TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00368 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-ICWW

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 OCTOBRE 2025

S.C.I. PLUME VERT

C/

Madame [L] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Maître Isabelle HADED NABET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 OCTOBRE 2025

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. PLUME VERT

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Isabelle HADED NABET, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

Vu la citation introductive d’instance à la date du 30 Juillet 2025 et entre les parties susvisées ;

l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er mai 2021, la SCI PLUME VERT a loué à Mme [L] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 650,00 € outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la SCI PLUME VERT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 272,00 € au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SCI PLUME VERT a fait assigner en référé Mme [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

l’autoriser à réaliser ou faire réaliser à ses frais avancés les travaux urgents de nature à permettre la remise en état des locaux loués, à choisir toute entreprise qui lui plaira pour faire réaliser les travaux, à l’autoriser à pénétrer dans les lieux loués,

ordonner l’accès au logement tant au bailleur qu’aux entreprises intervenantes en vue d’effectuer les travaux nécessaires sur une période qui ne peut être inférieure à 10 jours,

condamner la défenderesse sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

dire que l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail est acquise à défaut de paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer,

condamner la locataire à payer la somme de 4 512,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 et ce, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

condamner la locataire à payer la somme de 2 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, la SCI PLUME VERT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6 752,00 €, au titre des loyers et charges échus au 9 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [L] [S] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur l’accès au logement

Conformément à l’article de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du Code civil disposent que si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une demande de réalisation de travaux formulée par Mme [L] [S] par courrier en date du 23 janvier 2024, faisant valoir des dysfonctionnements et la vétusté du logement.

Selon rapport d’information en date du 26 avril 2024, la police municipale a en effet constaté des manquements au règlement sanitaire départemental et aux critères légaux de décence, notamment à raison d’un problème d’isolation au niveau des huisseries et de ventilation dans la salle de bain, d’une non-conformité électrique de l’installation de la hotte dans la cuisine, et d’une chambre d’une superficie inférieure à la norme sans ouvrant sur l’extérieur.

Par courriers recommandés, en date des 25 juin 2024 et 1er août 2024, la bailleresse a accepté la réalisation de travaux et proposé d’intervenir à compter du 16 septembre 2024.

La bailleresse justifie également de ce qu’elle a été sommée par la CAF et le maire de la commune d'[Localité 10] de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité du logement et de répondre de ses manquements auprès du commissariat de police de [Localité 9].

Elle a mis en demeure la locataire de la laisser accéder au logement par courrier recommandé dont l’avis de réception a été signé le 3 juin 2025.

Au regard de ces éléments, il convient en conséquence de faire droit aux demandes de la SCI Plume Vert, et d’ordonner à Mme [L] [S] de laisser la bailleresse accéder à son logement dans le délai de huit jours suivant la signification de la présente décision, hors samedis, dimanches et jours fériés, pour la réalisation des travaux de mise en conformité sur une période minimum de 10 jours, selon les modalités prévues au dispositif.

Compte tenu des démarches effectuées sans succès par la bailleresse auprès de la locataire pour accéder à son logement, celle-ci sera en outre condamnée à une astreinte de 5,00 euros par jour de retard, suivant l’expiration de ce délai, selon les modalités prévues du dispositif, afin de s’assurer de la bonne exécution de son obligation.

II. Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, il n’est pas justifié que l’assignation a été dénoncée au préfet.

La demande formée par la bailleresse tendant à dire que la résiliation du bail est acquise à défaut de paiement dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer est donc irrecevable.

III. Sur le paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI PLUME VERT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 9 septembre 2025, la dette locative de Mme [L] [S] s’élève à la somme de 6 052,00 € (soit la somme de 6 752,00 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 700,00 € euros correspondant au loyer du mois de septembre, non échu) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme à titre de provision.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [L] [S] de payer sa dette. En effet, la condamnation au paiement des loyers majorés des intérêts au taux légal est déjà de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse généré par le retard de paiement et à garantir son droit au paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [S] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI PLUME VERT et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [L] [S] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Aurélie Danjou, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNONS à Mme [L] [S] de permettre à la bailleresse ou tout mandataire missionné par ses soins l’accès aux lieux loués situés [Adresse 5], dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, hors samedis, dimanches et jours fériés, pour la préparation et l’exécution de travaux sur une période minimale de 10 jours aux fins de :

— démolition d’une cloison et évacuation des gravats,

— montage d’une nouvelle cloison en BA13 sur ossature métallique avec repose de la porte actuelle et finition en peinture,

— fourniture et pose d’une fenêtre double battant avec volet roulant électrique,

— ouverture du mur pour la mise en place de la nouvelle fenêtre,

— création d’une VMC dans la salle de bain,

— reprise des joints autour des huisseries,

— mise en place de boîte de dérivation pour les fils électriques à nu,

— remplacement d’une prise de courant ;

DISONS que pour permettre la réalisation des travaux, la locataire pourra, soit procéder à la remise des clés au bailleur ou à tout mandataire de son choix, soit se présenter sur les lieux aux date et heure du rendez-vous préalablement fixé, soit s’y faire représenter par tout mandataire de son choix, à charge pour elle d’aviser la bailleresse au plus tard la veille de l’intervention ;

DISONS que faute par Mme [L] [S] de permettre l’accès aux lieux loués, elle sera redevable, passé le délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 9 avril 2026 à la somme de 5,00 € par jour de retard ;.

DISONS qu’à défaut pour Mme [L] [S] de permettre l’accès aux lieux loués dans ce délai, la SCI PLUME VERT, ainsi que tout mandataire de son chef, pourra y pénétrer, en présence d’un commissaire de justice qui pourra se faire assister d’un serrurier, du commissaire de police ou de deux témoins majeurs, si besoin est, conformément aux dispositions de l’article L 142-1 du Code procédures civiles d’exécution ;

DÉCLARONS irrecevable la demande tendant à la résiliation du bail ;

CONDAMNONS Mme [L] [S] à verser à la SCI PLUME VERT la somme provisionnelle de 6 052,00 € (décompte arrêté au 9 septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTONS la SCI PLUME VERT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Mme [L] [S] à verser à l a SCI PLUME VERT une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 9 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,