TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02311 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-IAQ2

Minute :

JUGEMENT du 09/09/2025

HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L HABITAT SEINE ET MARNE anciennement dénommé OPH 77 venant aux droits et obligations de OPDHLM 77

C/

Monsieur [H] [B]

Madame [R] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 SEPTEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Katia DE SOUSA, Greffier, lors des débats et de Stéphanie GONZO, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L’ HABITAT SEINE ET MARNE anciennement dénommé OPH 77 venant aux droits et obligations de OPDHLM 77

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, Avocat au Barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 24 Juin 2025 ,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

Copie exécutoire délivrée le :

à :Maître Jeanine HALIMI

Expédition délivrée le :

à :Mr Le Préfet de Seine et Marne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2007, la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77 a loué à M. [H] [B] et Mme [R] [B], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 377,96 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 816,04 € au titre des loyers et charges arrêtés au 23 décembre 2024.

Les impayés de loyer ont été signalés le 4 septembre 2023 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77 a fait assigner M. [H] [B] et Mme [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls du cité,

Faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 4 664,29 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus,

Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,

Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 360,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les locataires solidairement aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de l’assignation et, plus généralement tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 14 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 juin 2025. En l’absence des défendeurs, aucune conciliation n’a pu aboutir.

A cette audience, la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 239,13 €, au titre des loyers et charges échus au 12 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Cités par actes délivrés à l’étude du Commissaire de justice pour M. [H] [B], et à l’étude du Commissaire de justice pour Mme [R] [B], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 4 septembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 juin 2025, la dette locative de M. [H] [B] et Mme [R] [B] s’élève à la somme de 5 776,72 € (soit la somme de 6 239,13 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 462,41 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus. Il convient de condamner M. [H] [B] et Mme [R] [B] solidairement au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 novembre 2007 unissant les parties stipule en son article intitulé « La résiliation pour défaut de paiement » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 février 2025.

— Sur l’expulsion

Aucune demande de délais pour la suspension des effets de la clause résolutoire n’ayant été formulée, l’expulsion de M. [H] [B] et Mme [R] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

M. [H] [B] et Mme [R] [B] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [B] et Mme [R] [B] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77 et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [H] [B] et Mme [R] [B] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [B] et Mme [R] [B] à verser à la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77 la somme de 5 776,72 € (décompte arrêté au 12 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 novembre 2007 entre la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77, d’une part, et M. [H] [B] et Mme [R] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [B] et Mme [R] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [B] et Mme [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [B] et Mme [R] [B] solidairement à verser à la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77 du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [H] [B] et Mme [R] [B] in solidum à verser à la S.A. [Adresse 9] anciennement dénommée la S.A. D’HLM OPH77 une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [B] et Mme [R] [B] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,