TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Loyers Commerciaux

N° RG 25/00006 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2H6H

Jugement du 02 Septembre 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

la SELARL ELECTA JURIS – 332

la SELARL LX [Localité 6] – 938

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 02 Septembre 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière lors du délibéré et de Valérie IKANDAKPEYE, lors des débats

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 6 Mai 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Société IF THREE LOG 1

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, avocat au barreau d’AVIGNON (avocat plaidant) et par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant)

DEFENDERESSE

SAS CPL [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elodie MARCET du CABINET BRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocats au barreau de LYON (avocat postulant)

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon exploit en date du 7 février 2025, la société IF THREE LOG 1 a fait citer devant le juge des loyers commerciaux la société CPL [Localité 6] aux fins de :

— fixer le montant du loyer du bail commercial en date du 21 juillet 2015 à la somme de 206 000 € HT HC à compter du 20 septembre 2024, date de notification de la demande de révision de loyer sur le fondement de l’article L 145-39 du Code de commerce,

— condamner la requise à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— réserver les dépens.

A cet effet la société IF THREE LOG 1 fait valoir que :

— selon acte sous seing privé en date du 21juillet 2015, la société IFL8, aux droits de

laquelle elle vient, à la société NYJ [Localité 6], nouvellement dénommée CPL [Localité 6], un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 3], pour une durée de 10 années entières et consécutives courant à compter du 1er septembre 2015, pour finir le 31 août 2025 et moyennant un loyer initial annuel hors taxes hors charges de 129 679 € HT HC, payable trimestriellement et d’avance,

— le 13 mars 2023, les parties concluaient un Avenant n°1, aux fins de modifier les modalités de paiement des loyers et provisions pour charges, impôts et taxes, ces sommes devant alors faire l’objet d’un paiement mensuel et d’avance par prélèvement automatique,

— le 20 septembre 2024 elle signifiait au Preneur, une demande de révision de loyer conformément à l’article L 145-39 du Code de commerce aux fins de voir fixer celui-ci à la valeur locative des lieux, à savoir la somme de 206 000 € HT HC,

— suivant courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 11 décembre

2024, elle notifiait un mémoire préalable au Preneur aux fins de réitérer sa demande de révision du loyer sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce, fixant le loyer fixant le loyer annuel à la somme de 206 000 €, à compter du 20 septembre 2024, date de la signification de la demande de révision,

— les parties n’ont pu trouver un accord concernant la valeur locative des locaux.

Dans son mémoire en défense la société CPL [Localité 6] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail révisé à compter du 20 septembre 2024 à la somme annuelle en principal de 144 000 € HT/HC/an, avec intérêts au taux légal commençant à courir à compter du présent Mémoire,

— débouter la société IF THREE LOG 1 de sa demande de fixation du loyer révisé à la somme injustifiée de 206 000 €,

— à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’instruction contradictoire en vue de recueillir tous éléments d’appréciation permettant de déterminer la valeur locative des locaux à la date du 20 septembre 2024, et ce au visa des dispositions des articles L145-39, L145-33 et R145-8 du Code de Commerce et en considération des charges exorbitantes de droit commun grevant le bail,

— en cas, dire que tous frais de consignation ou de saisine de l’expert seront mis à la charge du bailleur, demandeur à la présente instance de fixation du loyer du bail révisé et fixer le montant du loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, soit 162 721,92 € HT/HC,

— débouter la société IF THREE LOG 1 pour le surplus de ses demandes.

La société IF THREE LOG 1 dans son dernier mémoire maintient sa demande.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’aux termes de l’article L145-37 du Code de commerce : « Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-3 8 et L. 145-3 9 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat ».

Que l’article L 145-38 du Code précité dispose que : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».

Que conformément à l’article R 145-6 du Code de commerce : « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire».

Qu’enfin conformément à l’article R 145-20 la demande de révision des loyers est formée par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité préciser le montant du loyer demandé ou offert.

Attendu que la société IF THREE LOG 1 a entendu se prévaloir de la révision triennale légale, telle que découlant de la clause contractuelle du bail.

Qu’elle produit à cet effet le rapport amiable du Cabinet BOULEZ & Associés du 5 septembre 2024 qui conclut à une valeur locative de 206 000 € sur une base de 100 € x 328,16 m2 pour la partie bureaux et de 100 € x 1 671,66 m2 pour la partie entrepôt.

Attendu que la société CPL [Localité 6] a remis en cause les conclusions de cet expert amiable se prévalant des conclusions de son propre expert, le Cabinet ROBINE & Associés du 24 février 2025, lequel a retenu une valeur locative en révision de 144 000 € sur la base de 75 € m2 environ.

Attendu qu’en l’état de ces deux avis, diamétralement opposés, il apparaît nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise contradictoire, portant dès lors sur la question de la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la société IF THREE LOG 1 à l’origine de la présente demande en révision.

Que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 20 septembre 2024, date de la demande en révision.

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Les autres demandes de même que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Avant dire droit, ordonne une expertise :

Désigne pour y procéder :

Madame [H] [W]

[Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01] – mail : [Courriel 5]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société CPL [Localité 6] situés [Adresse 3]

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 20 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article L 145-38 du Code de commerce

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

Dit qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 30 juin 2026 ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation ;

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant ;

— qui il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qui- il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux ;

Dit que l’expertise se fera aux frais avancés par la société GP LOISIRS qui consignera la somme de 3 500 € avant le 15 mai 2024, sous peine de caducité de l’expertise ;

Dit que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 20 septembre 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Réserve les autres demandes, de même que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT