TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 14/01/2025

à :M^e Alexandra BOISSET, Monsieur [S] [I]

Copie exécutoire délivrée

le : 14/01/2025

à : M^e Jean Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07783 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5U5F

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [V] épouse [W] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [E] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07783 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5U5F

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2021, Mme [G] [V] épouse [W] [M] a donné à bail à M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], outre la cave n°08 , moyennant un loyer mensuel initial de 1803 euros, outre 88 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [G] [V] épouse [W] [M] a fait signifier à M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024 un commandement de payer la somme de 4068,83 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, Mme [G] [V] épouse [W] [M] a fait assigner M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail le 22 mai 2024 à minuit ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 4100,84 euros, échéance de mai 2024 incluse ;

— fixer à compter du 1er juin 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2050,42 euros, et ordonner que celle-ci sera révisée annuellement dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié et condamner solidairement par provision les défendeurs au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner in solidum M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Après renvoi à la demande de la défenderesse, l’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 7 novembre 2024.

Mme [G] [V] épouse [R], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 4119,87 euros, terme de novembre 2024 inclus, ce qui correspond à deux mois de loyer.

M. [S] [I], assignée à tiers présent au domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Mme [X] [E] [C], assistée de son conseil, a reconnu le montant de la dette. Elle a expliqué sa situation en indiquant avoir perdu son père qui vivait au Cameroun ; qu’une succession complexe s’en est suivie ; que ses revenus sont composés de son salaire d’environ 2500 euros par mois et d’une pension alimentaire du père de son fils de 3000 euros par mois ; que toutefois il a subi un redressement fiscal et a suspendu pendant un temps le versement de cette pension alimentaire. Elle demande la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement avec réglement du solde locatif dans un délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

En cours de délibére, le conseil des demandeurs a fait parvenir une note le 10 janvier 2025 indiquant que la dette n’avait pas été réglée depuis l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, même si cette dernière diligence n’est pas obligatoire pour les bailleurs personnes physiques.

En conséquence, l’action introduite par Mme [G] [V] épouse [W] [M] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 février 2021 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 4068,83 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est toutefois constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette aprs la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ; que les délais définis par ladite loi doivent toutefois s’appliquer si le bail a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

En l’espèce, le bail signé le 15 février 2021 a été conclu à effet au jour même pour une durée de trois années. Il s’est donc tacitement reconduit le 15 février 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi visée ci-dessus mais avant la délivrance du commandement de payer. Il convient ainsi de retenir que par l’effet de la loi, les locataires disposaient d’un délai de six semaines suite à la délivrance du commandement de payer pour régler la dette locative visée.

Le décompte produit et non contesté révèle qu’aucun règlement n’est intervenu dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, Mme [G] [V] épouse [W] [M] produit un décompte faisant apparaître que M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] restaient devoir la somme de 4119,87 euros à la date du 5 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, décompte non contesté par les défendeurs.

Ils seront donc condamnés solidairement à titre de provision au paiement de la somme de 4119,87 euros arrêtée au 5 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [E] [C] propose le règlement de la dette locative en un paiement devant intervenir dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance. Compte tenu du caractère limité de cette demande et de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, demande qui ne porte pas atteinte aux intérêts de la bailleresse, il convient d’y faire droit. Les délais seront ainsi octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 2050,42 euros, outre la provision sur charges, avec précision de l’indexation de ladite indemnité d’occupation conformément aux termes du contrat.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Ils seront en outre condamnés in solidum à verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la demanderesse.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2021 entre Mme [G] [V] épouse [W] [M] et M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], outre la cave n°08 sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] à payer à Mme [G] [V] épouse [W] [M] la somme de 4119,87 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 5 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse;

AUTORISONS M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en une mensualité, sauf meilleur accord des parties, et ceci dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement de cette mensualité ou d’un seul loyer à son échéance,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas in solidum M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] au paiement à Mme [G] [V] épouse [W] [M] à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 2050,42 euros, outre la provision sur charges, montant devant être indexé conformément aux termes du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] à payer à Mme [G] [V] épouse [W] [M] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [I] et Mme [X] [E] [C] aux entiers dépens de la présente procédure ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT