TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05679

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFFC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/05/2026

S.A. D’HLM 3 F [Localité 3] ET MARNE

C/

Madame [H] [T]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— la SELARL KACEM ET CHAPULUT

— Madame [H] [T]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MAI 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM 3 F [Localité 3] ET MARNE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2020, la SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE a loué à Madame [H] [T] un local à usage d’habitation et un parking B106P-0017 situés [Adresse 6] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 374,40 € hors charges à titre principal, et un loyer accessoire initial de 30 € hors charges.

Les impayés de loyer ont été signalés le 1er août 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 599,47 € au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, la SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE a fait assigner Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants, R.441-1 et suivants, et R.451-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatifs au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 2 754,75 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à payer les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 22 août 2025.

L’affaire a d’abord été appelée lors de l’audience du 20 janvier 2026, lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à la locataire de reprendre le paiement du loyer courant. Elle a été retenue lors de l’audience du 17 mars 2026.

A cette audience, la SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 353,20 €, au titre des loyers et charges échus au 12 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Elle précise que, malgré des efforts, le paiement de l’intégralité du loyer courant n’a pas repris, la locataire versant des sommes qui ne couvrent qu’une partie du loyer.

Madame [H] [T] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, et reconnaît l’existence de la dette et son montant.

Elle expose qu’elle perçoit un salaire variable d’environ 1 800 € par mois, et qu’elle a deux enfants à charge. Elle affirme ne pas être en capacité de payer le loyer courant, et par conséquent ne pas pouvoir verser une somme supplémentaire en vue d’apurer sa dette.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 1er août 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 mars 2026, la dette locative de Madame [H] [T] s’élève à la somme de 6 274,36 € (soit la somme de 6 353,20 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 78,84 € correspondant à des frais injustifiés) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 janvier 2025 pour la somme de 599,47 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 27 novembre 2020 unissant les parties stipule en son article 9.1 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 mars 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement de l’entièreté du loyer courant n’a pas repris, et la situation financière de Madame [H] [T] ne lui permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de Madame [H] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [H] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [T] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Madame [H] [T] à verser à la SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE la somme de 6 274,36 € (décompte arrêté au 12 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 599,47 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2020 entre la SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE, d’une part, et Madame [H] [T], d’autre part, concernant le logement et le parking B106P-0017 situés au [Adresse 6] [Localité 6] sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [T] à verser à la SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [H] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.