Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [G] [L]

74 Avenue du Général de Gaulle

77220 TOURNAN EN BRIE

S.A.S.U. FONCIA 44

34 Place Viarme

44000 NANTES

représentés par Maître Clarisse LE GRAND, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [E]

Appartement 320

5 Rue de la Commune de Paris

44340 BOUGUENAIS

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/03914 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPA7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Clarisse LE GRAND

CCC à Monsieur [K] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 6 août 2019, Monsieur et Madame [G] [U], représentée par son mandataire Foncia Loire Atlantique, ont donné à bail à Monsieur [K] [E] un local à usage d’habitation numéro 320 situé 5 rue de la Commune de Paris à Bouguenais (44340) et ses accessoires, notamment un parking numéro 548, moyennant le paiement d’un loyer de 443 euros, avec accessoires, outre une provision sur charges de 50 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Par acte du 11 juillet 2024, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, Monsieur [G] [U] lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, Monsieur [G] [L] et la société FONCIA 44 ont assigné Monsieur [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire en date du 12 septembre 2024 ;

— prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux aux frais et risques de l’expulsé ;

— condamner le locataire à lui payer les sommes suivantes :

—  4 413.79 euros représentant les loyers et charges échus et impayés au 2 décembre 2024, augmentée des intérêts de retard à compter du 11 juillet 2024 pour la somme de 2 833.40 euros et à compter du présent acte introductif d’instance pour le solde, à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale aux montant des loyers et charges prévus au bail, assortie des intérêts de plein droit à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération définitive des lieux, indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— dire que le dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues ;

— condamner l’intéressé au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner l’intéressé à payer à la société FONCIA 44 la somme de 120.34 euros au titre de la cotisation d’assurance habitation restant impayée ;

— condamner l’intéressé au paiement de la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de FONCIA 44 ;

— condamner l’intéressé aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance concernant Monsieur [G] [L] et s’est désistée concernant les demandes de FONCIA 44. Elle a actualisé sa créance à la somme de 3 363.97 euros. Elle a souligné la reprise de paiement des loyers depuis le 7 décembre 2024. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement formulées en défense.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [K] [E] a comparu, assisté d’une travailleuse sociale. Il a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 350 euros par mois en sus du loyer et des charges afin de rester dans le logement. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir environ 1900 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée. Il a versé des pièces qui ont été portées à la connaissance du bailleur.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Le juge a également sollicité la preuve de la dénonciation du commandement de payer à la préfecture.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que FONCIA s’est désistée de ses demandes.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 13 juillet 2024, sans que son absence soit sanctionnable.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [K] [E] reconnaît le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [K] [E] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé en cours de délibéré, qui sera retenu au regard du montant de la dette inférieur au jour de l’audience, fait apparaître un solde débiteur de 3 648.97 euros arrêtée au 15 janvier 2025, échéance de janvier incluse. Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 220.90 euros au titre des frais d’assurance non justifiés au regard des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

La créance étant justifiée pour un montant de 3 428.07 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [E] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 2 833.40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article VIII, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [K] [E] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 833.40 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 septembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [E]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 12 septembre 2024, Monsieur [K] [E] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 12 septembre 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [K] [E] à son paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [K] [E]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [K] [E] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 350 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur s’y oppose.

Il ressort du décompte arrêté au 15 janvier 2025 que Monsieur [K] [E] a repris le paiement intégral des loyers pour les échéances de décembre 2024 et janvier 2025, outre un versement complémentaire afin d’apurer sa dette.

Il ressort des pièces versées que Monsieur [K] [E] perçoit un salaire d’environ 1 900 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, de sorte qu’il est en capacité de régler sa dette locative.

Le rapport social nous indique que Monsieur [K] [E] accepte un accompagnement dans la gestion administrative et budgétaire.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [K] [E] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [K] [E] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [K] [E], qui succombe supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception du coût de la saisine à la CCAPEX, celle-ci n’étant pas obligatoire.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [K] [E] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DONNE acte à FONCIA 44 de son désistement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail le 6 août 2019 entre Monsieur et Madame [G] [L], représentée par son mandataire Foncia 44, et Monsieur [K] [E] portant sur un local à usage d’habitation numéro 320 situé 5 rue de la Commune de Paris à Bouguenais (44340) et ses accessoires, sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 3 428.07 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 6 février 2025, terme de février inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 2 833.40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [K] [E] à s’acquitter de sa dette par 9 mensualités de 350 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 10ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [K] [E] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [K] [E] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Monsieur [G] [L] à procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [K] [E] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à verser au bailleur une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] aux dépens à l’exception du coût de la saisine de la CCAPEX ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA