TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01082 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJWX

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/05/2026

Monsieur [J] [C] [P]

Madame [H] [F] épouse [P]

C/

Madame [W] [S]

Monsieur [Z] [S] es qualité de caution

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MAI 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [C] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, avocats au barreau de MELUN

Madame [H] [F] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, avocats au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [W] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [Z] [S] es qualité de caution

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2021 avec prise d’effet le 1er août 2021, M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] ont loué à Mme [W] [S] un local à usage d’habitation ainsi qu’un garage et un grenier situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 778 euros hors charges outre 26,75 euros de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le 11 juillet 2021 selon lequel M. [Z] [S] se porte caution solidaire des engagements souscrits par Mme [W] [S].

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 088,23 euros au titre des loyers et charges échus, mois de février 2025 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à M. [Z] [S], caution, par acte de commissaire de justice remis à personne le 1er avril 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] ont fait assigner Mme [W] [S] et M. [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,prononcer la résiliation de l’engagement de location,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, par tous moyens avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meuble du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra,condamner solidairement la locataire et la caution à payer la somme de 9 749,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 décembre 2025,condamner solidairement la locataire et la caution à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail et, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,condamner solidairement la locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux, outre revalorisation légale,condamner solidairement la locataire et la caution à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 mars 2026.

A cette audience, M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 439,16 euros, au titre des loyers et charges échus, terme du mois de mars 2026 inclus. Ils précisent que le paiement des loyers a repris avec le versement de sommes relativement faibles. Ils déclarent ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement à raison de mensualités de 200 euros et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [W] [S] et M. [Z] [S] comparaissent. La locataire ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 200 euros. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose être aide-soignante et percevoir un salaire mensuel de 2 100 euros et avoir trois enfants dont deux à charge. En outre, elle explique avoir constitué un dossier de demande d’aide sociale auprès du Comité de Gestion des Oeuvres Sociales, ce qui devrait lui permettre de rembourser la dette locative.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes des articles 2288 et suivants du code civil, la caution solidaire est obligée envers le créancier de la personne qu’elle cautionne, au même titre que cette dernière, dans les limites de son engagement.

En l’espèce, M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] versent aux débats l’acte de bail, l’acte de cautionnement ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au mois de mars 2026, la dette locative de Mme [W] [S] s’élève à la somme de 10 439,16 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, le garage et le grenier, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient de condamner solidairement la locataire et la caution au paiement de cette somme.[N] [U] l’absence de demande de faire courir les intérêts pour partie à compter du commandement de payer, j’ai indiqué qu’ils débuteraient à compter du jugement mais peut-être n’était-ce pas la bonne solution

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord des bailleurs, de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [W] [S] et M. [Z] [S] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 200 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 11 juillet 2021 avec prise d’effet le 1er août 2021 unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 mai 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la demande de la locataire et de l’accord des bailleurs, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [W] [S] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [W] [S] et M. [Z] [S] en sa qualité de caution solidaire seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [S] et M. [Z] [S] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.[N] CIMASi la solution est autre, la phrase est : « Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Mme [W] [S] et M. [Z] [S] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de … euros en application de l’article précité. »

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [S] et M. [Z] [S] en sa qualité de caution solidaire à verser à M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] la somme de 10 439,16 euros (décompte arrêté au mois de mars 2026, terme inclus) ;

AUTORISE Mme [W] [S] et M. [Z] [S] en sa qualité de caution solidaire à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2021 avec prise d’effet le 1er août 2021 entre M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P], d’une part, et Mme [W] [S], d’autre part, concernant le logement, le garage et le grenier situés au [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [W] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [W] [S] et M. [Z] [S] en sa qualité de caution solidaire soient condamnés solidairement à verser à M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;[N] CIMASi la solution est autre, la phrase est : « CONDAMNE Mme [W] [S] et M. [Z] [S] in solidum à verser à M. [J], [C] [P] et Mme [H] [F], épouse [P] une somme de … euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

CONDAMNE Mme [W] [S] et M. [Z] [S] en sa qualité de caution solidaire in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à caution, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.