Tribunal Judiciaire de Pontoise, Referes, 20 mai 2025, n° 24/00877

TJ Pontoise 20 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que la société SARL AI ne peut pas être considérée comme occupant sans droit ni titre, car il existe des contestations sérieuses sur la validité du contrat de bail.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que la demande d'indemnité d'occupation ne peut être acceptée en raison de l'absence de trouble manifestement illicite dans l'occupation des lieux.
Rejeté
Préjudice subi du fait de l'occupation
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y a pas de préjudice établi en raison de l'occupation contestée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société EFIMO a demandé l'expulsion de la société SARL AI et de son gérant, Monsieur [M] [C], pour occupation sans droit ni titre d'un local commercial, ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation. Les questions juridiques posées concernaient la validité du contrat de bail invoqué par la défenderesse et la caractérisation d'un trouble manifestement illicite. Le tribunal a conclu qu'il n'y avait pas de trouble manifestement illicite, en raison de contestations sérieuses sur les droits des parties. En conséquence, il a décidé de ne pas faire droit aux demandes de la société EFIMO et a ordonné aux parties de rencontrer un médiateur pour régulariser leur situation contractuelle. La société EFIMO a également été condamnée à payer des frais à la défenderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, réf., 20 mai 2025, n° 24/00877
Numéro(s) :	24/00877
Importance :	Inédit
Dispositif :	Injonction de rencontre d'un médiateur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie LAINEECatherine POPELARDClaire COMPAGNON-LAUGAROHussein MAKKI
Parties :	Société EFIMO c/ S.A.R.L. AI

Texte intégral

REFERES

N° RG 24/00877 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N36K

Société EFIMO

S.A.R.L. AI

[M] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

— -==00§00==--

ORDONNANCE D’INJONCTION DE

RENCONTRER UN MEDIATEUR

— -==00§00==--

LA JUGE DES REFERES : Tiffanie REISS, vice-présidente

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET, lors des plaidoiries

Clémentine IHUMURE, lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDERESSE

Société EFIMO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Claire COMPAGNON-LAUGARO, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6, et M^e Catherine POPELARD, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

S.A.R.L. AI,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1930, et M^e Marie LAINEE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155,

Monsieur [M] [C],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1930, M^e Marie LAINEE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du 04 avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 20 mai 2025

***ooo§ooo***

Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2014, la société SCI DLPP, aux droits de laquelle est venue la société FONCIERE EPILOGUE et vient désormais la société EFIMO, a donné à bail commercial à la société SARL AL IHSAN, aux droits de laquelle vient la société SARL AI des locaux d’atelier avec sanitaire pour une surface totale d’environ 156m2 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] pour une durée de neuf ans à compter du 15 juillet 2013, pour l’exercice d’une activité de distribution de produits alimentaires ou autres pour fast food.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 juillet 2022, Monsieur [M] [C], gérant de la société SARL AL IHSAN, puis de la société SARL AI, a sollicité le renouvellement du bail à effet du 16 juillet 2022.

Soutenant que le locataire n’avait pas tenu compte du refus de renouvellement du bail qui lui avait été notifié le 12 septembre 2022 et s’était maintenu dans les lieux en se prévalant d’un faux contrat de bail en date du 8 août 2014, par acte extrajudiciaire en date des 15 juillet et du 9 août 2024, la société EFIMO a assigné la société SARL AI et Monsieur [M] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins principalement de voir ordonner l’expulsion de la société SARL AI et tout occupant de son chef et la voir condamner au paiement d’une provision à valoir sur son préjudice et à une indemnité d’occupation.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises avant d’être retenue à l’audience du 4 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société EFIMO demande au juge des référés, au visa des articles 46 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1231-1, 1231(6, 1343-2 et 1344 du code civil et de l’article L.145-1 du code de commerce, de :

— La déclarer recevable et bien fondée en sa demande,

— Dire que la société SARL AI et Monsieur [M] [C] sont occupants sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 5],

— Ordonner à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société SARL AI et Monsieur [M] [C] et de tous occupants de leur chef, du local commercial situé [Adresse 5] dans les huit jours suivant la signification de la décision à intervenir avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Dire qu’en ce qui concerne les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux, ils seront séquestrés conformément aux articles L.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

— Condamner solidairement la société SARL AI et Monsieur [M] [C] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.450 euros HT à valoir à compter du 21 juin 2022 sur les indemnités d’occupation laquelle sera augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour de son exigibilité, due en deniers et quittances tant que l’occupation se poursuivra et jusqu’à remise effective des clés à la société EFIMO,

— Condamner solidairement la société SARL AI et Monsieur [M] [C] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement la société SARL AI et Monsieur [M] [C] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SARL AI et Monsieur [M] [C] demandent au juge des référés, au visa des articles 9, 834 et 835 du code civil et des articles L. 145-10 et L.145-46-1 du code de commerce, de :

— A titre principal, constater l’existence de contestations sérieuses sur les chefs de demande de la société EFIMO,

— Juger que l’occupation des lieux par la société SARL AI ne constitue pas un trouble manifestement illicite,

— Juger n’y avoir lieu à référé sur les chefs de demandes de la société EFIMO,

— Débouter la société EFIMO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— A titre subsidiaire, fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer,

— En tout état de cause, condamner la société EFIMO à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

— Sur les demandes principales de la société EFIMO

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (…).”

Le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

L’article L145-10 du code de commerce prévoit que :

« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

En l’espèce, alors que la demanderesse dénie tout droit de la société locataire à se maintenir dans les lieux, la société SARL AI et Monsieur [M] [C] se prévalent de la signature par la société SCI DLPP d’un contrat de bail en date du 8 août 2014 au profit de la société SARL AI, pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2014. La société EFIMO soutient que ce contrat de bail est un faux, produisant une attestation de l’ancien gérant de la société SCI DLPP qui affirme ne pas avoir signé le contrat, ne reconnaissant pas sa signature.

Il est constant que le contrat de bail commercial conclu initialement entre la société SCI DLPP et la société SARL AL IHSAN a pris effet le 15 juillet 2013, pour se terminer en principe le 14 juillet 2022 à minuit. Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 juillet 2022, Monsieur [M] [C] a sollicité le renouvellement du bail à effet du 16 juillet 2022. Par courrier du 12 septembre 2022, la société EFIMO, agissant à cette date manifestement selon un mandat de la société SCI DLPP, a indiqué au conseil de Monsieur [M] [C] refuser le renouvellement du bail au motif de l’absence d’immatriculation de la société SARL AL IHSAN. Par courrier du 7 février 2024, cette dernière mettait également l’occupant de libérer les lieux sous huitaine.

Il ressort de la chronologie des faits ainsi rappelée et des pièces communiquées par les parties que :

— Soit la société SARL AI est titulaire d’un contrat de bail qui s’est conclu le 8 août 2014 avec la société SCI DLPP et qui engage donc la société EFIMO, qui a acquis les locaux postérieurement à cette date, étant rappelé qu’indépendamment de la contestation opposant les parties sur la régularité de l’instrumentum, d’une part, un bail commercial peut être verbal, et d’autre part, que l’appréciation de l’existence de ce bail sur la base des échanges de courriers entre les parties, relève des pouvoirs de la juridiction de fond et non du juge des référés,

— Soit la société SARL AI, immatriculée au RCS depuis le 21 août 2014, venant aux droits de la société SARL AL IHSAN, est bénéficiaire d’un nouveau contrat de bail, qui s’est substitué au contrat conclu le 6 janvier 2014 et qui a été conclu aux clauses et conditions du bail précédent, par l’effet, d’une part, de l’absence de réponse de la société bailleresse à la demande de renouvellement du contrat de bail qui lui a été adressée par la locataire le 18 juillet 2022, dans les formes prévues par l’article L.145-10 du code de commerce (absence de signification du refus par acte extrajudiciaire et absence de reproduction dans le courrier de refus des mentions obligatoires) et d’autre part, de l’écoulement du délai de deux ans pour saisir la juridiction au fond à compter de la date de départ de la période de tacite prolongation.

En tout état de cause, il est établi que la société SARL AI est en lien contractuels avec la société EFIMO et que contrairement à ce que soutient la société demanderesse, la société locataire n’occupe pas les lieux sans droit ni titre de manière évidente. La détermination des conditions du contrat les liant incombe aux parties, ou à défaut, à la juridiction statuant au fond.

Dans ces conditions le trouble manifestement illicite évoqué par la demanderesse n’est pas caractérisé. Les demandes de la société EFIMO se heurtant à des contestations sérieuses, il y a donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur ses demandes.

— Sur les autres demandes

La société EFIMO, qui succombe en ses demandes, sera condamnée à payer à la société SARL AI et à Monsieur [M] [C] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux dépens.

Afin de permettre aux parties de régulariser leur situation contractuelle, il leur est fait injonction de rencontrer un médiateur, selon des termes précisés dans le présent dispositif.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Statuant en référé en audience publique par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société EFIMO,

Enjoignons aux parties d’avoir à rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [J] [Y]

[Adresse 3]

Tél. : 01.42.22.81.09

E-mail : [Courriel 7]

Condamnons solidairement la société EFIMO à payer à la société SARL AI et à Monsieur [M] [C] la somme de 2.000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société EFIMO aux dépens,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE