TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01220 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-H52M

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/01/2026

Monsieur [C] [Z] [I]

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SEINE ET MARNE

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître ANDRE-LUCAS

— Maître MATEOS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [Z] [I]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître ANDRE-LUCAS Emmanuèle, Avocat au Barreau de MELUN

bénéficiant de l’aide juridictionnelle Totale numéro 77288-2024-004526 du 25/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10]

ET :

DÉFENDERESSE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SEINE ET MARNE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître MATEOS Sophie, Avocat au Barreau de MELUN

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 mars 2017, l’office public de l’habitat de Seine et Marne a loué à M. [C] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 194,60 € hors charges.

Selon rapport établi par la commune de [Localité 9] le 3 octobre 2024, le logement a présenté des désordres en raison d’un dysfonctionnement de la VMC et d’un manque de ventilation.

Le 1er octobre 2024, Me [T] [W], commissaire de justice, a constaté une panne de la bouche d’extraction d’air présente dans la salle de bains, et de manière générale de la moisissure et des revêtements de peinture dégradés au sein du logement.

Le 6 janvier 2025, le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Melun a constaté l’échec de la tentative de conciliation.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, M. [C] [I] a fait assigner l’office public de l’habitat de Seine et Marne devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

ordonner au bailleur de procéder aux travaux de réfection de la totalité du logement,réduire le montant du loyer de moitié dans l’attente de la fin des travaux,condamner le demandeur à lui payer la somme de 4 000,00 euros au titre du trouble de jouissance,condamner le bailleur aux entiers dépens.

L’office public de l’habitat de Seine et Marne a fait effectuer une remise en peinture de la salle d’eau courant septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025, après renvois.

A cette audience, M. [C] [I], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en précisant la nature des travaux à réaliser : il demande ainsi que la cuisine soit repeinte.

L’office public de l’habitat de Seine et Marne, représenté par son avocat, conclut, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal, au rejet des demandes et, à titre subsidiaire, à l’octroi de délais pour réaliser les travaux, dont la nature devra être précisée. Il demande également que la réduction éventuelle du loyer ne court qu’à compter de l’expiration du délai imparti et que la demande indemnitaire soit réduite. Enfin, il sollicite la condamnation du demandeur aux dépens et au paiement de la somme de 1 093,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur l’état du logement

Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ainsi, pour être décent, le logement doit, notamment permettre une aération suffisante, et les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le demandeur que celui-ci a signalé au bailleur, par courrier électronique de juin 2024, que la peinture du plafond de sa cuisine craquelle et s’encrasse en raison d’un défaut d’aération, malgré un nettoyage complet.

L’état de la cuisine « jaunie par l’accumulation de graisse (plafond et murs) » avec une « peinture au plafond […] qui se décolle » a été constaté courant 2024 par l’adjointe au maire en charge du logement social, de la santé et des affaires générales et par la responsable des affaires juridiques et foncières de la commune de [Localité 9], ainsi que par un commissaire de justice, qui « note l’absence d’aération dans cette pièce » et remarque que « la peinture se décolle au plafond ».

Il ressort de l’état des lieux produit par le bailleur que les peintures du plafond et des murs de la cuisine étaient dans un état moyen lors de l’entrée dans les lieux de M. [C] [I] et que cette pièce est dépourvue de ventilation.

Or, si le maintien en état de propreté des plafonds et murs intérieurs, ainsi que les menus raccords de peintures relèvent de l’obligation d’entretien pesant sur le locataire, la rénovation de la peinture qui se décolle et « cloque » dans la cuisine relève de l’obligation du bailleur.

En effet, le bailleur ne démontre pas que la dégradation de l’état de la peinture est liée à la commission d’une faute du locataire dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Il convient donc d’ordonner à l’office public de l’habitat de Seine et Marne de procéder à la remise en peinture de la cuisine du logement occupé par M. [C] [I], conformément à sa demande.

Il sera laissé un délai de trois mois au bailleur pour exécuter ces travaux, selon les modalités prévues au dispositif.

A défaut de réalisation de ces travaux dans le délai imparti, le loyer hors charges sera réduit de 20 % jusqu’à leur exécution.

En ce qui concerne le trouble de jouissance, M. [C] [I] justifie de ce que le logement présente un problème d’aération, la ventilation naturelle installée n’apparaissant pas suffisante pour éviter les moisissures et l’humidité dans le bien. De plus, le demandeur démontre souffrir d’une pathologie (asthme et bronchite notamment) en versant au débat des certificats médicaux datant de décembre 2024 et d’avril 2025.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il y a lieu de condamner l’office public de l’habitat de Seine et Marne à indemniser le demandeur à hauteur de 1 000,00 euros au titre du préjudice subi.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’office public de l’habitat de Seine et Marne succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’office public de l’habitat de Seine et Marne et de sa condamnation aux dépens, il sera débouté de sa demande formée en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE à l’office public de l’habitat de Seine et Marne de procéder à la remise en peinture des murs et plafond de la cuisine du logement situé [Adresse 5], occupé par M. [C] [I], dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de réalisation des travaux de remise en peinture des murs et plafond de la cuisine dans le délai imparti, la réduction à hauteur de 20 % du loyer mensuel hors charges en cours applicable au logement situé [Adresse 5], occupé par M. [C] [I], et ce, jusqu’à la réalisation de ces travaux ;

CONDAMNE l’office public de l’habitat de Seine et Marne à verser à M. [C] [I] la somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE l’office public de l’habitat de Seine et Marne aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.