TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04243

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDQA

JUGEMENT du 16/12/2025

S.A. [Adresse 11]

C/

Monsieur [U] [R] [B] [E]

Madame [F] [X] [N] épouse [B] [E]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN

— Monsieur [B] [E]

— Mme [N] ép [B] [E]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. MON LOGIS SA D’HLM

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, Avocats au Barreau de MELUN substituée par Maître Vanessa CASTANHEIRA, Avocat au Barreau de FONTAINEBLEAU

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [R] [B] [E]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [F] [X] [N] épouse [B] [E]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2024, la SA MON LOGIS a loué à Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6]) à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 264,36 € outre 142,85 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, la SA MON LOGIS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 7 526,89 € au titre des loyers et charges échus impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SA MON LOGIS a fait assigner Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 12 632,24 € au titre des loyers et charges impayés,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, la SA MON LOGIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 17 399,67 €, au titre des loyers et charges échus au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] sont présents. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent d’apurer la dette par mensualités de 445 €. Ils sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Ils exposent que la dette locative a pour origine une diminution de ressources en conséquence de la démission de Monsieur [U] [B] [E] de son précédent emploi. Il a désormais retrouvé deux emplois en contrat à durée indéterminée, grâce auxquels il dispose désormais d’un revenu mensuel de 4 100 € en moyenne. Madame [F] [X] [B] [E] née [N] travaille à la Poste pour un salaire moyen d’environ 1 800 €. Ils ont deux enfants à charge, de 22 et 17 ans.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2025.

Par une note en délibéré autorisée par le juge, Monsieur [U] [B] [E] a justifié de ses ressources actuelles.

Par une note autorisée par le juge, la SA MON LOGIS a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 janvier 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA MON LOGIS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 septembre 2025, la dette locative de Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] s’élève à la somme de 17 399,67 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient de condamner Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] solidairement au paiement de cette somme.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 445 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 10 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 avril 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des locataires, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA MON LOGIS les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] à verser à la SA MON LOGIS la somme de 17 399,67 € (décompte arrêté au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 445 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2024 entre la SA MON LOGIS, d’une part, et Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6]) à [Localité 9] sont réunies à la date du 21 avril 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA MON LOGIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] soient condamnés solidairement à verser à la SA MON LOGIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] [E] et Madame [F] [X] [B] [E] née [N] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,