de l’enrobé.

Les travaux ainsi exécutés se rapportent, sans aucun doute possible, à la non-conformité résultant du manque d’identification des réseaux d’évacuation d’eaux usées, de sorte qu’exécutés avant le 30 juin 2023, ils doivent être intégralement remboursés à la S.A.S. PANDO en vertu de la clause du contrat de vente, à charge pour elle de faire son affaire du remboursement de la S.C.I. LES LILAS.

Il convient donc d’accorder une provision de 2 955,90 € avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et la capitalisation, et de libérer le séquestre à hauteur du principal.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La résistance de la S.C.I. [Y] ne saurait être qualifiée d’abusive, alors que les montants réclamés étaient excessifs.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les frais

Etant condamnée au paiement de provisions à raison de l’inexécution de ses obligations, la S.C.I. [Y] doit être considérée comme la partie perdante et condamnée aux dépens avec autorisation de recouvrement direct au profit de l’avocat des demanderesses en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 1 200 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.C.I. [Y] devra payer à la S.A.S. PANDO en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.C.I. [Y] à payer à la S.A.S. PANDO la somme de 2 750 € à titre de provision sur la liquidation de l’astreinte fixée pour l’évacuation des lieux et la somme de 2 955,90 € à titre de provision sur le remboursement des factures de mise en conformité de l’assainissement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024,

Ordonnons la capitalisation des intérêts de retard par années entières dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Autorisons le séquestre désigné dans l’acte de vente du 29 décembre 2022 à se libérer des sommes consignées entre ses mains au profit de la S.A.S. PANDO à hauteur de la somme de 2 750 € en exécution de la clause d’astreinte et à hauteur de la somme de 2 955,90 € en exécution de la clause de remboursement des factures de mise en conformité de l’assainissement,

Condamnons la S.C.I. [Y] à payer à la S.A.S. PANDO la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclarons la décision commune à la S.A.R.L. STRATEIA NOTAIRES et la SELARL OFFICE NOTARIAL 1803,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.C.I. [Y] aux dépens, avec autorisation de recouvrement direct donnée à M^e Alexis TCHUIMBOU-OUAHOUO dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE