TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

[Adresse 1] Contentieux

Affaire n° : N° RG 24/04190 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HXXG

Jugement n° : 26/00004

HAS/CH

JUGEMENT DU VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la société IMMOMAX

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [E]

demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [L] [E]

demeurant [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6]

défaillant

Monsieur [X] [T]

demeurant [Adresse 7]

défaillant

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 28 Octobre 2025.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2026 puis prorogé au 20 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hamidou ABDOU-SOUNA, Juge

GREFFIER :

Odile ANCELE, lors des débats

Carole H’SOILI, lors du prononcé

DÉCISION :

Réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par Hamidou ABDOU-SOUNA, juge, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 20 Janvier 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [B] [E], Madame [L] [E] et Monsieur [X] [T] (ci-après les consorts [E]) sont propriétaires des lots n° 78 et n° 95 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 8] [Localité 3] soumis au régime de la copropriété.

Les consorts [E] ont cessé de payer les charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] (ci-après le SDC), représenté par son syndic en exercice, la société IMMOMAX, a mis en demeure les consorts [E] de leur payer la somme de 34 936,28 euros au titre des impayés de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, le SDC représenté par son syndic en exercice, la société IMMOMAX, a fait délivrer une assignation devant cette juridiction aux consorts [E].

Dans son assignation valant conclusions, le SDC demande au tribunal de :

— Constater que Monsieur [B], Madame [L] et Monsieur [G] [E] sont propriétaires des lots n° 78 et n° 95 dans la [Adresse 9] sise [Adresse 10] [Localité 4],

— Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 11], représenté par son Syndic, la société IMMOMAX,

En conséquence :

— Condamner Monsieur [B], Madame [L] et Monsieur [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 12] représenté par son Syndic, la société IMMOMAX, les sommes de :

—  34 459,98 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 02 juillet 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,

— Condamner Monsieur [B], Madame [L] et Monsieur [G] [E] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le SDC se fonde sur les articles 10, 10-1 et 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatifs au paiement des charges de copropriété, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 relatifs au versement de provisions sur charges en cours d’exercice et 1343-2 du code civil relatif à l’anatocisme.

Les consorts [E] n’ont pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sans préjuger de ce qui a déjà été exposé et de ce qui suivra, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation précitée valant conclusions, pour ce qui concerne l’exposé détaillé des prétentions et moyens de la partie demanderesse.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon les termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le SDC sollicite le paiement de la somme de 34 459,98 au titre des charges impayées arrêtées au 3 juin 2024.

À l’appui de sa demande, il produit aux débats :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire des consorts [E] des lots n° 78 et n° 95 dépendant de la copropriété,

— les appels de fonds à compter du mois de janvier 2023 au mois d’avril 2024 justifiant des provisions pour charges, des réajustements et régularisations des charges, des avances de fonds de prévoyance et des appels de fonds pour travaux,

— les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes de la copropriété des exercices concernés, des budgets prévisionnels, le fonds de solidarité et l’adoption de travaux de réfection,

— le décompte actualisé de la créance au 3 juin 2024,

— la sommation de payer du 7 juin 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que le SDC rapporte la preuve qui lui incombe en ce qui concerne les charges dont il réclame le paiement.

En conséquence, les consorts [E] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 34 459,98 euros au titre des charges impayées arrêtées au 3 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la présente assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le préjudice, pour être réparable, doit être actuel et certain.

Il est constant que le défaut de paiement de la créance non sérieusement contestable impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont substantiels ou anciens.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les consorts [E] n’ont pas payé dans les temps ses charges de copropriété, certaines d’entre elles étant exigibles depuis le mois de janvier 2023. Un tel comportement est constitutif d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

En outre, le demandeur justifie que cette situation est de nature à désorganiser sa trésorerie et à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, du fait du montant des sommes dues par les consorts [E], de leur retard important de paiement et de la composition de la copropriété. Le tribunal estime la réparation de ce préjudice à la somme de 2000 euros.

Dès lors, les consorts [E] seront condamnés in solidum à payer au SDC la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les dépens

Selon les termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [E] sont les parties perdantes du litige.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum en tous les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, tenus aux dépens et succombant en la présente instance, les consorts [E] seront donc condamnés in solidum à payer à au SDC une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance de droit ou de fait ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

En conséquence l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

Sur les autres demandes

Il convient de rejeter le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Monsieur [B] [E], Madame [L] [E] et Monsieur [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société IMMOMAX, les sommes suivantes :

—  34 459,98 euros au titre des charges impayées arrêtées au 3 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de l’assignation

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum Monsieur [B] [E], Madame [L] [E] et Monsieur [X] [T] en tous les dépens,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Rejette le surplus des demandes,

Ainsi jugé et prononcé le 20 Janvier 2026, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal judiciaire de MELUN par Hamidou ABDOU-SOUNA, Président, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT