TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01376 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-H7RY

JUGEMENT du 02/12/2025

S.A. [Adresse 11] (anciennement Efidis)

C/

Madame [H] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Antoine DELPLA

— Madame [H] [D]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 11] (anciennement Efidis)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE substitué par Maître Aurore VENTURA, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [D]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2016, la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS a loué à Mme [H] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 417,32 € hors charges outre 203,42 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2022, la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS a également loué à Mme [H] [D] un emplacement de stationnement situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 15,59 € hors charges outre 0,47 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 435,90 € au titre des loyers et charges arrêtés au 12 juillet 2024.

Les impayés de loyer ont été signalés le 4 août 2023 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS a fait assigner Mme [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,

— Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— Faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— Condamner la locataire à payer la somme de 2 435,90 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,

— Condamner la locataire à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la locataire aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 24 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 26 novembre 2024, mise en délibéré au 23 janvier 2025, date laquelle la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 18 février 2025. Par décision de la même date, le juge a prononcé la radiation administrative de l’affaire en raison de la non-comparution des parties à l’audience.

Par courrier du 12 mars 2025, le conseil de la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle.

L’affaire a ainsi été de nouveau appelée à l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 482,81 €, au titre des loyers et charges échus au 1er octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Elle n’est pas opposée aux délais demandés par la défenderesse.

Citée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, Mme [H] [D] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 40,00 €. Elle sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais. Elle explique avoir bénéficié d’un FSL.

L’affaire est mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

. Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 4 août 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

. Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er octobre 2025, la dette locative de Mme [H] [D] s’élève à la somme de 342,42 € (soit la somme de 482,81 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 140,39 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’absence d’opposition du bailleur à des délais, il y a lieu d’accorder à Mme [H] [D] un échelonnement de la dette sur une durée de 9 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 40,00 € euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 18 juillet 2016 et 7 octobre 2022 unissant les parties stipulent respectivement en leurs articles 7 et 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, les baux seront résiliés de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 15 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 septembre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [H] [D] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [H] [D] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [D] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

. Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

. Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [H] [D] à verser à la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS la somme de 342,42 € (décompte arrêté au 1 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [H] [D] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 8 mensualités de 40,00 € chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2016 entre la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS, d’une part, et Mme [H] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8], sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2022 entre la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS, d’une part, et Mme [H] [D], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [H] [D] soit condamnée à verser à la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la S.A. [Adresse 12] venant aux droits de la S.A. D’HLM EFIDIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge ,