TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à Me [U] [H]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à Me [P] [W]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06351 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7ELI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ATID, domiciliée : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER ( ACTIVE IMMO ), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [P]

né le 08 Mars 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2022, la société civile immobilière (SCI) ABECEDE, représentée par sa mandataire, la société à responsabilité limitée (SARL) Gestion Patrimoine Immobilier, a donné à bail à M. [W] [P] un appartement à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], 1er étage droite, dans le quatrième arrondissement de Marseille, pour un loyer mensuel de 500 euros et une provision sur charges de 20 euros.

La SCI ABECEDE a vendu son appartement à la SCI ATID le 29 février 2024.

Le 24 février 2025, la SCI ATID a fait signifier à M. [W] [P] un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire.

Le 24 février 2025, la SCI ATID a fait signifier à M. [W] [P] un commandement de payer la somme en principal de 1.879,46 euros en principal visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, la SCI ATID, élisant domicile chez sa mandataire, la SARL Gestion Patrimoine Immobilier, a fait assigner M. [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire du fait du défaut d’assurance, résiliation du bail pour fautes graves et répétés,

— expulsion immédiate sans délai, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation par provision au paiement de la somme de 2.094,77 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 214,56 euros de frais de commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 15 janvier 2026, la SCI ATID, représentée par son conseil, réitère ses demandes initiales conformément à ses conclusions. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 2.902,01 euros. Elle s’en rapporte sur les demandes reconventionnelles présentées par M. [W] [P].

Comparaissant en personne, M. [W] [P] sollicite :

— un délai de paiement de 24 mois,

— un délai d’un an pour quitter les lieux.

Il reconnaît l’absence de souscription d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité ainsi que la dette locative. Il explique qu’une incarcération suivie d’un aménagement de peine sous la forme d’une détention à domicile sous surveillance électronique ont déstabilisé sa situation sociale.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 17 juin 2022 contient en son article 17 une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par les locataires d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à M. [W] [P] le 24 février 2025, par remise à étude.

M. [W] [P] ne justifie pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 mars 2025, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [W] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [W] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [W] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 573,08 euros actuellement, et de condamner M. [W] [P] à son paiement.

Il ressort des décomptes versés au débat que M. [W] [P] reste devoir la somme de 2.902,01 euros au titre des loyers et des charges impayés au 5 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

M. [W] [P] sera par conséquent condamné à payer à la SCI ABECEDE la somme provisionnelle de 2.902,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2025, date de délivrance de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

La demande sera rejetée en l’absence de tout versement de M. [W] [P] depuis le 9 octobre 2025.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis près d’un an et M. [W] [P] ne versant aucune pièce au débat, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il sera condamné à payer à la SCI ATID la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juin 2022 entre la SCI ABECEDE d’une part et M. [W] [P] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], 1er étage droite, dans le quatrième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ATID pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit cinq cent soixante et treize euros et huit centimes (573,08 euros) à ce jour, à compter du 25 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [W] [P] à payer à la SCI ATID la somme provisionnelle de deux mille neuf cent deux euros et un centime (2.902,01 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2025 ;

REJETTE les demandes de délai de paiement et de délai supplémentaire pour quitter les lieux;

CONDAMNE M. [W] [P] aux dépens ;

CONDAMNE M. [W] [P] à payer à la SCI ABECEDE la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,