TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 3]

[Courriel 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00626 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSV2

JUGEMENT

DU : 07 Mars 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d'[Adresse 7]

DEFENDEUR(S) :

[R] [P], demeurant chez Madme [Z] [P]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 07 Mars 2025

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 10 Janvier 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. LA SOCIETE BATIGERE-HABITAT, Société anonyme d’habitations à loyer modéré, agissant poursuites et diligences de son Président,

inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°645 520 167 dont le siège social est12 [Adresse 12]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e LEMAITRE Christophe

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [R] [P],

chez Madme [Z] [P]

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 1979, la société [Adresse 8] (SOVAL) devenue BATIGERE HABITAT, suivant fusion-absorption, a donné à bail à Monsieur [H] [P] et Madame [G] [P] un appartement situé [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 1 318,68 francs, hors charges.

Au décès de Monsieur [H] [P], Madame [G] [P] est devenue l’uniquement titulaire du bail.

Madame [G] [P] est décédée le 15 décembre 2023.

Par courrier du 22 décembre 2023, Madame [R] [P], fille de la defunte locataire, a sollicité le transfert du contrat de bail à son profit.

Par courrier du 2 février 2024, la société BATIGERE HABITAT a rejeté la demande de Madame [R] [P].

Par lettre du 5 septembre 2024, distribuée le même jour, la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Se prévalant de diligences entreprises en vue de parvenir à une solution amiable n’ayant pu aboutir, par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, juger que Madame [R] [P] est occupante sans droit ni titre,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [R] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures d’exécution,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Madame [R] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 402,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 septembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre une majoration de cette indemnité de 30% à titre de dommages et intérêts,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 25 octobre 2024.

À l’audience du 10 janvier 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 647,96 euros arrêtée au 19 décembre 2024, loyer du mois de novembre inclus.

Madame [R] [P], régulièrement assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [R] [P] assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un PACS et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées au sens de l’article 27 alinéa 2° de la loi ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.

En l’espèce, Madame [G] [P], locataire de l’appartement situé [Adresse 10] suivant bail signé le 1er janvier 1979, est décédée le 15 décembre 2023.

Par courrier du 22 décembre 2023, Madame [R] [P], fille de la defunte locataire, a sollicité le transfert du contrat de bail à son profit. Suite au refus de la société BATIGERE HABITAT, elle transmet par courrier du 2 mai 2024 des éléments sur sa situation personnelle et professionnelle et notamment un rapport d’expertise d’un médecin expert sollicité dans le cadre d’une demande de mise sous protection judiciaire.

Il est constant que le contrat de location signé le 1er janvier 1979 relève du champ d’application de la loi du 1er septembre 1948, la durée de trois mois renouvelables par tacite reconduction tel que visé à l’article 1er du contrat étant à cet égard valable.

Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [R] [P], descendante de Madame [G] [P], ne remplie pas les conditions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948. Elle n’est pas mineure et n’est pas handicapée au sens de l’article 27 alinéa 2 de la loi du 1er septembre 1948, le rapport d’expertise du médecin expert relevant « un état de faiblesse psychologique associé à une perte progressive de son autonomie » n’étant pas suffisant pour démontrer un handicap. En outre, si Madame [R] [P] indique avoir déposé une demande auprès de la MDPH, celle-ci n’est pas produite, et il n’y a aucun retour sur ce point de cet organisme.

Dès lors, faute de remplir les conditions visées par l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, la demande de transfert de bail formulée par Madame [R] [P] ne peut être que rejetée, et cette dernière est dépourvue de tout droit ou titre pour se maintenir dans les lieux depuis le 15 décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de la locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du décompte de la créance actualisé au 19 décembre 2024 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 647,96 euros, au titre des sommes dues au 19 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [R] [P] est occupante sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2023, date du décès de Madame [G] [P]. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [P] à son paiement à compter de 15 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, au regard des éléments du dossier et compte tenu de la situation des parties, et notamment de l’âge de Madame [R] [P] et de sa situation fragile, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [P] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [R] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que Madame [R] [P] occupe sans droit ni titre un appartement situé [Adresse 10] depuis le 15 décembre 2023.

DIT que Madame [R] [P] doit quitter les lieux.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [P] à compter du 22 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [R] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 647,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 décembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Madame [R] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 décembre 2024, échéance de décembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [R] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [R] [P] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG