REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 20/02392 – N° Portalis DB3E-W-B7E-KRC6

En date du : 27 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt sept avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 janvier 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [N] [H], né le 17 Juillet 1980 à [Localité 1] (73), de nationalité Française, Adjoint technique territorial demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle LACOMBE-BRISOU, avocat plaidant au barreau de TOULON et M^e Frédéric BERANGER, avocat postulant au barreau d’AIX EN PROVENCE

DÉFENDEURS :

Madame [B] [J] [M] [R], née le 06 Décembre 1964 à [Localité 2] (13), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Raphaël MARQUES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Maître [F] [Y], Notaire, demeurant [Adresse 3]

Et

S.E.L.A.R.L. [Y] [L], Notaires associés, dont le siège social est [Adresse 3]

toutes deux représentées par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Isabelle LACOMBE-BRISOU – 0144

M^e Raphaël MARQUES – 104

EXPOSE DU LITIGE

Selon promesse de vente du 26 août 2019, reçue par Maître [F] [Y], notaire, ayant été réitérée le 12 novembre 2019, Mme [B] [R] a vendu à M. [Z] [H] une parcelle de terre complantée en bois et inculte sur laquelle est édifiée une bastide avec dépendance située à [Localité 3], [Adresse 4], cadastrée section AY n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 294.000 euros.

Mme [R], propriétaire du bien vendu depuis le 19 août 2006, déclarait avoir “effectué des travaux de réfection de la toiture et de réalisation de clôture grillagée en 2006", avoir également “procédé à l’agrandissement de la mezzanine intérieure pour former le premier étage, en juillet 2010, sans pouvoir produire de factures concernant lesdits travaux” et “n’avoir procédé à aucune autre transformation ou modification de tout ou partie du bien ayant nécessité une autorisation d’urbanisme”.

Il était également stipulé à l’acte de vente que la propriété vendue ne bénéficie d’aucune servitude de passage pour son accès, lequel se fait par un chemin forestier.

Par ailleurs, les parties convenaient qu’il n’avait pas été remédié à un dégât des eaux ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre du vendeur à son assureur sous la référence F190092247H, et que Mme [R] réglera à M. [H] la somme forfaitaire de 1332,99 euros en réparation de ce sinistre.

Suivant courrier recommandé adressé le 20 janvier 2020 par l’assureur protection juridique de M. [H], revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé” (n°3C00527711137), Mme [R] a été mise en demeure d’annuler la vente pour vice du consentement par dol. Aux termes de ce courrier, il était reproché au vendeur d’avoir dissimulé le fait que l’agrandissement de la mezzanine n’avait pas fait l’objet d’une autorisation administrative et que ces mêmes travaux ont été à l’origine d’un recours de l’administration à l’encontre du vendeur.

L’acquéreur a fait intervenir la société ATN 83 SERVICES pour réparer le dégât des eaux affectant le bien acquis, laquelle a estimé qu’il avait pour origine des malfaçons dans la réalisation de la toiture.

Par exploit du 30 avril et du 12 juin 2020, M. [H] a fait citer Mme [R], Maître [Y], notaire, et la SELARL [Y] [L] devant le tribunal de céans, au visa des articles 1137, 1231-1 et suivants du code civil, aux fins d’annulation de la vente conclue le 12 novembre 2019 et d’indemnisation des préjudices en découlant.

L’assignation a été publiée au service de la publicité foncière le 11 août suivant.

Par jugement avant dire droit du 17 mars 2025, ce tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 octobre 202, fixé une nouvelle clôture de l’instruction de l’affaire au 1er octobre 2025 et ordonné à Mme [B] [R] de produire le procès-verbal établi le 15 mai 2019 par les services de l’urbanisme de la commune de Bandol afférent au défaut de déclaration préalable de travaux et extension du cabanon vendu à M. [H], ou de justifier de démarches auprès des services de l’urbanisme de la commune de Bandol aux fins de délivrance d’une copie de ce procès-verbal et du refus opposé le cas échéant par ce service à sa demande, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de quatre mois passé le délai de deux mois suivant son prononcé, en s’en réservant la liquidation.

L’audience du 20 octobre 2025 ne pouvant se tenir, par ordonnance du 10 octobre 2025, le juge de la mise en état a fixé une nouvelle date de clôture de la procédure au 19 décembre 2025 et renvoyé l’affaire à l’audience du 19 janvier 2026 pour plaidoiries.

L’affaire a été retenue à ladite audience. Le délibéré a été fixé au 27 avril 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 septembre 2025, M. [H] demande au tribunal, au visa des articles 1137, 1231-1 et suivants, 1641 et suivants du code civil, 514 et 700 du code de procédure civile, de :

Sur la réticence dolosive :

— déclarer que Mme [R] a sciemment dissimulé les irrégularités administratives affectant son bien,

— déclarer que Mme. [R] a sciemment dissimulé le litige l’opposant à ses voisins concernant l’accès à sa propriété,

— déclarer que la responsabilité de Mme. [R] est engagée pour réticence dolosive,

— prononcer la nullité de la vente conclue le 12 novembre 2019 entre Mme. [R] et M. [H] concernant le bien sis à [Adresse 5], cadastré AY [Cadastre 1],

— condamner Mme. [R] à lui rembourser la somme de 294.000 € correspondant au prix de vente,

— condamner Mme. [R] au remboursement des frais liés à l’emprunt qu’il a contracté pour l’acquisition du bien immobilier et s’élevant à la somme de 17 660,55€,

Sur la garantie des vices cachés :

— juger que l’extension réalisée par Mme. [R] de manière illégale, constitue un vice caché,

— juger que les infiltrations résultant des travaux de toiture réalisés avec des matériaux de récupération constituent un vice caché,

— juger que la responsabilité de Mme. [R] est engagée sur le fondement de la responsabilité au regard des vices cachés

— condamner Mme. [R] à lui restituer le prix de vente, soit la somme de 294.000 €, M. [H] restituera quant à lui l’immeuble à Mme. [R].

— condamner Mme. [R] au remboursement des frais liés à l’emprunt qu’il a contracté pour l’acquisition du bien immobilier, et s’élevant à la somme de 17 660,55€,

Sur la responsabilité du notaire :

— juger que Maître [Y] a manqué à son devoir de conseil et d’information,

— juger que la responsabilité de Maître [Y] est engagée de ce chef,

— condamner solidairement Maître [Y] et la SELARL [Y] [L] à garantir le paiement de la venderesse, à savoir la somme totale de 311 660,55 € (294 000 € + 17 660,55€), dans l’hypothèse où le versement devant être effectué par Mme. [R] serait irrémédiablement compromis du fait de son insolvabilité par exemple,

— condamner in solidum Maître [Y] et la SELARL [Y] [L] à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées à son encontre,

Sur la liquidation d’astreinte :

— liquider l’astreinte à la somme de 12.000 euros,

— condamner Mme [R] à lui verser ladite somme,

En tout état de cause :

— débouter Mme. [R] et Maître [Y] de l’intégralité de leurs demandes,

— ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, aux frais de Maître [Y],

— condamner Mme. [R] à prendre en charge le coût des formalités de publication,

— condamner in solidum Mme. [R], Maître [Y] et la SELARL [Y] [L] au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— condamner in solidum Mme. [R], Maître [Y] et la SELARL [Y] [L] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement Mme. [R], Maître [Y] et la SELARL [Y] [L] au paiement des entiers frais et dépens de l’instance, distraits au profit de Maître [O] [G],

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par conclusions du 30 septembre 2025, Mme [R] demande au tribunal, au visa de l’article 1137 du code civil, de :

— la recevoir en ses conclusions et, les estimant fondées,

— constater qu’elle n’a commis aucune réticence dolosive

— rejeter les demandes présentées par M. [H] tendant à la nullité de l’acte de vente du 12.11.2019, au remboursement des frais liés à son emprunt immobilier et à sa condamnation à des dommages intérêts pour réticence dolosive,

— déclarer irrecevables les demandes formées par M. [H] au titre de la garantie des vices cachés et tendant à la nullité de l’acte de vente du 12.11.2019, à la restitution du prix de vente et à sa condamnation à des dommages et intérêts

— dans tous les cas rejeter ces demandes sur le fond en l’absence d’impropriété de l’habitation et de la connaissance des vices par M. [H],

Subsidiairement,

— juger que Me [Y], Notaire rédacteur de l’acte, a manqué à son devoir de conseil et d’information à l’égard des deux parties,

— condamner solidairement Me [Y] et la SELARL [Y] [L] à garantir toutes les condamnations prononcées à son encontre tenant tant à la restitution du prix de vente (294.000 €), au remboursement des frais liés à l’emprunt contracté par M. [H] (17.660,55 €) et aux dommages et intérêts pour réticence dolosive (50.000 €),

En tout état de cause,

— rejeter la demande de liquidation d’astreinte formulée par M. [H],

— écarter l’exécution provisoire du présent jugement en ce qu’il aboutirait à des conséquences manifestement excessives pour elle,

— condamner M. [H] ou/et Me [Y] ou/et la SELARL [Y] [L], individuellement ou solidairement au paiemernt d’une indemnité globale de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Par conclusions du 30 septembre 2025, Maître [Y] et la SELARL [Y] [L] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

A titre principal,

— débouter M. [H] de toutes ses demandes en tant que dirigées à leur encontre en l’absence de tout manquement du notaire, de tout lien de causalité et préjudice subséquent au visa de l’article 1240 du Code Civil, anciennement article 1382 du Code Civil,

— débouter Mme [R] de toutes ses demandes à leur encontre, sa responsabilité étant prépondérante au regard de ses dissimulations délibérées en violation de son obligation d’information du notaire et de l’acquéreur,

— prononcer leur mise hors de cause,

À titre subsidiaire,

— rejeter la demande de restitution et/ou de remboursement du prix de vente à hauteur de 294 000 € en tant que dirigée à leur encontre,

— rejeter la demande de restitution de la somme de 17 660.55 € au titre des frais liés à l’emprunt en tant que dirigée à leur encontre,

— rejeter la demande à hauteur de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en tant que dirigée à leur encontre

— débouter M. [H] de sa demande de condamnation de Maître [Y] et de la SELARL [Y] [L] à garantir Mme. [R] en cas d’insolvabilité de cette dernière,

À titre très subsidiaire,

— condamner Mme. [R] à les relever et garantir toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre, la responsabilité de Mme [R] s’avérant prépondérante, exonératoire de toute éventuelle responsabilité notariale,

— condamner tout succombant à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— écarter l’exécution provisoire de la présente décision incompatible avec la nature de l’affaire,

— condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL Garry & Associés, avocat associé, sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la liquidation de l’astreinte

M. [H] sollicite la liquidation de l’astreinte prononcée par jugement avant dire droit de ce tribunal du 17 mars 2025 à hauteur de 12.000 euros. Il fait valoir que l’unique courrier dont se prévaut Mme [R] ne lui permet pas de rapporter la preuve de plusieurs diligences, comme cela était requis, ni du refus opposé par la mairie. Il met en exergue que Mme [R] ne justifie pas de la moindre relance adressée à la mairie en suite de ce courrier et estime qu’un doute subsiste sur le fait que la mairie a pu transmettre le procès-verbal d’infraction à Mme [R].

Mme [R] soutient qu’elle a répondu à l’injonction qui lui était faite en adressant à la mairie, par le biais de son [Etablissement 1], un courrier recommandé avec avis de réception le 14 avril 2025 à l’effet d’obtenir le procès-verbal en cause, auquel était joint une copie du jugement avant dire droit du 17 mars 2025, mais qu’aucune réponse n’a été apportée par la Commune. Elle fait valoir que le silence gardé par l’administration pendant plus d’un mois vaut décision de refus, conformément aux articles R311-12 et R 311-13 du code des relations entre le public et l’administration et souligne qu’elle produit une attestation de son Conseil, lequel aurait dû être destinataire de la réponse de la mairie, permettant de lever le doute émis par le demandeur quant à la dissimulation de la réponse de la Commune. Elle ajoute que M. [H] aurait pu diligenter lui-même les démarches pour se faire communiquer le document -qui n’existe pas- et que l’injonction qui lui a été faite tend à pallier la carence du demandeur dans l’administration de la preuve.

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

En vertu de l’article R 311-12 du code des relations entre le public et l’administration, le silence gardé par l’administration, saisie d’une demande de communication de documents en application de l’article L. 311-1, vaut décision de refus.

L’article R311-13 suivant précise que le délai au terme duquel intervient la décision mentionnée à l’article précédent est d’un mois à compter de la réception de la demande par l’administration compétente.

Il est versé aux débats un courrier établi par le Conseil de Mme [R] en date du 14 avril 2025 adressé à la mairie de [Localité 3], par lettre recommandée avec avis de réception (N°2C 176 350 29825), aux fins de communication d’un procès-verbal d’infraction tel que requis suivant jugement avant dire droit du 17 mars 2025, dont copie était jointe en annexe.

Mme [R] démontre, par l’avis de réception produit, que la mairie a réceptionné ce courrier le 18 avril 2025.

Le 30 septembre 2025, soit plus d’un mois après, son conseil atteste ne pas avoir été destinataire d’une réponse à la demande de communication adressée à la Commune.

Ces éléments sont suffisants pour caractériser la décision de refus de la mairie, née le 18 mai 2025 du fait du silence gardé, de communication du procès-verbal d’infraction objet des débats, ainsi que pour justifier des diligences qui étaient attendues de la part de Mme [R] dans le cadre de l’article 11 du code de procédure civile.

Mme [R] rapportant la preuve d’une exécution conforme de l’injonction qui lui était faite dans le délai de deux mois, l’astreinte n’a pas couru.

M. [H] est par conséquent débouté de sa demande de liquidation d’astreinte.

Sur le dol

M. [H] sollicite l’annulation de la vente intervenue le 12 novembre 2019 pour réticence dolosive de Mme [R]. Il fait valoir que cette dernière s’est délibérément abstenue de l’informer de l’illicéité des travaux de surélévation du cabanon réalisés par ses soins, alors même qu’elle ne pouvait l’ignorer puisqu’elle n’avait pas sollicité les autorisations d’urbanisme nécessaires et qu’un procès-verbal d’infraction avait été dressé à ce sujet le 15 mai 2009, comme en témoigne la réponse de la mairie dont il justifie. Il fait valoir que cette information était déterminante de son consentement et qu’elle l’aurait fait renoncer à l’acquisition si elle avait été portée à sa connaissance dans la mesure où aucune régularisation n’est possible -comme le précise le service de l’urbanisme dans ses courriels-; qu’aucune autorisation de réfection de la toiture ne peut en outre lui être octroyée alors même que ces travaux sont nécessaires pour remédier aux infiltrations existantes à la suite de travaux réalisés par le vendeur ne respectant pas les règles de l’art ; qu’aucune reconstruction à l’identique ne serait possible en cas de destruction de l’immeuble ; que l’irrégularité de l’agrandissement du bien affecte nécessairement sa valeur. Il ajoute que Mme [R] a également délibérément omis de l’informer de l’existence d’un litige avec les époux [C] concernant l’accès à la parcelle vendue, ceux-ci refusant de permettre le passage sur leur parcelle AY [Cadastre 2] pour accéder au bien objet de la vente, alors que celui-ci est en situation d’enclave.

Mme [R] soutient que l’acte de vente faisait état du caractère non-autorisé de la mezzanine de sorte que la dissimulation d’information ne peut lui être reprochée. Elle estime en effet qu’il se déduit de la mention réservée à ces travaux qu’aucune démarche n’avait été entreprise pour obtenir une autorisation, à la différence de ce qui a été renseigné pour les autres travaux. Elle ajoute qu’en tant que non professionnelle de la construction, elle n’était pas particulièrement avertie en matière de réglementation d’urbanisme et qu’aucun mensonge, ni aucune dissimulation intentionnelle, ne pourra être retenue à son encontre, ce d’autant que l’irrégularité alléguée n’est pas prouvée au seul vu des photographies de la façade du bâtiment et du courriel produit en procédure dont l’origine et le contenu sont douteux. Elle ajoute que le caractère déterminant de l’information pour l’acquéreur n’est pas démontré alors que ce dernier, pleinement informé de l’impossibilité de réaliser des travaux sur la bastide du fait de sa situation en zone naturelle et espace boisé classé au PLU de [Localité 3] -et des interdictions de construction en découlant-, a persisté dans son acquisition au lieu de faire de l’autorisation d’urbanisme une condition suspensive de la vente. Elle soutient qu’une reconstruction à l’identique est possible puisque la construction bénéficie d’une existence légale, tel que cela ressort notamment de la déclaration préalable du 26 novembre 2006, et que l’aménagement intérieur de la mezzanine ne requiert pas de demande d’autorisation depuis une réforme du 5 janvier 2007 de sorte qu’elle pourrait également être reconstruite en cas de sinistre. Elle souligne que c’est davantage la situation du bien en aléa fort incendie qui pourrait conduire à empêcher sa reconstruction, mais que l’acte de vente signale cette hypothèse. Elle met en exergue que l’infraction alléguée serait au demeurant prescrite. S’agissant des réparations à réaliser sur la toiture, elle indique que ces travaux ne sont assujettis à aucune autorisation préalable de la commune et que M. [H] ne justifie pas d’un refus lui ayant été opposé de ce chef. Concernant l’accès à la parcelle vendue, elle souligne que les mentions de l’acte ont informé le vendeur de la situation d’enclave du bien et qu’il n’existait alors aucune contestation concernant l’accès par le chemin forestier.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Par application des articles 1130 et 1131 du même code, le dol est cause de nullité relative du contrat.

S’agissant de la dissimulation intentionnelle reprochée au vendeur au motif d’irrégularités administratives affectant le bien vendu résultant d’une surélévation non autorisée, force est de constater que les travaux “d’agrandissement de la mezzanine intérieure pour former le premier étage en juillet 2010" n’ont pas été dissimulés à l’acquéreur pour être expressément signalés en page 14 de l’acte de vente. L’acquéreur n’a pu se méprendre sur leur consistance réelle, à savoir qu’ils ont donné lieu à surélévation et non pas uniquement à une augmentation de la surface de plancher à l’intérieur du bâtiment, dans la mesure où il est fait référence à la formation d’un étage, et ce d’autant moins que M. [H] indique avoir visité le bien à trois reprises et considère que la démarcation observable sur l’une des façades, au niveau du rejointement du mur en pierre, est révélatrice de la création d’un étage sur la bâtisse existante.

La surélévation était ainsi connue de l’acquéreur au jour de la vente.

M. [H] indique en ses conclusions que “la nature même des travaux induit nécessairement l’obtention d’une autorisation préalable”.

Or le vendeur n’a pas fait mystère de l’absence d’autorisation pour ces travaux puisqu’il n’allègue d’aucune déclaration de travaux y afférente, ni d’un arrêté de non opposition ou d’une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux qu’il serait en mesure de produire, à la différence de ce qui est mentionné dans l’acte de vente pour chacun des autres travaux ayant été réalisés depuis moins de dix ans.

M. [H], qui rappelle lui-même que nul n’est censé ignorer la loi et que le bien est situé en zone N1 du PLU interdisant les constructions et extensions, ne pouvait donc ignorer l’irrégularité de la surélévation constatée visuellement, et rappelée dans l’acte de vente, au regard des règles d’urbanisme, ni l’absence de régularisation envisageable.

L’incidence de ce défaut d’autorisation ne lui a pas été dissimulée puisqu’il résulte des mentions de l’acte de vente que l’information lui a été donnée sur la règlementation applicable à la Zone N du PLU où se situe le bien (page 11), ainsi que sur les modalités de reconstruction après sinistre (en page 15).

Par ailleurs, l’acquéreur ne peut reprocher au vendeur d’avoir dissimulé l’existence d’un procès-verbal d’infraction dressé le 15 mai 2009 en matière d’urbanisme alors que la preuve d’un tel acte n’est pas rapportée.

En effet, l’existence d’une telle procédure ne peut se déduire des seules indications figurant dans deux courriels qu’il verse aux débats, dont le contenu n’est pas vérifiable, ni même l’identité et la qualité de leur auteur, et la mairie de [Localité 3] n’a pas corroboré les indications figurant dans ces courriels à la suite du courrier adressé le 14 avril 2025 par le conseil de Mme [R].

En outre, il est observé que l’existence d’un tel procès-verbal n’avait pas non plus était signalée directement au notaire chargé de la vente lorsqu’il avait interrogé le service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 3], par courriel en date des 21 et 23 août 2019 et à nouveau par courriel du 12 septembre 2019, concernant les autorisations d’urbanisme relatives à la construction ayant pu être délivrées.

La dissimulation d’irrégularités administratives affectant le bien du fait d’une surélévation n’est donc pas démontrée, et encore moins son caractère intentionnel. Le dol n’est pas caractérisé de ce chef.

S’agissant de l’accès à la parcelle, M. [H] reproche à Mme [R] d’avoir menti en déclarant que “l’exercice et l’utilisation de ce passage ne fait l’objet d’aucune contestation”, alors que les époux [C], propriétaires de la parcelle AY [Cadastre 2] depuis 1981, indiquent que Mme [R] a emprunté illégalement un chemin traversant leur jardin pour se rendre sur sa propriété en dépit de “maintes contestations de [leur] part”.

Toutefois, il n’est pas démontré l’existence d’un contentieux existant au jour de la vente entre Mme [R] et les époux [C] à ce sujet. Ceux-ci font état, dans leur attestation, datant du 26 février 2020, de “maintes contestations” sans communiquer le moindre courrier adressé en ce sens à Mme [R] lorsqu’elle était propriétaire et dont cette dernière aurait omis d’informer son acquéreur.

M. [H] n’établit pas davantage l’existence d’une instance en cours au moment de la vente concernant l’accès à la parcelle vendue. Le mensonge allégué n’est donc pas caractérisé et ce d’autant moins que la situation d’enclave a clairement été indiquée à l’acquéreur, ce dont celui-ci ne disconvient pas. Le dol n’est donc pas davantage établi de ce chef.

Aucun dol n’étant caractérisé à l’encontre de Mme [R], M. [H] est débouté de sa demande

tendant au prononcé de la nullité de la vente conclue le 12 novembre 2019 pour un tel motif, ainsi que de ses demandes corrélatives en remboursement du prix de vente et frais liés à l’emprunt immobilier.

Sur la garantie des vices cachés

Sur la prescription

Au visa de l’article 1648 du code civil, Mme [R] soutient que la demande de M. [H] en garantie des vices cachés du bien vendu le 12 novembre 2019 est prescrite pour avoir été formulée pour la première fois par conclusions du 22 avril 2022, alors que l’existence des prétendus vices était connue depuis la date de la vente, soit depuis plus de deux ans.

M. [H] indique que l’assignation a été délivrée les 30 avril et 12 juin 2020, soit dans le délai de deux ans de la vente de sorte qu’aucune prescription n’est acquise.

Toutefois, en application des articles 122 et 789°6 du code de procédure civile, la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par conclusions au fond du 30 septembre 2025 relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état, alors saisi de l’instruction du dossier, de sorte que Mme [R] est irrecevable à la soulever devant le présent tribunal.

Sur l’existence de vices cachés

M. [H] se prévaut de l’existence de vices cachés affectant le bien vendu tenant, d’une part à une extension illicite réalisée par Mme [R] sans autorisation d’urbanisme, et d’autre part à des désordres affectant la toiture et la rendant impropre à sa destination du fait de travaux réalisés avec des matériaux de récupération. Il produit à cette fin des courriels de M. [U] et mentionne que les travaux de reprise de la toiture ne peuvent être réalisés du fait des irrégularités administratives existantes. Il estime que la mauvaise foi du vendeur permet d’écarter la clause exonératoire stipulée à l’acte de vente concernant les vices cachés, tout comme celle relative au versement d’une indemnité forfaitaire de 1332,99 euros devant éteindre toute contestation liée aux infiltrations en toiture.

Mme [R] fait valoir que la clause exonératoire de garantie insérée à l’acte de vente a vocation à s’appliquer ; qu’elle n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier ; que les vices étaient de toute façon connus de l’acquéreur et qu’aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que la maison est impropre à l’habitation. Elle souligne qu’il est stipulé à l’acte que l’acquéreur ne fait pas de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition de la vente.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1643 que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte stipule que “l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve”, qu’il “n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”. (page 10)

M. [H] n’ignorait pas l’existence de travaux ayant été menés pour former un étage, tant du fait de la mention stipulée en ce sens dans l’acte de vente, que de l’aspect extérieur de la façade. M. [H] a pu se convaincre de l’absence d’autorisation d’urbanisme obtenue pour ces travaux dès lors que l’acte de vente n’en stipulait aucune. Le vice invoqué était donc apparent au jour de la vente et ne peut donner lieu à recours contre le vendeur.

S’agissant de la qualité des travaux réalisés en toiture, le seul avis d’un technicien mandaté par l’acquéreur n’est pas probant de l’existence des malfaçons invoquées. Au demeurant, Mme [R] n’est pas une professionnelle du bâtiment et M. [H] n’établit pas qu’elle avait une connaissance particulière des méthodes ayant été mises en oeuvre en toiture, ni de l’existence d’un désordre d’infiltration d’une ampleur plus significative que celui dont elle l’a informé. La clause exonératoire a vocation à s’appliquer concernant le vice dénoncé.

M. [H] est par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur la responsabilité du notaire

M. [H] reproche au notaire instrumentaire d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil à défaut d’avoir attiré son attention sur l’existence d’irrégularités administratives, à savoir l’ajout d’un étage sans solliciter d’autorisation d’urbanisme et l’existence d’un procès-verbal d’infraction dressé par la mairie de [Localité 3]. Il lui reproche également de ne pas avoir attiré son attention sur les conséquences de ses irrégularités, à savoir l’absence de régularisation possible ou de nouvelle extension, de reconstruction à l’identique ou bien encore sur les sanctions répressives encourues. Il estime aussi que le notaire aurait dû poursuivre ses investigations concernant l’accès à la parcelle.

Le notaire considère que le demandeur échoue dans la preuve d’une faute commise, d’un préjudice subi et d’un lien de causalité tel qu’exigé par l’article 1240 du code civil. Il estime qu’il ne pouvait se douter de l’existence d’une infraction en lien avec la mezzanine intérieure au vu de la description des travaux faite par le vendeur, de celle du bien dans l’acte antérieur de 2006 et du seul document adressé par les services de l’urbanisme, à savoir la déclaration préalable autorisant la réfection de la toiture et de la clôture, ce qui a été repris dans l’acte. Il ajoute que l’acquéreur a été informé de la situation du bien en zone N classée espace boisé, du fait que les travaux ont été réalisés par un membre de la famille du vendeur et de l’absence d’assurance dommages-ouvrage et RCD. Concernant l’accès à la parcelle, il souligne que l’absence de toute servitude de passage et la situation d’enclave ont été signalées au vendeur qui a décidé d’en faire son affaire personnelle. Il ajoute qu’aucun contentieux n’avait fait l’objet d’une publicité dont il aurait pu informer l’acquéreur et qu’il a insisté sur l’absence de valeur juridique du courrier annexé à l’acte à la demande du vendeur, émanant d’un de ses auteurs, quant à l’usage du chemin traversant sa propriété.

Le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil. Il doit éclairer et attirer l’attention des parties sur les conséquences et les risques de l’acte qu’il authentifie, ainsi que sur la portée de celui-ci et sur les garanties qui y sont attachées. En outre, il est tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes.

En l’espèce, le notaire démontre avoir interrogé, à plusieurs reprises, le service d’urbanisme concernant les autorisations délivrées pour cette construction, lequel n’a jamais fait état d’un constat d’infraction la concernant.

L’information a été délivrée à l’acquéreur que seulement une partie des travaux réalisés avait fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme, tel qu’énoncé au paragraphe intitulé “dispositions relatives à la construction” (pages 12-13).

Son attention a été attirée sur les conséquences juridiques de tels travaux.

Ainsi, le paragraphe “travaux d’agrandissement de la mezzanine réalisés en 2010-assurance dommages ouvrage -absence” met en exergue les risques liés à l’acquisition d’un tel immeuble du fait de l’identité des personnes intervenues pour les réaliser, de l’absence de facture et d’assurance dommages-ouvrages (pages 14-15).

Le paragraphe suivant, reprenant la règlementation en matière de “reconstruction après sinistre”, a permis à l’acquéreur de voir son attention particulièrement attirée sur la condition, au cas d’espèce défaillante, tenant à un bâtiment “régulièrement édifié”, soit en conformité avec un permis de construire délivré (page 15).

Les restrictions de construction liées à la situation de l’immeuble, en Zone N du PLU et espaces boisés, étaient également connues de l’acquéreur pour être rappelées dans l’acte de vente (pages 11-12).

La situation d’enclave stipulée au paragraphe “accès” est de même clairement énoncée, nonobstant l’existence d’un courrier établi le 5 janvier 2008 par l’un des propriétaires d’une parcelle sur laquelle existe un chemin forestier.

Les mentions détaillées de l’acte démontrent que l’acquéreur a reçu, pour chacun des risques ainsi identifiés, une information complète et claire sur les conséquences juridiques liées aux caractéristiques du bien vendu.

Aucun manquement n’est caractérisé à l’encontre du Notaire. M. [H] est débouté de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Maître [Y] et de la SELARL [Y] [L].

Sur les frais du procès

M. [H], qui succombe, assumera la charge des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La Selarl [V] & Associés pourra procéder à leur recouvrement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

L’équité commande d’allouer à Maître [Y] et de la SELARL [Y] [L] d’une part, et Mme [L] d’autre part, chacun, la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [Z] [H] de sa demande de liquidation d’astreinte à l’encontre de Mme [B] [R] en exécution du jugement avant dire droit rendu le 17 mars 2025 par le présent Tribunal,

DÉBOUTE M. [Z] [H] de sa demande tendant au prononcé de la nullité, pour dol, de la vente conclue le 12 novembre 2019 avec Mme [B] [R] portant sur le bien situé à [Localité 3], [Adresse 4], cadastré section AY n°[Cadastre 1],

DÉCLARE irrecevable la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachée opposée par Mme [B] [R],

DÉBOUTE M. [Z] [H] de ses demandes d’indemnisation au titre de la garantie des vices cachés,

DÉBOUTE M. [Z] [H] de sa demande de restitution du prix de vente,

DÉBOUTE M. [Z] [H] de sa demande de remboursement des frais d’emprunt d’un montant de 17.660,55 euros,

DÉBOUTE M. [Z] [H] de sa demande de dommages-intérêts,

DÉBOUTE M. [Z] [H] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Maître [Y] et de la SELARL [Y] [L],

CONDAMNE M. [Z] [H] aux dépens d’instance avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL GARRY & ASSOCIÉS,

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à Mme [B] [R] la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à Maître [Y] et la SELARL [Y] [L] la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE