Min N° 26/00234

N° RG 25/04804 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE6I

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

M. [T] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [T] [A]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2003, ayant pris effet le même jour, la SA EFIDIS a donné à bail à M. [T] [A] et Mme [L] [U] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 482,91 euros, des provisions mensuelles sur charges de 131,73 euros outre un dépôt de garantie de 482,91 euros.

Par avenant du 23 septembre 2005, la SA EFIDIS a donné à bail à M. [T] [A] et Mme [L] [U] un emplacement de stationnement no 6936 98 83 0011 situé à la même adresse pour un loyer mensuel initial de 59,40 euros, outre un dépôt de garantie du même montant.

M. [T] [A] et Mme [L] [U] se sont mariés le 25 septembre 2020 devant l’officier d’état civil de la commune d'[Localité 4] (77). Leur mariage a été dissous par jugement de divorce du 15 février 2024 à effet au 14 novembre 2022 s’agissant des effets pécuniaires entre les parties.

Par courrier du 25 novembre 2024, Mme [L] [U] a donné congé au bailleur.

Invoquant des impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA EFIDIS, a, par acte de commissaire de justice du 02 juillet 2025, fait signifier à M. [T] [A] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 101,75 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [T] [A] à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux et, subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner à M. [T] [A] de quitter et rendre libre de sa personne et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe désormais sans droit ni titre, sinon et faute par lui de ce faire, voir dire qu’il en sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef, par tous moyens et voies de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

– dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner M. [T] [A] à lui payer la somme en principal de 5 463,35 euros au titre du montant du loyer et des charges impayés suivant compte arrêté au 04 septembre 2025, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 05 septembre 2025 jusqu’à la résiliation du bail ;

– condamner M. [T] [A] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, conformément à l’engagement de location à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale des lieux ;

– condamner M. [T] [A] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– condamner M. [T] [A] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 8 612,15 euros selon décompte arrêté au 06 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle précise qu’aucun loyer n’a été réglé en intégralité depuis l’échéance de février 2025.

M. [T] [A], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 100 à 250 euros par mois en plus des loyers et charges courants. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application des II et IV de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 02 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 14 octobre 2025.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA CDC HABITAT SOCIAL est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 30 septembre 2003 et son avenant, le commandement de payer délivré le 02 juillet 2025 et le décompte de la créance actualisé au 06 janvier 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 8 612,15 euros au 06 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus pour le logement et l’emplacement de stationnement dont ont été déduits les sommes versées par le locataire ainsi que les frais de commissaire de justice.

Elle est ainsi justifiée et il convient, dès lors, de condamner M. [T] [A] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8 612,15 euros au titre de la dette locative pour le logement et l’emplacement de stationnement, selon décompte arrêté au 06 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 septembre 2003 comporte, en son article II.4.6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, l’avenant portant sur l’emplacement de stationnement a été conclu entre les mêmes parties et celui-ci se situe dans la même résidence que le logement. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 02 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à M. [T] [A] de payer la somme de 3 101,75 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement et de son bail accessoire portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 03 septembre 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que le dernier décompte produit s’arrête au 06 janvier 2026 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui du mois de novembre 2025, exigible entre le 30 novembre et le 31 décembre 2025. Or, force est de constater qu’il n’a pas été réglé en intégralité, le dernier a l’avoir été remontant à l’échéance de février 2025. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est donc pas satisfaite et il convient dès lors de débouter M. [T] [A] de sa demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, il sera débouté de sa demande en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [T] [A] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [T] [A] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement (soit 653,76 euros pour le logement et 38,99 pour l’emplacement au 31 décembre 2025) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail et son accessoire s’étaient poursuivis, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [T] [A] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA CDC HABITAT SOCIAL, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2003 entre la SA EFIDIS, aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [T] [A], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], et de son avenant conclu entre les mêmes parties le 23 septembre 2005 portant sur un emplacement de stationnement no 6936 98 83 0011 à la même adresse, sont réunies à la date du 03 septembre 2025, et qu’en conséquence, le bail et son avenant se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [T] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SA CDC HABITAT SOCIAL, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [A] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers du logement et de l’emplacement de stationnement (soit 653,76 euros pour le logement et 38,99 pour l’emplacement au 31 décembre 2025) et des charges si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 03 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [T] [A] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8 612,15 euros au titre de la dette locative du logement et de l’emplacement de stationnement, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 06 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse ;

DÉBOUTE M. [T] [A] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [T] [A] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION