TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Octobre 2024

N° RG 23/08391 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y4RN

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

[L] [J]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic :

Société ZAVANI & COMPAGNIE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0376

DEFENDEUR

Monsieur [L] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence de Monsieur [L] [J] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble représenté par son syndic, la société ZAVANI & COMPAGNIE, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 18 octobre 2023, aux fins de voir:

CONDAMNER Monsieur [L] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis à [Localité 4] sis [Adresse 2] :

—  8.492,38 euros au titre des charges de copropriété impayées du 10 décembre 2010 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [L] [J] en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Yves FARRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [J], assigné à domicile, l’acte ayant été remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience le 3 septembre 2024, en dépit de l’accord du syndicat de copropriété de recourir à une procédure sans audience en date du 19 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.492,38 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 compris, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de sa demande de paiement des charges, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile, verse notamment les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble ;

— un extrait du compte de Monsieur [L] [J] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023,

— les appels de fonds et des décomptes de charges adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 14 avril 2021, 16 mai 2022 et 19 avril 2023 accompagnés des attestations de non recours afférentes,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [L] [J] est propriétaire des lots n°10, 77 et 118 de l’état descriptif de division.

Il résulte en outre des procès-verbaux des assemblées générales précités que les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices clos au 30 septembre 2020, au 30 septembre 2021 et au 31 septembre 2022, voté différents travaux et adoptés les budgets prévisionnels portant sur les exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Le décompte des charges produit pour la période du 29 mars 2022 au 1er octobre 2023 fait apparaître un solde débiteur d’un montant de 8.492,38 euros.

Toutefois, cette somme englobe un « solde antérieur » d’un montant de 230,63 euros, dont la date d’origine et la composition ne sont ni explicitées ni justifiées. Cette somme sera donc exclue de l’arriéré de charges dont le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 8.261,75 euros (8.492,38- 230,63).

Il sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Les intérêts au taux légal courront donc à compter de l’assignation en date du 18 octobre 2023, laquelle vaut mise en demeure.

En conséquence, Monsieur [L] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.261,75 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, appel de provision du 4ème trimestre 2023 et de fonds travaux inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Monsieur [L] [J] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [L] [J] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [J], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître FARRAN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur [L] [J] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic :

— la somme de 8.261,75 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, appel de provision du 4ème trimestre 2023 et de fonds travaux inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Yves FARRAN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT