TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04176 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB37

Minute :

JUGEMENT du 09/10/2025

Monsieur [H] [X]

C/

S.C.I. 4T3M

Copie exécutoire délivrée le :

à :

* Maître Aurélie PARICIO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 OCTOBRE 2025

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne assisté de Maître Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

S.C.I. 4T3M

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 mai 2018, la SCI 2 NOREYV IMMO a loué à M. [H] [X] et Mme [L] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 750,00 euros, outre 30 euros de provision de charges et la consommation d’électricité du mois précédent. Le bail mentionne une surface habitable de 60 m² environ.

Un état des lieux amiable a été établi le 12 mai 2018, pour une entrée dans les lieux le 15 mai 2018.

Par courrier daté du 17 septembre 2018, M. [H] [X] a demandé au gérant de la SCI 2 NOREYV IMMO le remplacement de trois volets et la réparation de deux chauffages à la bailleresse.

Un diagnostic de performance énergétique a été établi par M. [Y] [O] de la société Experty le 9 septembre 2019. Il y est mentionné une superficie Loi Carrez totale de 43,53 m².

Par courrier recommandé distribué le 6 août 2020, M. [H] [X] a demandé à la SCI 4T3M le remplacement du bac de douche et la pose de garde-corps sur les deux fenêtres du salon.

Par courrier électronique du 27 mars 2021, M. [H] [X] a également mis en demeure son bailleur de remettre la clé de la grille du local à poubelle, de réparer l’ouverture par interphone, d’enlever deux unités de chauffage réversibles, de remplacer le robinet de la cuisine et de remplacer la bonde d’évacuation du lavabo de la salle de bain.

Par courrier électronique du 2 juillet 2023, M. [H] [X] a indiqué solliciter une diminution du loyer compte tenu de la superficie réelle du logement, un remplacement du ballon d’eau chaude, la réparation de l’interphone, la mise en conformité de l’installation électrique dans les parties communes, la remise du diagnostic de performance énergétique, la réparation de deux chauffages dans les chambres, la pose d’une main courante dans les parties communes, ainsi que le nettoyage de la cave et du local poubelle de ses encombrants et l’apport d’un conteneur à verre.

Un second diagnostic de performance énergétique a été établi par M. [N] de la société DiagAction le 23 avril 2024. Il y est mentionné une superficie Loi Carrez totale de 47,65 m².

M. [H] [X] a saisi un médiateur le 13 mai 2024.

Par procès-verbal en date du 17 février 2025, Me [P] [Z], commissaire de justice, a constaté que l’interphone dysfonctionne, que les compteurs électriques divisionnaires ne ventilent pas la consommation entre les heures pleines et les heures creuses, que le local poubelle est dépourvu d’éclairage, que les ballons d’eau chaude sont séparés des poubelles par une grille, que l’éclairage des parties communes est raccordé au compteur individuel de M. [H] [X] et que l’immeuble ne dispose pas de conteneur à verre.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la SCI 4T3M a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2145,74 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mars 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, M. [H] [X] a fait assigner la SCI 4T3M devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer nulle la clause du bail relative aux charges d’électricité,

déclarer inopposable au locataire toute facture d’électricité ou d’eau tendant au paiement d’une indemnité équivalente à la fourniture d’électricité ou d’eau,

condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3 720,00 euros au titre de l’électricité payée et indue,

enjoindre la bailleresse, de procéder à la réparation de l’interphone, la récupération des blocs de climatisation, l’éclairage du rez-de-chaussée de l’immeuble, l’installation d’une benne dédiée à la collecte du verre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, ainsi qu’à la pose d’un compteur LINKY dédié à l’appartement loué,

condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3 720,00 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’absence de radiateurs, la somme de 190,00 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du non retrait des blocs de climatisation, la somme de 615,00 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de la défectuosité de l’interphone, la somme de 615,00 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’absence de lumière au rez-de-chaussée et la somme de 8 000,00 euros pour résistance abusive et préjudice moral subi,

condamner la bailleresse à lui rembourser la somme de 77,62 euros pour le métrage Carrez de l’appartement et la somme de 144,00 euros pour la réalisation du diagnostic de performance énergétique,

se réserver la faculté de liquider les astreintes,

condamner la défenderesse à payer la somme de 4 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le constat par commissaire de justice.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, M. [H] [X], assisté de son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il fait notamment valoir que les factures d’électricité ne peuvent être réclamées par la bailleresse dès lors que celle-ci ne peut justifier de la consommation réelle de son locataire et que la facture d’eau réclamée ne correspond pas au réel de sa consommation. Il indique que la dette locative n’est constituée que de ces charges, dont il n’est pas redevable, ce qui exclut la délivrance d’un commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Il souligne que les désordres subis sur une durée particulièrement longue sont établis et de la responsabilité du bailleur.

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI 4T3M ne comparaît pas.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est rappelé que par application de l’article 9 du Code de procédure civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

I. Sur les charges d’eau et d’électricité

Sur la consommation d’électricité

Conformément à l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987, dont la liste est limitative, les dépenses d’électricité des parties privatives ne sont pas des charges récupérables.

La clause du bail litigieux relative au paiement de la consommation d’électricité du mois précédent doit donc être annulée.

Cependant, si un bail d’habitation de logement vide ne peut contrevenir aux dispositions du décret du 26 août 1987, l’annulation après exécution de la clause qui contraignait le locataire au remboursement de la fourniture d’électricité dans les parties privatives entraîne des restitutions réciproques, obligeant la partie qui a bénéficié de la prestation en nature qu’elle ne peut restituer à s’acquitter d’une indemnité équivalente à la valeur de cette prestation.

En l’espèce, il ressort du constat établi par commissaire de justice que l’installation électrique du logement ne permet pas de déterminer précisément la consommation d’électricité du locataire dans sa partie privative, puisque l’éclairage des parties communes est raccordé au compteur individuel de M. [H] [X].

Dès lors, à défaut de plus amples éléments, il y a lieu de condamner la bailleresse à restituer à M. [H] [X], dans la limite des justificatifs produits, la somme de 3 071,17 euros pour la période de mai 2021 à juillet 2023, la preuve de la part de consommation d’électricité exclusivement imputable au locataire n’étant pas rapportée.

Sur la consommation d’eau

Conformément à l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987, sont des charges récupérables les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés.

Le bail litigieux stipule que « le locataire est tenu de rembourser au bailleur les charges dites « récupérables » dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les charges sont appelées en même temps que le loyer suivant une provision réajustée chaque année et une régularisation annuelle. Un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur est tenu d’adresser au locataire un décompte par nature de charges. Il est également tenu de mettre les pièces justificatives des charges à sa disposition. Le locataire reconnaît avoir eu communication de la dernière régularisation des charges et, dans les immeubles en copropriété, des quotes-parts afférentes aux lots loués pour chacune des catégories de charges ainsi que du budget prévisionnel de l’immeuble ».

Sur la dernière page où figure la signature des parties, seul l’état des lieux établi lors de la remise des clés est mentionné comme avoir été remis en annexe du contrat. Tel n’est pas le cas de la liste des charges récupérables.

Cependant, les quittances produites indiquent expressément que la provision pour charges versée correspond aux charges d’eau.

De plus, le relevé de compteur effectué lors de l’état des lieux d’entrée le 12 mai 2018 mentionne le nombre « 586 » pour ce qui concerne l’eau.

Au 18 janvier 2024, le locataire a transmis une photo d’un compteur à l’agence chargée de la gestion locative, sur lequel figure le nombre « 1210 » et la mention « 1er étage gauche ».

La régularisation de charges d’eau et de taxe d’ordure ménagère intervenue en 2024 pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023 retient également ces nombres.

Au regard des documents fournis, la consommation d’eau du foyer de M. [H] [X] s’est ainsi élevée à 624 m² entre mai 2018 et janvier 2024.

Enfin, compte tenu des pièces produites, il y a lieu de considérer que le compteur d’eau est individualisé.

Dès lors, si la régularisation est effectivement intervenue tardivement, il apparaît que la bailleresse est néanmoins fondée à réclamer les charges d’eau impayées et à opposer à son locataire les factures reçues.

Le demandeur sera donc débouté de ses demandes afférentes aux charges d’eau.

Sur le commandement de payer

Compte tenu des développements précédents, il y a lieu de considérer que la bailleresse est fondée à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en cas de dette locative, concernant les loyers ou les charges récupérables, à l’exclusion des charges d’électricité des parties privatives.

En l’espèce, le décompte annexé au commandement de payer contient deux appels en paiement au titre de l’électricité pour 159,62 euros et 151,75 euros, en mars et mai 2024.

Déduction faite de ces deux montants, il apparaît qu’il demeure néanmoins une dette locative au jour de la délivrance du commandement de payer.

Or, la compensation n’opère pas de plein droit mais doit être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions sont réunies.

En l’espèce, aucune demande de compensation n’est formulée par le locataire.

M. [H] [X] sera en conséquence débouté de sa demande d’annulation du commandement de payer.

II. Sur les désordres affectant les lieux loués

Sur les réparations

Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les pièces versées au débat ne permettent pas de déterminer si la SCI 4T3M est propriétaire de l’ensemble du bien immobilier comprenant plusieurs appartements, dont le logement litigieux.

Néanmoins, lorsque le trouble subi trouve sa source dans les parties communes, le bailleur manque également à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux du locataire s’il ne met pas en œuvre les mesures nécessaires à faire cesser le trouble.

En l’espèce, il est démontré par le procès-verbal établi par commissaire de justice que l’interphone dysfonctionne, que le local poubelle est dépourvu d’éclairage et que le bâtiment est dépourvu de poubelle pour le tri du verre. L’éclairage fonctionne en revanche au rez-de-chaussée.

Il n’est en revanche pas démontré que des blocs de climatisation sont inutilement entreposés dans le bien loué.

A défaut de plus amples éléments, il n’apparaît pas que les désordres relèvent des réparations locatives à la charge de M. [H].

Dès lors, il convient d’ordonner à la SCI 4T3M de faire en sorte que l’interphone soit réparé et que le local poubelle soit muni d’un éclairage et d’un conteneur à verre, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient en outre, compte tenu des développements précédents, d’ordonner à la bailleresse la mise en place d’un compteur individualisé raccordé uniquement aux parties privatives louées par le demandeur et distinguant les heures pleines et les heures creuses, sous ce même délai.

De plus, le demandeur démontrant avoir alerté la SCI 4T3M de plusieurs de ces désordres dès juillet 2023, il y a lieu de condamner la bailleresse à une astreinte fixée à 10 euros par jour de retard à l’expiration du délai imparti, selon les modalités fixées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de réserver au juge des contentieux de la protection la liquidation de l’astreinte ordonnée.

Sur l’indemnisation

Par application de l’article 1721 du Code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En ce qui concerne les chauffages dans les deux chambres, lesquels sont mentionnés « HS » dans l’état des lieux d’entrée, sur lequel il est également mentionné que « les chambres sont dotées de clim qui ne sont pas en état de [fonctionner] », M. [H] [X] démontre avoir demandé leur réparation dès le 16 septembre 2018 et être toujours en attente de cette réparation le 2 juillet 2023 et le 18 octobre 2023.

Pour autant, il ne mentionne pas de dysfonctionnements de ces chauffages dans le cadre de ses sollicitations courant 2020 et 2021, alors qu’il date leur remplacement au 30 octobre 2023 et alors qu’il n’a pas manqué de récapituler régulièrement ses demandes de réparations et d’entretiens locatifs par courriers électroniques adressés à l’agence chargée de la gestion du bien loué.

De plus, comme indiqué précédemment, il n’est pas démontré que les anciens radiateurs ou blocs de climatisation ont été laissés sur place.

Dès lors, à défaut de plus amples éléments relatifs au dysfonctionnement allégué et à la date de réparation, M. [H] [X] sera débouté de ses demandes indemnitaires de ces chefs.

Pour ce qui concerne l’interphone et l’absence de lumière au rez-de-chaussée, il est établi que seul le local poubelle est dépourvu d’éclairage. Compte tenu des constatations effectuées par le commissaire de justice en 2025, et du fait que M. [H] [X] a signalé ces dysfonctionnements par mail du 2 juillet 2023, il y a lieu de considérer que le demandeur rapporte la preuve du trouble de jouissance subi, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1 000,00 euros.

La SCI 4T3M sera donc condamnée à lui payer cette somme, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. Sur le préjudice moral

Conformément à l’article 1231-4 du Code civil, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, M. [H] [X] démontre avoir formulé, à intervalles réguliers, diverses demandes relatives à l’entretien du bien loué ou des parties communes.

Il apparaît également que ces désordres, tels que ceux relatifs à la douche, au lavabo, au robinet de la cuisine, aux volets, aux gardes-corps, au ballon d’eau chaude, au retrait des encombrants, etc.) ont été en grande partie réparés.

Parmi ces réparations, plusieurs d’entre elles relèvent d’un manquement aux critères de décence du logement et engendre une insécurité pour les occupants.

Par ailleurs, si M. [H] [X] n’apporte que peu d’éléments permettant de dater les interventions du bailleur afin de remédier aux désordres subis, il est néanmoins établi que ceux-ci ont été nombreux et ont demandé une mobilisation réitérée et des relances de la part du locataire.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation du demandeur et de condamner la SCI 4T3M à lui payer la somme de 1 200,00 euros en réparation du préjudice moral subi.

IV. Sur le remboursement des frais

Par application des articles 3-1 et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, sur la dernière page du bail où figure la signature des parties, il n’est pas mentionné que le diagnostic de performance énergétique a été remis en annexe du contrat. Par ailleurs, M. [H] [X] justifie avoir alerté le bailleur en juillet 2023 de l’absence de communication de ce diagnostic.

De plus, le locataire justifie avoir sollicité à raison le mesurage du bien loué, dans la mesure où la superficie est inférieure à celle mentionnée dans le bail.

Cependant, les factures produites concernent un mesurage et un diagnostic établis respectivement le 27 juin 2024 et le 23 avril 2024, alors que M. [H] [X] verse également au débat un autre diagnostic de 2019, dont le commanditaire est inconnu, lequel est complet et fait apparaître la superficie corrigée du logement.

Il en résulte que les frais engagés par le demandeur en 2024 apparaissent inutiles et ne seront donc pas mis à la charge de la défenderesse.

Enfin, le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en 2025, s’il ne fait pas partie des dépens, doit néanmoins être mis à la charge de la bailleresse, dans la mesure où il s’est avéré nécessaire à établir la preuve des allégations du demandeur.

Dès lors, et compte tenu de la facture correspondante produite, il sera fait droit à la demande en paiement pour un total de 300,00 euros.

La SCI 4T3M sera donc condamnée au paiement de cette somme, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI 4T3M succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, la SCI 4T3M sera condamnée à payer à M. [H] [X] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ANNULE la clause du bail litigieux en date du 5 mai 2018 conclu entre la SCI 2 NOREYV IMMO, d’une part, et M. [H] [X] et Mme [L] [M], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 4] relative au paiement de « l’électricité consommée le mois précédent » ;

CONDAMNE la SCI 4T3M à restituer à M. [H] [X] la somme de 3 071,17 euros au titre de la consommation d’électricité pour la période de mai 2021 à juillet 2023 ;

ORDONNE à la SCI 4T3M, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision :

— de mettre en place d’un compteur individualisé raccordé uniquement aux parties privatives situées [Adresse 4] et louées par M. [H] [X] et Mme [L] [M], et distinguant les heures pleines et les heures creuses,

— de faire en sorte que l’interphone soit réparé et que le local poubelle soit muni d’un éclairage et d’un conteneur à verre, dans l’immeuble situé [Adresse 4] ;

DIT que faute pour la SCI 4T3M de procéder aux remplacements et aux réparations ordonnées, elle sera redevable, passé ce délai d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 9 avril 2026 à 10 euros par jour de retard ;

CONDAMNE la SCI 4T3M à payer à M. [H] [X] la somme de 1 000,00 euros, en réparation du préjudice de jouissance subi, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la SCI 4T3M à payer à M. [H] [X] la somme de 1 200,00 euros, en réparation du préjudice moral subi, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI 4T3M à payer à M. [H] [X] la somme de 300,00 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE M. [H] [X] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE la SCI 4T3M à payer à M. [H] [X] la somme de 1 200,00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI 4T3M aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,