Du 14 mars 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/02229 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3GT

[Y] [G], [M] [R] épouse [G]

C/

[Z] [N], [O] [P]

— Expéditions délivrées à Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

— FE délivrée à Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

Le 14/03/2025

Avocats : Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [G]

né le 05 Juillet 1974 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître TAHTAH substituant Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ,

Madame [M] [R] épouse [G]

née le 30 Janvier 1974 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître TAHTAH substituant Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ,

DEFENDEURS :

Madame [Z] [N]

née le 11 Septembre 1992 à [Localité 6]

[Adresse 3] -

[Localité 7]

Absente

Monsieur [O] [P]

né le 06 Décembre 1988 à [Localité 8]

[Adresse 3] -

[Localité 7]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2021, Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G] ont donné à bail à Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°23/24 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3062,30 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G] ont assigné Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 janvier 2025 aux fins de :

— Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé au visa des dispositions de l’article 24 (non paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [O] et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,

— Voir condamner solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [O] au paiement par provision de la somme de 1545,78 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 16 octobre 2024, quittancement octobre 2024 inclus,

— Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de novembre et décembre 2024 ainsi que janvier 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [O],

— Voir condamner solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [O] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux,

— Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 08 juillet 2024,

— Voir condamner in solidum Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [O] au paiement d’une somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Voir condamner in solidum Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [O] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 janvier 2025.

Lors de l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2914,64 euros au 14 janvier 2025 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 25 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 janvier 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et les locataires dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°23/24 loué par Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G] à Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G] ont fait signifier à Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 3062,30 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 8 juillet 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 8 juillet 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 9 septembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 9 septembre 2024.

Dès lors, Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 9 septembre 2024, ce qui constitue pour Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 2914,64 euros à la date du 14 janvier 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2914,64 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 14 janvier 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse. Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (951,31 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] à verser à Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 9 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (951,31 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] à payer à Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G] la somme de 2914,64 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] à payer à Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G], à compter du 1er février 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [N] et Monsieur [O] [P] à payer à Monsieur [Y] [G] et Madame [M] [G] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION