Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 2, 27 mai 2024, n° 22/02977

TJ Meaux 27 mai 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Autre
Incohérences dans les résolutions
La cour a noté que les résolutions contestées doivent être examinées en fonction des règles de procédure et de la transparence requise lors des assemblées générales.
Rejeté
Absence de lien suffisant entre les demandes
La cour a estimé que, bien que les demandes reconventionnelles portent sur des charges anciennes, elles sont suffisamment liées au litige initial pour être recevables.
Rejeté
Droit à la communication des pièces
La cour a jugé que la demande de communication était sans objet, car les documents étaient déjà accessibles pour consultation.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a reconnu que les demandeurs avaient droit à une indemnisation pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Meaux, les demandeurs contestent la validité de deux résolutions adoptées lors d'une assemblée générale de copropriété, relatives à l'actualisation et à l'approbation du budget prévisionnel. Le Syndicat des Copropriétaires (SDC) demande reconventionnellement le paiement de charges de copropriété impayées. Les questions juridiques portent sur la recevabilité de cette demande reconventionnelle et le caractère contestable des obligations de paiement. Le tribunal rejette la fin de non-recevoir du SDC, mais déboute ce dernier de ses demandes de paiement provisionnel, considérant que l'existence de l'obligation est sérieusement contestable. Les dépens sont réservés et une audience est fixée pour le 3 octobre 2024.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 2, 27 mai 2024, n° 22/02977
Numéro(s) :	22/02977
Importance :	Inédit
Dispositif :	MEE : Renvoi avec ordonnance de clôture et renvoi en plaidoirie
Date de dernière mise à jour :	5 octobre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent SCHITTENHELMLaura OUANICHE
Cabinet(s) :	BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (FRANCE) LLP
Parties :	S.A.R.L. ULURU, S.A.R.L. BLANCHARD LMP, S.A.R.L. PREVOST PIERRE

Texte intégral

— N° RG 22/02977 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCVTA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n°24/433

N° RG 22/02977 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCVTA

CCC : dossier

FE :

— M^e SCHITTENHELM

— M^e OUANICHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE

Nous, M. BOURDEAU, Juge au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de M^me CAMARO, Greffière ;

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 22 Avril 2024 ;

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l’affaire enrôlée sous le N° RG 22/02977 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCVTA ;

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [P] [L]

[Adresse 4]

Monsieur [J] [O]

[Adresse 2] (ROYAUME UNI)

Monsieur [I] [D]

[Adresse 13] (AUSTRALIE)

S.A.R.L. PREVOST PIERRE

[Adresse 1]

Monsieur [R] [T]

[Adresse 12]

S.A.R.L. ULURU

[Adresse 10]

Monsieur [M] [S]

[Adresse 3]

Monsieur [F] [E]

Madame [C] [H] épouse [E]

[Adresse 6] (USA)

S.A.R.L. BLANCHARD LMP

[Adresse 9]

Monsieur [B] [U]

Madame [K] [W]

[Adresse 5] (CANADA)

Monsieur [V] [A] [Y]

[Adresse 14]

(AFRIQUE DU SUD)

S.A.R.L. NYSE

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentés par Maître Laurent SCHITTENHELM du PARTNERSHIPS BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER(France) LLP, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. LE SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DU BÂTI MENT À USAGE DE RÉSIDENCES SERVICES ERS

[Adresse 7] – [Adresse 15]

représenté par M^e Laura OUANICHE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

Ordonnance :

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BOURDEAU, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

Faits et procédure

Par divers actes authentiques la société HOTELIM 2 a vendu à plusieurs investisseurs des appartements au sein de la Résidence de service [Localité 16] sis [Adresse 7] à [Localité 16]. Monsieur [P] [L], Monsieur [M] [S] (décédé), Monsieur [F] [E] et Madame [C] née [H] épouse [E], la société BLACHARD LMP, Monsieur [B] [U] et Madame [K] [W], Monsieur [V] [A] [Y], la société NYSE ; Monsieur [J] [O], Monsieur [I] [D], la société PREVOST PIERRE, la société RL CAPITAL, Monsieur [R] [T] et la société ULURU sont propriétaires de différents lots de copropriété au sein de cette résidence.

Une assemblée générale de copropriété a eu lieu le 17 mars 2022. L’assemblée générale a notamment adopté les deux résolutions suivantes :

Résolution n°10 actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 pour un montant de 137 122,00 :

Lors de l’assemblée générale du 26/02/2021, le budget prévisionnel de la copropriété, pour l’exercice comptable en cours du 01/01/2022 au 31/12/2022 a été adopté pour un montant de 68148,00€.

L’assemblée décide d’ajuster le budget prévisionnel initialement voté pour cet exercice en portant son montant à 137 122,00€ conformément au détail joint à la convocation […].

Résolution n°11 approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 pour un montant de 137 122,00 :

Conformément aux dispositions de l’article 43 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale approuve le budget prévisionnel joint à la convocation […]

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2022, les demandeurs figurant en tête du présent jugement ont fait procéder à l’assignation du syndicat des copropriétaire de la Résidence Service de [Localité 16] représenté par son syndic et de la société NETIXY LAMY aux fins de juger nulle les résolutions 10 et 11 de la décision d’assemblé générale du 17 mars 2022.

Par conclusions d’incident notifiées le 25 octobre 2022, le SDC a provoqué un incident portant sur la communication des pièces des demandeurs. L’incident, devenu sans objet à la suite d’une communication intervenue à la fin de l’année 2022, a fait l’objet d’une ordonnance constant son caractère sans objet.

Par conclusions au fond notifiées le 19 avril 2023, le SDC a formé une demande reconventionnelle tendant aux condamnations des copropriétaires au paiement de charges jusqu’au 2eme trimestre 2023.

Par conclusions d’incident notifiées le 6 octobre 2023, le SDC a provoqué un incident portant sur le paiement, à titre provisionnel, des sommes réclamées au fond.

L’incident a été fixé à l’audience du 22 avril 2024.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 avril 2024, la SDC secondaire ERS demande au juge de la mise en état de :

Débouter Monsieur [P] [L], Monsieur et Madame [E], La société BLANCHARD LMP, Monsieur et Madame [A] [Y], Monsieur et Madame [O], Monsieur [I] [D], la société PREVOST PIERRE, la société ULURU de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [P] [L] au paiement par provision de la somme de 94.291,20 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal, en ce comprises les charges provisionnelles du 2ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Condamner in solidum Monsieur et Madame [E] au paiement par provision de la somme de 83.196,53 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal, en ce comprises les charges provisionnelles du 2ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Condamner la société BLANCHARD LMP au paiement par provision de la somme de 86.147,27 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal, en ce comprises les charges provisionnelles du 2ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Condamner in solidum Monsieur et Madame [A] [Y] au paiement par provision de la somme de 9.122,85 € € au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal, en ce comprises les charges provisionnelles du 2ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Condamner in solidum Monsieur et Madame [O] au paiement par provision de la somme de 14.504,24 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal, en ce comprises les charges provisionnelles du 2 ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Condamner Monsieur [I] [D] au paiement par provision de la somme de 22.449,68 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal, en ce comprises les charges provisionnelles du 2 ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Condamner la société ULURU au paiement par provision de la somme de 21.279,70 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal, en ce comprises les charges provisionnelles du 2 ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Condamner la société PREVOST PIERRE au paiement par provision de la somme de 36.941,61 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal, en ce comprises les charges provisionnelles du 2 ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Condamner Monsieur [P] [L], Monsieur et Madame [E], La société BLANCHARD LMP, Monsieur et Madame [A] [Y], Monsieur et Madame [O], Monsieur [I] [D], la société PREVOST PIERRE, la société ULURU au paiement d’une somme de 3.000 euros chacun, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le SDC indique que pour chacun des copropriétaires concernés est versé son titre de propriété, le relevé de compte remontant à l’origine de la dette soit au 1er ou 2ème trimestre 2019, les appels de fond correspondant à chaque ligne du décompte, les relances restées sans réponse. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires produit également le contrat de syndic ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales concernées par les charges impayées. Elle précise que la demande de provision est d’autant plus fondée que les copropriétaires concernés ont cessé de régler tous les appels de fonds depuis plusieurs années, la copropriété cumulant un arriéré de charges total de plus de 300.000 euros.

En réponse à la fin de non-recevoir de la demande reconventionnelle, soutenue par les demandeurs au principal, le SDC indique qu’il existe un lien suffisant entre l’objet de l’instance initiale et le paiement des charges en ce que les demandes incidentes du syndicat des copropriétaires sont recevables et précisément liées à la procédure au fond qui vise à contester les charges qui incombent aux copropriétaires.

En réponse à la demande de production de pièce sous astreinte le SDC indique tenir à la disposition des copropriétaires pour qu’ils puissent venir consulter sur place l’ensemble des factures et contrats de l’immeuble.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 avril 2024, les demandeurs au fond demandent au juge de la mise en état de

Accueillir la fin de non-recevoir des copropriétaires tirée de l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du Syndicat secondaire ERS, motif pris d’un défaut de lien suffisant avec la demande principale originaire ;

Juger que les demandes reconventionnelles du Syndicat secondaire ERS se heurtent à plusieurs contestations sérieuses tirées notamment de l’impossibilité de déterminer le caractère justifié des sommes réclamées

Condamner le syndicat secondaire ERS, sous astreinte de 500 € par jours de retard à compter de l’ordonnance à intervenir à communiquer l’ensemble des contrats des 9 dernières années, factures, fiches de paie y afférent ;

les informations précises avec justificatifs sur les clefs de répartition des charges ainsi que les informations techniques sur les compteur (eau, électricité) ; un état précis avec justificatif sur le raccordement du nouveau équipement de chauffage collectif réversible en précisant à quel compteur il est rattaché et le mode de répartition des charges ; le mode de répartition utilisé pour les espaces communs privatisé par SODEX CHARLIE au profit des autres copropriétaires de la Résidence.

En tout état de cause condamner le syndicat à verser à chacun des défendeurs à l’instance, 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dispenser les copropriétaires requérants de toute participation commune aux frais de procédure de défense et d’avocat qui seront appelés par le Syndicat des copropriétaires et le syndic, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de sa prétention tendant à ce que les demandes reconventionnelles soient jugées irrecevables, les demandeurs au fond indiquent notamment :

« Les prétentions originaires ainsi que l’objet du litige, tels que définis par les articles 4 et 70 du Code de procédure civile, concernent la régularité des résolutions n° 10 et 11, portant respectivement sur l’actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 et sur l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2023.

Aux termes de leur assignation, le collectif a relevé un ensemble d’incohérence et une grande opacité sur la décision qui a conduit à faire passer le budget prévisionnel de 2022 et de 2023 du simple au double du montant annuel.

Les demandes reconventionnelles du Syndicat secondaire tendent au règlement de charges dues :

— dont l’antériorité remonte au 3 ème trimestre 2014 alors que les résolutions contestées visent l’adoption des budgets prévisionnels de 2022 et 2023,

— dont la nature porte aussi bien sur des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement communs, la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes ; que sur des charges pour travaux notamment l’important poste relative aux travaux d’installation d’un nouveau système commun de chauffage réversible et celui du pose relative au gardiennage-sécurité-ménage (issus de décisions d’AG).

Or, en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux afférentes :

• Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance,

• Aux travaux portant sur les éléments des équipements communs, autres que ceux de maintenance,

• Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments existants d’équipement, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments,

• Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations,

• Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Quant aux comptes 2022 et 2023, ils n’ont pas été approuvés, le Syndicat se contentant de produire les PV d’AG de 2020 à 2022 (approuvant les exercices 2019, 2020 et 2021).

Les contestations sérieuses sont donc avérées en l’absence de toute ventilation aussi bien sur la nature des sommes (sommes comprises ou non dans le budget prévisionnel) que sur la périodicité ».

Au soutien de leurs prétentions subsidiaires tendant au rejet des demandes de provision, les demandeurs au fond indique que les sommes sont sérieusement contestables au regard du droit absolu de contestation des copropriétaires de leurs comptes individuels en ce que la plupart des pièces produites ne permettent pas de confirmer avec exactitude ce que recouvre les sommes réclamées, ni d’ailleurs à quoi elles correspondent ; en ce que l’étude de la jurisprudence révèle, en outre, que lorsque le copropriétaire d’un lot a été privé du bénéfice d’un équipement ou d’un service commun, il n’est pas redevable des charges afférentes à ces éléments d’équipement.

Pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, évoquée à l’audience d’incident du 22 avril 2024 a été mise en délibéré au 27 mai 2024.

Motifs

L’analyse de la demande de condamnation à titre provisionnelle suppose que la recevabilité de la demande reconventionnelle formée au fond soit traitée au préalable. Elle fera donc l’objet des paragraphes qui suivent.

La recevabilité de la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce la demande initiale a trait à la question de la régularité de deux résolutions d’une assemblée du 17 mars 2022. Une demande en paiement de charges résultant de cette assemblée aurait, manifestement, un lien avec la demande initiale. Pour autant, la demande reconventionnelle ne se borne pas à tirer les conséquences de l’éventuelle validité de l’assemblée litigieuse. Elle sollicite la condamnation des demandeurs au fond à régler des sommes anciennes, sans rapport avec ce qui a été nommé l'« actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 ». C’est ainsi que les pièces produites mettent en évidence des impayés déplorés par le SDC depuis l’année 2019. Les relevés de comptes produits (cf. notamment les pièces 5, 11, 16, 21 etc). La question du caractère suffisant du lien, qui est sans rapport avec la question de la connexité mentionnée par les parties, entre les prétentions originaires et les demandes reconventionnelles se pose donc.

Pour autant, il est relevé que le litige existe entre les mêmes parties, porte sur le même immeuble et s’inscrit dans une conflictualité qui s’exprime de manière persistante entre le SDC et certains copropriétaires. Il est donc bien loin d’être absurde que de traiter le litige dans sa globalité.

De surcroît, les prétentions reconventionnelles sont rédigées sans ventilation entre les sommes liées à l’exercice 2022 et les autres sommes, plus anciennes ou plus récentes. Les prétentions, prises individuellement dans leurs spécificités rédactionnelles présentent donc un lien avec le litige initial en ce qu’elles portent pour partie sur les assemblées litigieuse.

Pour l’ensemble de ces motifs, la fin de non-recevoir sera rejetée soutenue par les demandeurs au fond sera rejetée.

Le caractère bien fondé de la demande de condamnation provisionnelle

Aux termes du 3° de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il est observé que la demande provisionnelle est peu ou prou équivalente à la demande reconventionnelle formulée au fond.

Dire que l’existence de l’obligation dont le paiement à titre provisionnel est sollicité n’est pas sérieusement contestable revient, dans ce cas de figure, à trancher le litige au fond, ce qui ne saurait constituer l’office du juge de la mise en état.

L’existence de l’obligation est contestée et c’est précisément l’objet de l’instance au fond. Les mérites des moyens avancés par les copropriétaires ne sauraient être exclusivement contesté par la production de titres de propriétés, de relevés de comptes, d’appels de fond et de relances.

Le SDC sera débouté de ses prétentions tendant au paiement de sommes provisionnelles.

Sur la demande de communication de pièces

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 10 du même code précise que le juge a le pouvoir d’ordonner d’office toutes les mesures d’instruction légalement admissibles. Enfin les articles 780 et 788 du code de procédure civile énoncent que le juge de la mise en état a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l’échange des conclusions et de la communication des pièces. Il exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces. De ces dispositions il résulte que le juge de la mise en état a le pouvoir d’adresser à une partie une injonction tendant à la communication des pièces qu’elle détient.

Il est relevé que la prétention est sans objet alors qu’il est offert la consultation sur place de l’ensemble de la documentation sollicitée.

Sur les mesures de fin de jugement

Il y a lieu de réserver les dépens et de condamner le SDC à payer aux demandeurs la somme de 1000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et dispenser les demandeurs de de toute participation commune aux frais de procédure de défense et d’avocat qui seront appelés par le Syndicat des copropriétaires et le syndic, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’instance a été introduite il y a deux ans. Les parties ont conclu au fond, même si les dernières conclusions de cet ordre date du 19 avril 2023.

Pour autant, l’incident avait très directement trait à des questions de fond. Aussi, il est opportun de fixer l’affaire à l’audience du 3 octobre 2024 d’ordonner la clôture à effet différé selon le calendrier impératif suivant :

15 juillet 2024 : éventuelles conclusions en réplique du demandeur, à défaut clôture ; 30 septembre 2024 : éventuelle réplique des défendeurs et clôture de la mise en état3 octobre 2024 : audience.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe au jour du délibéré,

Rejetons la fin de non-recevoir de la demande reconventionnelle soutenue par le syndicat des copropriétaires ;

Déboutons le syndicat secondaire ERS de toutes ses prétentions tendant à

Déboutons Monsieur [P] [L], Monsieur [M] [S] (décédé), Monsieur [F] [E] et Madame [C] née [H] épouse [E], la société BLACHARD LMP, Monsieur [B] [U] et Madame [K] [W], Monsieur [V] [A] [Y], la société NYSE ; Monsieur [J] [O], Monsieur [I] [D], la société PREVOST PIERRE, Monsieur [R] [T] et la société ULURU de leurs demandes de communications de pièces sous astreintes ;

Condamnons le syndicat secondaire ERS à payer à Monsieur [P] [L], Monsieur [M] [S] (décédé), Monsieur [F] [E] et Madame [C] née [H] épouse [E], La société BLACHARD LMP, Monsieur [B] [U] et Madame [K] [W], Monsieur [V] [A] [Y], la société NYSE ; Monsieur [J] [O], Monsieur [I] [D], la société PREVOST PIERRE, Monsieur [R] [T] et la société ULURU la somme de 1000€ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dispensons Monsieur [P] [L], Monsieur [M] [S] (décédé), Monsieur [F] [E] et Madame [C] née [H] épouse [E], La société BLACHARD LMP, Monsieur [B] [U] et Madame [K] [W], Monsieur [V] [A] [Y], la société NYSE ; Monsieur [J] [O], Monsieur [I] [D], la société PREVOST PIERRE, Monsieur [R] [T] et la société ULURU requérants de toute participation commune aux frais de procédure de défense et d’avocat qui seront appelés par le Syndicat des copropriétaires et le syndic, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Réservons les dépens.

Vu l’article 781 et 798 du code de procédure civile :

Fixons le calendrier de mise en état suivant :

Ordonnons la clôture de l’instruction a effet différé au 30 septembre 2024 23h59 ;

Fixons l’affaire pour être plaidée à l’audience collégiale du 3 octobre 2024 à 13h30, salle 6.

LA GREFFIERE LE JUGE DE LA MISE EN ETAT