TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01488

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IIL3

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 22/05/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [C] [V]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître René DECLER

— Madame [C] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 22 MAI 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître René DECLER, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2013, la SA d’HLM TMH a loué à Madame [C] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 421,60 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, la SA d’HLM TMH a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 001,22 € au titre des loyers et charges échus, mois de juillet 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 6 août 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, la SA d’HLM TMH a fait assigner Madame [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et de prononcer la résiliation du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner la locataire à payer la somme de 3 471,20 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03/02/26,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 300,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 février 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 avril 2026.

A cette audience, la SA d’HLM TMH, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 632,21 €, au titre des loyers et charges échus au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Madame [C] [V] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite une vérification du bien fondé de la régularisation des charges d’eau froide qui ont été comptabilisées en décembre 2024. Elle demande également l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 96,64 €, conformément à l’accord signé avec le bailleur le 11 mars 2026. Elle sollicite enfin la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose qu’elle perçoit un salaire de 1 600 euros par mois et a un enfant à charge.

Elle ajoute qu’elle n’a pas reçu de justificatifs relatifs à la consommation d’eau mise à sa charge.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 7 avril 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 6 août 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Il incombe ainsi au bailleur de justifier de sa créance de charges à l’encontre du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies qu’au 30 mars 2026, la dette locative de Madame [C] [V] s’élève à la somme de 2 594,11 euros (soit la somme de 2 632,21 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 38,10 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens), au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus.

Cette somme comprend 2 137,20 euros de charges d’eau froide et 456,91 euros de retard de loyer.

Pour justifier sa demande en paiement de la consommation d’eau froide, la SA d’HLM TMH produit un courrier du 12 mars 2025 selon lequel « nous avons constaté une anomalie sur votre compteur d’eau froide qui nécessite une intervention de la part du prestataire en charge de son entretien », ainsi qu’un avis d’échéance du mois de décembre 2024 mentionnant une facturation d’eau froide pour un montant de 2 137,20 euros.

Ces éléments ne sont pas suffisants pour démontrer le bien fondé, en son principe et en son montant, de la créance de charges d’eau froide de la SA d’HLM TMH.

Celle-ci sera donc déboutée de sa demande en paiement de ce poste.

Il convient donc de condamner la locataire uniquement au paiement de la somme de 456,91 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de l’accord intervenu entre les parties, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Madame [C] [V] un échelonnement de la dette sur une durée de 5 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 96,64 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 janvier 2013 unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il ressort du décompte que les causes du commandement de payer, pour leur partie justifiée, ont été réglées dans le délai de deux mois imparti par des paiements du 5 septembre 2025 et du 5 octobre 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire ne sont pas réunies et de débouter la SA d’HLM TMH de sa demande de ce chef.

— Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, si l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, il ressort néanmoins du décompte que Madame [C] [V] règle son loyer courant régulièrement depuis juillet 2025, ainsi que pour toute la période courant de juillet 2024 (début du décompte) jusqu’à la régularisation des charges contestées. La dette restant due est en outre inférieure à un loyer complet.

Dès lors, le manquement de la défenderesse au contrat n’est pas suffisant pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Cette demande sera donc rejetée, de même que toute demande subséquente.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA d’HLM TMH, ayant introduit inutilement l’instance, doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, la SA d’HLM TMH sera déboutée de sa demande formée en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Madame [C] [V] à verser à la SA d’HLM TMH la somme de 456,91 euros (décompte arrêté au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [C] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 96,64 € chacune et une 5e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la SA d’HLM TMH aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.