TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 4]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01359 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-H3PC

Minute :

JUGEMENT du 05/09/2025

Syndic. de copro. [E] [Adresse 6] représenté par son Syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS

C/

Madame [M] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 SEPTEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et de Stéphanie GONZO, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [E] [Adresse 6] représenté par son Syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 19 Juin 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

Copie exécutoire délivrée le :

à :SELARL AD LITEM JURIS

Expédition délivrée le :

à :Madame [M] [U]

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [U] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 3].

Le 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [E], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner Mme [M] [U] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner Mme [M] [U] à lui payer, avec intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 23 avril 2024, date du commandement de payer :

la somme de 2 445,18 €, au titre des charges impayées au 1er octobre 2024, appel provisions sur charges 01/10/2024 2/4 inclus,

la somme de 1 500,00 €, à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

la somme de 1 084,56 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

condamner Mme [M] [U] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance, arrêtée au 1er avril 2025, à la somme de 2 001,94 € au titre des charges impayées et 1 178,68 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement et s’en remettre à l’appréciation du tribunal pour les frais.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [M] [U] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Citée par acte remis à l’étude de commissaire de justice, Mme [M] [U], est présente. Elle reconnaît le principe de la créance réclamée, mais conteste la demande relative aux frais en précisant que le syndicat des copropriétaires n’écrivait pas à la bonne adresse. Elle indique vivre dans le logement, en expliquant être divorcée et payer le loyer de sa fille de 18 ans, étudiante. Elle précise être aide-soignante et percevoir une rémunération d’un montant de 2 000,00 € par mois.

Enfin, elle sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 150,00 €.

L’affaire est mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [E] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Mme [M] [U] est notamment propriétaire d’un lot n° 3 situé [Adresse 3],

un décompte daté du 1er avril 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 février 2023 et 12 novembre 2024 et, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, Mme [M] [U] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [M] [U] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 001,94 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [M] [U] au paiement de la somme de 2 001,94 €, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 décembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 1 178,68 €, correspondant à :

des frais de mises en demeure (42,00 € et 57,00 €), relances (33,00 € et 33,00 €) et intérêts de retard (1,62 € et 5,13 €). Or, aucun élément n’atteste de l’envoi effectif de ces courriers et la défenderesse soutient qu’ils ont été en expédiés à la mauvaise adresse,

des frais de constitutions de dossier transmis à l’huissier (390,00 €) et à l’avocat (390,00 €), frais de syndics qui ne sont pas nécessaires au recouvrement,

et à la sommation de payer, envoyée à la mauvaise adresse.

En l’espèce, il apparaît ainsi que les frais sollicités sont soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires [E] sera débouté de la demande présentée au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [E] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [M] [U] justifie de ses ressources et de ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Mme [M] [U] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 13 mensualités de 150,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Mme [M] [U] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires [E] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [U], qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires [E] la somme de 700,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [M] [U] à verser au syndicat des copropriétaires [E], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 2 001,94 €, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [E] représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

AUTORISE Mme [M] [U] à s’acquitter de ces sommes en 13 mensualités de 150,00 € chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [E], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à verser au syndicat des copropriétaires [E], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,