TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04255 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID3P

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

S.A. [U] RESIDENCES

C/

Monsieur [Y] [I]

Madame [X] [B]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. [U] RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 3] / FRANCE

représentée par Maître Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 avril 2017, la SA [U] RESIDENCES a loué à M. [Y] [I] et Mme [X] [B], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article 8 du contrat intitulé « Solidarité et indivisibilité », un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] (appartement B11) – [Localité 5] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 585,79 € hors charges outre 226,45 € de provision pour charges.

En vertu de deux contrats passés par acte sous seing privé en date du 13 avril 2017 prenant effet le 6 avril 2017, la SA [U] RESIDENCES a également loué à M. [Y] [I] et Mme [X] [B], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article 8 de chaque contrat, deux emplacements de stationnement n°018 et n°020 situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, hors charges de 31,67 € pour le premier et 15,83 € pour le second.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, la SA [U] RESIDENCES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 292,42 € au titre des loyers et charges échus mois de mars 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, la SA [U] RESIDENCES a fait assigner M. [Y] [I] et Mme [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail,constater la résiliation de chacun des baux à compter du 25 avril 2025,ordonner l’expulsion sans délai des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues aux frais, risques et périls des locataires,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 19 525,65 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 avril 2025,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 20 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SA [U] RESIDENCES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 661,49 €, au titre des loyers et charges échus au 20 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. La demanderesse précise s’en rapporter à la décision du juge quant à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités tous deux par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [Y] [I] et Mme [X] [B] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 avril 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

. Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [U] RESIDENCES verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 20 novembre 2025, la dette locative de M. [Y] [I] et Mme [X] [B] s’élève à la somme de 1 661,49 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et les emplacements de stationnement, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [Y] [I] et Mme [X] [B] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Étant donné que la bailleresse indique s’en rapporter à la décision du juge et que les locataires ont repris le paiement des loyers, il y a lieu d’accorder à M. [Y] [I] et Mme [X] [B] un échelonnement de la dette sur une durée de 34 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 50,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les trois contrats en date des 6 avril 2017 et 13 avril 2017 avec prise d’effet le 6 avril 2017 unissant les parties stipulent chacun en leur article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour les emplacements de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que les contrats de location concernant les emplacements de stationnement sont accessoires au bail d’habitation et suivent le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 26 juin 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte-tenu de la reprise des loyers courants, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [Y] [I] et Mme [X] [B] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [Y] [I] et Mme [X] [B] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [I] et Mme [X] [B] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA [U] RESIDENCES les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [I] et Mme [X] [B] à verser à la SA [U] RESIDENCES la somme de 1 661,49 € (décompte arrêté au 20 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [Y] [I] et Mme [X] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 50,00 € chacune et une 34e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2017 entre la SA [U] RESIDENCES, d’une part, et M. [Y] [I] et Mme [X] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] [Localité 6] sont réunies à la date du 26 juin 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 13 avril 2017 avec prise d’effet le 6 avril 2017 entre la SA [U] RESIDENCES, d’une part, et M. [Y] [I] et Mme [X] [B], d’autre part, concernant les emplacements de stationnement n°018 et n°020 situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 juin 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Y] [I] et Mme [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [U] RESIDENCES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Y] [I] et Mme [X] [B] soient condamnés solidairement à verser à la SA [U] RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA [U] RESIDENCES du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE la SA [U] RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [I] et Mme [X] [B] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.