TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06408 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGJX

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/03/2026

Société PLURIAL NOVILIA, Société, [Adresse 2]

C/

Monsieur, [S], [W], [Q], [R]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 MARS 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société PLURIAL NOVILIA, Société, [Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par Maître Fanny CORTOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur, [S], [W], [Q], [R],

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2022, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA a loué à M., [S], [W], [Q], [R] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 487,50 €, outre 83,53 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 567,60 € au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA a fait assigner M., [S], [W], [Q], [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 3 028,51 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 567,60 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 6 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 65,71 €, au titre des loyers et charges échus au 2 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise qu’un versement de 1 0000 € a été effectué par le locataire le 31 janvier 2026. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M., [S], [W], [Q], [R] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par une mensualité de 65,71 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 28 novembre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Ces conclusions exposent que M., [S], [W], [Q], [R] vit seul et est actuellement en période d’essai en tant que salarié en CDD. Son salaire mensuel est d’environ 1 400 €, salaire pouvant augmenter en fonction des ventes qu’il réalise.

Selon l’enquête, la dette locative est apparue à la suite d’une tentative échouée de reconversion professionnelle, qui a entraîné une absence de ressources pour le locataire, se retrouvant allocataire du RSA.

Enfin, il est indiqué qu’un projet de demande d’un Fonds de solidarité pour le logement est envisagé.

L’affaire est mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 17 juin 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Toutefois, le décompte arrêté au 2 février 2026 fait apparaître des frais déjà compris dans les dépens : les frais de procédure en date du 31 juillet 2025, correspondant au coût du commandement de payer, à hauteur de 128,84 €.

Ces frais sont donc à déduire du montant de la dette finale, soit 65,71 €. Il apparaît alors que la dette locative est soldée.

Compte tenu de ces éléments, il convient de rejeter la demande en paiement formulée par la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 décembre 2022 unissant les parties stipule en son paragraphe intitulé « Clauses résolutoires » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 30 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 31 juillet 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu du règlement intégral de la dette, il y a lieu d’accorder à M., [S], [W], [Q], [R] des délais de paiement fictifs permettant de considérer que les effets de la clause résolutoire figurant au bail ont été suspendus durant les délais de paiement accordés et que les modalités de ceux-ci ont été respectés.

Il convient donc de dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et que le bail se poursuivra normalement.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Le même article précise que le juge, par décision motivée, peut en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la dette a été apurée par deux virements du 1er et du 31 janvier 2026, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer (30 mai 2025) et à l’introduction de l’instance (29 septembre 2025). De plus, les versements périodiques n’ont pas permis le paiement régulier du loyer.

Ces éléments justifient qu’une action ait été formée à l’encontre du locataire par la bailleresse, les frais qu’elle a exposés auraient pu être évités si ce dernier avait payé régulièrement son loyer.

Il convient donc de condamner M., [S], [W], [Q], [R] aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2022 entre la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA, d’une part, et M., [S], [W], [Q], [R], d’autre part, concernant le logement situé au, [Adresse 6] sont réunies à la date du 31 juillet 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés fictivement compte tenu du règlement de la dette locative avant l’audience ;

DIT que les délais accordés ont été entièrement respectés et que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M., [S], [W], [Q], [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.