Tribunal Judiciaire de Melun, Ch1 cab3 referes, 20 février 2026, n° 25/00553

TJ Melun 20 février 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Melun, ch1 cab3 réf., 20 févr. 2026, n° 25/00553
Numéro(s) :	25/00553
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jennifer POIRRET
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	Syndicat des copropriétaires c/ S.C.I. DU SOLEIL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

RÉFÉRÉ

N° RG 25/00553 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGSV

Minute signée électronique

ORDONNANCE DU 20 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET MONTESQUIEU ASSET MANAGEMENT

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE

DÉFENDEUR

S.C.I. DU SOLEIL

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

non comparante

FORMATION

Président : Eric L’HELGOUALC’H

Greffier : Delphine BROUSSOU

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 12/12/2025, l’avocat de la partie demanderesse a été entendu en sa plaidoirie. A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 6 Février 2026 et prorogée au 20 Février 2026.

ORDONNANCE

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par Eric L’HELGOUALC’H, président, assisté de Delphine BROUSSOU, greffier le 20 Février 2026, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI du Soleil est propriétaire des lots n° 2, 3, 8 et 10 au sein l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à Melun (77).

Les charges de copropriété n’étant plus réglées, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] a adressé à la défenderesse le 4 juillet 2025 une mise en demeure de régler la somme de 1 531,57 euros au titre des charges de copropriété due à la date du 20 juin 2025.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse dans les 30 jours de sa délivrance, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4], représenté par son syndic, a fait assigner, par acte du 16 octobre 2025, la SCI du Soleil selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  12 162,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 4 août 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  478,14 euros au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du Code civil,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Régulièrement assignée, la SCI du Soleil n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties à l’assignation et aux conclusions qu’elles ont soutenues oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 fév.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Selon l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 (…) »

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

L’obligation de régler les charges existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et, qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] verse aux débats :

— le relevé de compte des sommes dues au 1er octobre 2026 ;

— les appels de fonds de 2022 au 1er trimestre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant le budget de la copropriété des 25 mai 2022, 12 avril 2023, 27 mars 2024 et 21 mai 2025 ;

— le contrat de syndic du cabinet Montesquieu.

Au vu des appels de fonds concernés et de l’arrêté de compte, la SCI du Soleil reste redevable de la somme de 12 162,97 euros au titre des charges échues et à échoir arrêtées au 31 décembre 2026

En conséquence, la SCI du Soleil sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juillet 2025 sur la somme de 1 531,57 euros, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les sommes dues au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné es frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaire de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI du Soleil seule, la somme de 288,14 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI du Soleil sera condamnée à payer la somme de 288,14 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence répétée de la SCI du Soleil dans le paiement de ses charges cause au syndic des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard qui sera réparé par le versement de la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SCI du Soleil sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la SCI du Soleil, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la SCI du Soleil à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] la somme de 12 162,97 euros au titre des charges échues et à échoir arrêtées au 31 décembre 2026, majorée des intérêts au taux légal pour le montant de 1 531,57 euros à compter de la mise en demeure en date du 4 juillet 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamne la SCI du Soleil à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] la somme de 288,14 euros au titre des frais

Condamne la SCI du Soleil à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la SCI du Soleil à verser à le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI du Soleil aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date mentionnée ci-dessus.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT