TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02593 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBDR

JUGEMENT du 13/11/2025

Syndic. des copro. de l’ensemble Immobilier sis [Adresse 12] représenté par son Syndic AGIMMO – CONCEPT PREMIUM – L’ADRESSE

C/

Madame [M] [O]

Monsieur [W] [H]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndic. des copro. de l’ensemble Immobilier sis [Adresse 12] représenté par son Syndic AGIMMO – CONCEPT PREMIUM – L’ADRESSE

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [M] [O]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [H]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 18 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [H] et Mme [M] [O] sont propriétaires d’un lot de copropriété situé [Adresse 10].

Le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic, la SARL AGIMMO – L’ADRESSE CONCEPT PREMIUM, a fait assigner M. [W] [H] et Mme [M] [O] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner solidairement M. [W] [H] et Mme [M] [O] à lui payer la somme de 2 479,80 €, au titre des charges et frais impayés au 1er trimestre 2025 inclus,ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner solidairement M. [W] [H] et Mme [M] [O] à lui payer la somme de 3 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement M. [W] [H] et Mme [M] [O] à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique que M. [W] [H] et Mme [M] [O] ont déjà fait l’objet, pour les mêmes raisons, d’un précédent jugement en date du 26 janvier 2021 et que malgré cela la dette n’a toujours pas été réglée. Il ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Cités par actes remis à sa personne pour M. [W] [H] et à l’étude de commissaire de justice pour Mme [M] [O], seul M. [W] [H] comparaît. Il indique ne pas avoir eu connaissance de la dette en soutenant que s’il l’avait su il l’aurait déclaré dans le cadre de sa procédure de surendettement. Il précise que son appartement a été saisi à l’exclusion de sa place de parking. Il indique percevoir des revenus à hauteur de 1 650,00 € et rembourser chaque mois la somme de 136,00 € au titre de son surendettement. Il explique avoir proposé un remboursement à hauteur de 50,00 € par mois, ce que le syndic aurait refusé, et avoir procédé à un versement de 150,00 € le mois dernier. Il conteste les frais et dommages et intérêts sollicités. Il propose d’apurer la dette par mensualités de 100,00 €.

L’affaire est mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Ayant été autorisée à produire une note en délibéré avant le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires produit par courriels en date des 3 et 8 octobre 2025 un décompte actualisé au 30 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 858,41 €, au titre des charges et frais impayés.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL PLEIN CIEL verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M. [W] [H] et Mme [M] [O] sont propriétaires du lot n° 4829 situé [Adresse 10],un décompte daté du 30 septembre 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 20 mars 2019, 4 juin 2021, 15 mars 2022, 12 septembre 2023 et 16 avril 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [W] [H] et Mme [M] [O] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 545,89 € (hors frais). En revanche, il n’est pas justifié de l’appel de fond « BLMN-LDN541 », qui n’apparaît ni dans les procès-verbaux d’assemblées générales ni dans les appels de fonds, seule une mention figure dans l’extrait de compte pour la période du 1er octobre 2024 au 1er février 2025.

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue au paragraphe 2 de la partie intitulée « règlement des charges communes » du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [W] [H] et Mme [M] [O] au paiement de la somme de 1 545,89 €, au titre des charges dues à la date du 30 septembre 2025, provisions de charges pour la période du 4e trimestre 2020 au 3e trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mai 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats que deux mises en demeure en dates du 9 octobre (produit en trois copies) et du 28 août 2024, sans justificatif d’envoi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] sera débouté de la demande présentée au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL PLEIN CIEL ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] [H] et Mme [M] [O] justifient de leurs ressources et de leurs charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [W] [H] de permettre aux défendeurs d’échelonner le paiement de leur dette en 16 mensualités de 100,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour M. [W] [H] et Mme [M] [O] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [H] et Mme [M] [O] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL PLEIN CIEL la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [W] [H] et Mme [M] [O] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic, la SARL AGIMMO – L’ADRESSE CONCEPT PREMIUM, la somme de 1 545,89 €, au titre des charges dues à la date du 30 septembre 2025, provisions de charges pour la période du 4e trimestre 2020 au 3e trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [W] [H] et Mme [M] [O] à s’acquitter de ces sommes en 16 mensualités de 100,00 € chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL AGIMMO – L’ADRESSE CONCEPT PREMIUM, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [H] et Mme [M] [O] à verser au [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL AGIMMO – L’ADRESSE CONCEPT PREMIUM, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [H] et Mme [M] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,