TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04285 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFDC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/05/2026

S.A. HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SEINE ET MARNE

C/

Madame [G] [Z] née [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Jeanine HALIMI

— SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU [E]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MAI 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SEINE ET MARNE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [Z] née [U]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de MELUN

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 février 2001, l’OPH HABITAT 77 a loué à Madame [G] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 2499,30 francs.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, l’OPH HABITAT 77 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 369,02 € au titre des loyers et charges échus au mois inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, l’OPH HABITAT 77 a fait assigner Madame [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner la locataire à payer la somme de 5 367,54 € au titre des loyers et charges impayés,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 360 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 novembre 2025, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée pour permettre la comparution de Madame [G] [Z] assistée par son avocat.

L’affaire a été rappelée, et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 17 mars 2026.

A cette audience, l’OPH HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

S’agissant du montant de la dette locative, elle indique qu’elle s’élève à la somme de 13 775,42 €, terme du mois de février 2026 inclus, mais qu’une décision de rétablissement personnel est intervenue le 29 janvier 2026, effaçant sa créance à hauteur de 11 685,43 €. Elle précise que le paiement du loyer courant n’a pas repris.

Madame [G] [Z] comparaît, assistée par son avocat. Elle sollicite le rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire, et l’octroi des plus larges délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2026.

Le 17 avril 2026, le juge a sollicité les observations de l’OPH HABITAT 77 sur le moyen suivant : La décision de recevabilité ayant été prononcée par la commission de surendettement le 4 décembre 2025, soit quelques jours après la délivrance du commandement de payer (en date du 27 novembre 2024), la locataire avait l’interdiction de procéder au paiement de ses dettes dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement, faisant donc échec au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par courriel du 18 avril 2026, l’OPH HABITAT 77, par l’intermédiaire de son conseil, a présenté les observations suivantes : Compte tenu de ce que la décision de recevabilité est intervenue quelques jours après la délivrance du commandement de payer du 27 novembre 2024, et de ce qu’elle emporte, pour la débitrice, interdiction de procéder au paiement de ses dettes pendant le délai de deux mois suivant la délivrance dudit commandement, HABITAT 77 prend acte des difficultés soulevées quant à l’acquisition des effets de la clause résolutoire. En conséquence, HABITAT 77 se désiste purement et simplement d’instance de sa demande principale tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, et vous indique maintenir sa demande subsidiaire ainsi que ses autres demandes, telles que formulées au terme de l’acte introductif d’instance, sans autres observations, avec actualisation de la dette selon décompte remis à l’audience. HABITAT 77 se permet d’attirer votre attention sur le fait que la dernière échéance appelée n’a pas été régularisée entièrement.

Par courriel du même jour, l’avocat de la locataire a fait part des observations suivantes : Il est exact que j’avais demandé à mon collaborateur de plaider la non acquisition des effets de la clause résolutoire du fait de l’orientation de la débitrice vers un rétablissement personnel qui emporte effacement de ses dettes antérieures, dont la dette de loyer pendant la période de deux mois postérieurs à la délivrance du commandement de payer.

Il est néanmoins exact que la décision de recevabilité emporte tout autant interdiction de paiement des dettes et fait obstacle également à l’acquisition de la clause résolutoire

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 77 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 17 mars 2026, la dette locative de Madame [G] [Z] s’élève à la somme de 2 089,99€, échéance du mois de février 2026 incluse, correspondant à la dette créée postérieurement à la décision de rétablissement personnel prononcé par la commission de surendettement en date du 29 janvier 2026.

Il convient de condamner Madame [G] [Z] au paiement de cette somme.

II.Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de ses ressources et charges, la débitrice ne démontre pas être en capacité d’assumer le paiement du loyer et le remboursement de la dette locative dans le délai susvisé.

Sa demande en paiement sera donc rejetée.

III. Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte versé par le bailleur que Madame [G] [Z] n’a versé aucune somme au titre du paiement du loyer entre le mois de juin 2024 (où elle a versé la somme de 676,32 € ne couvrant pas le montant du loyer) et le mois de janvier 2025 (un versement de 644,12 € en janvier 2025 et un versement de 800 € en février 2025), puis n’a plus effectué aucun versement jusqu’au dépôt de son dossier de surendettement en décembre 2025.

Sur cette période, elle n’apporte aucune explication à l’absence de versement régulier. Les pièces issues de la procédure de surendettement permettent de constater que le montant de ses ressources ne permet pas de couvrir le montant intégral de ses charges, justifiant une décision de rétablissement personnel. Néanmoins, le montant de ses ressources mensuelles (1 163 €) permettait d’effectuer des versements réguliers, même partiels, auprès du bailleur.

Depuis la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement, emportant suspension d’exigibilité de ses dettes, elle avait l’obligation de s’acquitter du paiement du loyer, et n’a effectué aucun versement jusqu’au 12 février 2026 (un seul versement de 300 € à cette date), puis plus aucun versement.

Cette violation de l’obligation de s’acquitter du paiement du loyer, même à la hauteur de ses moyens, justifie la résiliation du bail, qui sera donc prononcée.

L’expulsion de Madame [G] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [G] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de l’OPH HABITAT 77 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [G] [Z] à verser à l’OPH HABITAT 77 la somme de 2 089,99 € (décompte arrêté au 17 mars 2026, mois de février 2026 inclus ),

DÉBOUTE Madame [G] [Z] de sa demande de délais de paiement,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 février 2001 entre l’OPH HABITAT 77, d’une part, et Madame [G] [Z], d’autre part, portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4],

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH HABITAT 77 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] à verser à l’OPH HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’OPH HABITAT 77 du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.