Min N° 26/00340

N° RG 25/05208 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFZG

S.A. FOYER REMOIS

C/

M. [N] [O] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. FOYER REMOIS

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [O] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 10 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [N] [O] [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SA LE FOYER RÉMOIS invoque avoir donné à bail à M. [N] [O] [K], à compter du 20 avril 2022, un logement situé [Adresse 5], à [Localité 3] (77 470) pour un loyer mensuel initial de 246,82 euros et des provisions mensuelles sur charges.

Par acte sous seing privé du 31 mai 2022, la SA LE FOYER RÉMOIS a donné à bail à M. [N] [O] [K] un parking no 22 module 9163G0822 situé à la même adresse pour un loyer mensuel initial de 30 euros, des provisions mensuelles sur charges de 3,25 euros, outre un dépôt de garantie du même montant.

Invoquant des impayés, la SA LE FOYER RÉMOIS a, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, fait signifier à M. [N] [O] [K] une sommation d’avoir à payer la somme de 2 196,46 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, la SA LE FOYER RÉMOIS a fait assigner M. [N] [O] [K] à l’audience du 11 décembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– prononcer la résiliation du bail d’habitation verbal portant sur le logement ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire portant sur l’emplacement de stationnement ;

– ordonner l’expulsion de M. [N] [O] [K], ainsi que de toute personne et de tout occupant de son chef, par tout moyen, notamment avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du logement et du parking ;

– condamner M. [N] [O] [K] à lui payer les loyers impayés, charges et indemnités d’occupation portant sur le logement, arrêtés au 28 juillet 2025, s’élevant à la somme de 2 720,28 euros, ainsi que les intérêts de droit à compter de la sommation de payer ;

– condamner M. [N] [O] [K] à lui payer les loyers impayés, charges et indemnités d’occupation portant sur le parking, arrêtés au 28 juillet 2025, s’élevant à la somme de 314,16 euros, ainsi que les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

– condamner M. [N] [O] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale en son montant à ce qu’aurait été le loyer du logement et du parking augmenté des charges si les baux s’étaient poursuivi, et ce jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

– condamner M. [N] [O] [K] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 11 décembre 2025, le président soulève d’office l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail à défaut de justifier que l’assignation a été délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou aux organismes payeurs des aides au logement, conformément aux dispositions des II et IV de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989.

À cette audience, la SA LE FOYER RÉMOIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 3 336,02 euros selon décompte arrêté au 08 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. Elle précise accepter des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire pendant ceux-ci, soulignant que le locataire n’a pu reprendre le paiement des loyers en raison de problèmes de santé. Elle souligne, en réponse au moyen soulevé d’office, que la saisine de la CCAPEX ou de la caisse d’allocations familiale n’est pas requise s’agissant d’une résiliation judiciaire.

M. [N] [O] [K], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 139 euros par mois en plus des loyers et charges. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026 , prorogé au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail portant sur le logement

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA LE FOYER RÉMOIS ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX ou de la caisse d’allocations familiales, plus de deux mois avant l’assignation du 26 août 2025. Il est souligné à ce titre que, contrairement à ce qu’elle a fait valoir lors de l’audience, cette saisine est requise à peine d’irrecevabilité, que la résiliation résulte de l’acquisition de la clause résolutoire ou d’une demande de résiliation judiciaire, dès lors que cette dernière, à titre principal ou subsidiaire, est justifiée par l’existence d’une dette locative, comme le rappelle le IV de l’article précité.

La SA LE FOYER RÉMOIS est dès lors irrecevable en sa demande en résiliation portant sur le logement.

2. Sur l’existence du contrat de bail portant sur le logement

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1715 du même code, la preuve d’un bail verbal ayant reçu commencement d’exécution peut de faire par tous moyens, sans être subordonnée à la production d’un commencement de preuve par écrit.

Le bail verbal est valable et il est soumis à la loi du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SA LE FOYER RÉMOIS produit un ensemble de pièces pour justifier du bail verbal portant sur le logement ainsi que du montant des loyers et charges :

– l’état des lieux d’entrée, daté du 20 avril 2022, dressé contradictoirement en présence du représentant du bailleur et du locataire lui-même ;

– la sommation de payer du 30 avril 2025, adressé à M. [N] [O] [K] à l’adresse du logement et de l’emplacement de stationnement, auquel est joint un décompte mentionnant une entrée dans les lieux le 20 avril 2022 ainsi que le montant des loyers, le commissaire de justice faisant état dans les modalités de remise de l’acte que le nom du locataire est présent sur la boîte-aux-lettres et que le voisinage le domicile lui a été confirmé par le voisinage ;

– l’assignation de M. [N] [O] [K] datée du 26 août 2025, à la fin de laquelle le commissaire de justice indique que le nom du locataire est présent sur la boîte-aux-lettres et que le voisinage le domicile lui a été confirmé par le voisinage ;

– le décompte de créance actualisé au 08 décembre 2025, lequel mentionne à nouveau une entrée dans les lieux le 20 avril 2022 et distinguant les loyers et charges pour le logement et le garage.

Par ailleurs, lors de l’audience M. [N] [O] [K] n’a pas contesté être locataire du logement et de l’emplacement de stationnement et toujours les occuper.

Ces éléments permettent d’établir que la SA LE FOYER RÉMOIS a effectivement consenti un bail d’habitation à M. [N] [O] [K] portant sur un logement situé [Adresse 5], à [Localité 4], le montant du loyer et des charges, et que le locataire y réside toujours.

3. Sur la résiliation du bail portant sur le parking

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le contrat de bail portant sur le parking comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’en cas de manquement par le locataire à l’une de ses obligations contractuelles, le bail sera résilié de plein droit après un délai de 48 heures après une simple sommation par lettre recommandé avec accusé de réception ou lettre remise en main propre restée infructueuse.

L’article IV de ce bail stipule par ailleurs que le locataire paye chaque mois, à terme échu, un loyer de 30 euros, outre une provision mensuelle sur charges d’un montant de 3,25 euros.

Il résulte des décomptes produits que par acte délivré le 30 avril 2025, la SA LE FOYER RÉMOIS a fait sommation à M. [N] [O] [K] de lui régler la somme de 2 196,46 euros dans un délai de 48 heures au titre des loyers et charges de retard.

Cependant, force est de constater que ce montant comprend à la fois les loyers et charges dus dans le cadre de la location du parking, et ceux dus dans le cadre de la location du logement. La somme réclamée dans la sommation de payer est donc sans lien à l’obligation du locataire telle qu’elle découle du bail écrit signé le 30 avril 2022. Or, en vertu des stipulations contractuelles, ce n’est qu’au titre de la dette locative afférente au parking que le bail pouvait être résilié de plein droit à défaut de régularisation. Au demeurant, force est de constater que le décompte joint à la sommation de payer ne distingue par les loyers et charges dus au titre du logement et du parking, ne permettant par à M. [N] [O] [K] de vérifier la réalité et l’étendue de la dette (Cass. Civ. 3e, 01er mars 2000, no 98-15.244)

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le parking.

4. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail portant sur le parking du 31 mai 2022, la somation de payer du 30 avril 2025 et le décompte de la créance actualisé au 08 décembre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire à la bailleresse, aussi bien s’agissant du logement que de l’emplacement de stationnement.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à un total de 3 336,02 euros au 08 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus pour le logement et l’emplacement de stationnement dont ont été déduits les sommes versées par le locataire,

Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus dans cette somme des frais au titre de l’assurance locative entre le 30 juin 2024 et le 31 juillet 2025, pour un total de 59,50 euros. S’il résulte de l’article 7 g) de la loi du 06 juillet 1989 qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance par le locataire, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du preneur récupérable auprès de celui-ci, celle-ci n’est due qu’après un délai un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, laquelle doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire. Or, en l’espèce, force est de constater que la SA LE FOYER RÉMOIS ne démontre pas l’envoi d’une telle mise en demeure. Dès lors, cette somme sera déduite des sommes restant dues.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [N] [O] [K] au paiement de la somme de 3 276,52 au titre de la dette locative pour le logement et l’emplacement de stationnement, arrêtée au 08 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 196,46 euros à compter du 30 avril 2025, date de la sommation de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [N] [O] [K] a déclaré avoir repris un emploi et percevoir un salaire de 1 700 euros par mois. Il a expliqué vivre seul et avoir un enfant à charge qu’il héberge un weekend sur deux et pour lequel il règle, à l’amiable, 100 euros par mois de contribution à l’entretien et à l’éducation. Il a, en outre, expliqué régler des échéances de 500 euros par mois pour rembourser un crédit à la consommation. Les loyers et charges du logement et du parking s’élèvent enfin à 390,49 euros.

La mise en place de délais de paiement, avec règlement de 139 euros en plus du loyer et des charges, conduirait à un taux d’effort de M. [N] [O] [K] de 66,44 %, bien supérieur au taux maximal recommandé de 35 %.

Cependant, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à de tels délais de paiement et le changement de situation du locataire est caractérisé par la reprise d’un emploi suite à un arrêt maladie.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande en délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois, dans les conditions fixées au dispositif. Il sera par ailleurs prévu qu’à défaut de règlement d’une des échéances, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [N] [O] [K] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA LE FOYER RÉMOIS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA LE FOYER RÉMOIS irrecevable en sa demande de résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 5], à [Localité 4] ;

DÉBOUTE la SA LE FOYER RÉMOIS de sa demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le parking no 22 module 9163G0822 situé [Adresse 6] appartement C004, à [Localité 4] ;

CONDAMNE M. [N] [O] [K] à payer à la SA LE FOYER RÉMOIS la somme de 3 276,52 au titre de la dette locative pour lesdits logement et parking selon décompte arrêté au 08 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 196,46 euros à compter du 30 avril 2025 ;

AUTORISE M. [N] [O] [K] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 139 euros chacune et une 24e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser au plus tard le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, M. [N] [O] [K] sera déchu du bénéfice des délais de paiement ainsi accordés et la totalité des sommes dues à son encontre deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [N] [O] [K] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SA LE FOYER RÉMOIS au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION