TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05751

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGB5

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/03/2026

S.A., [S] RESIDENCES SA, [Adresse 2] (se trouvant aux droits de la SA COOPERER POUR HABITER)

C/

Madame, [G], [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Aude LACROIX

— , [G], [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MARS 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A., [S] RESIDENCES SA D’HLM (se trouvant aux droits de la SA COOPERER POUR HABITER),

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par Maître Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame, [G], [L],

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 4]

non comparante, représentée par son fils

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 octobre 1987, la SA d’HLM COOPÉRER POUR HABITER a loué à M., [R], [L] et Mme, [G], [L] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 2 421,23 francs, et des loyers accessoires de 150 francs pour le garage, et de 243,75 francs pour le jardin.

Par convention du 16 janvier 2002, la SA d’HLM COOPÉRER POUR HABITER a conclu un mandat de gestion avec, [S] RESIDENCES SA, [Adresse 2], qui vient ainsi aux droits de la société propriétaire en tant que mandataire.

,

[R], [L] est décédé le 12 juin 2020.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024,, [S] RESIDENCES SA D’HLM a fait délivrer à Mme, [G], [L] un commandement de payer la somme de 4 767,82 € au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la SA, [S] RESIDENCES SA, [Adresse 2] a fait assigner Mme, [G], [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et en conséquence la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,ordonner que l’expulsion sera exécutée aux frais, risques et périls de l’assigné,condamner la locataire à payer la somme de 9 044,76 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 janvier 2026.

A cette audience,, [S] RESIDENCES SA D’HLM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 605,56 €, au titre des loyers et charges échus au 14 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme, [G], [L] comparaît, représentée par son fils. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 150 € versées le 15 du mois. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Son fils propose également de verser des mensualités de 100 €.

Elle expose sa situation à l’audience et dans une lettre du 26 janvier 2026 transmise au tribunal. Elle indique qu’elle et son fils ont eu des difficultés financières, notamment des frais dentaires importants non remboursés, qui ont déstabilisé leur budget. Elle précise qu’elle perçoit 1837 € mensuels et son fils 1 850 €. Elle souhaite continuer à vivre dans ce logement, notamment parce qu’elle y vit depuis 1987 et qu’elle est âgée de 89 ans.

Les conclusions reçues le 19 janvier 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives indiquent que le fils de la locataire, M., [Q], [L], est hébergé chez elle. Mme, [G], [L] perçoit des pensions de retraite personnelle et de réversion, et son fils est salarié en CDI.

Après plusieurs mois de loyers réglés partiellement, la locataire a repris le versement intégral des loyers depuis novembre 2025. Elle a bénéficié d’un FSL par le passé, qui est en cours de remboursement.

L’enquête sociale indique que la défenderesse et son fils ont des difficultés de gestion dans leur budget, malgré des revenus permettant de couvrir leurs charges courantes, et sont donc favorables à la mise en place d’une aide éducative budgétaire de la part du service social départemental. Mme, [G], [L] et son fils ont également donné leur accord pour qu’un dossier de surendettement soit constitué.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 24 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA, [S] RESIDENCES SA, [Adresse 2] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 14 janvier 2026, la dette locative de Mme, [G], [L] s’élève à la somme de 10 579,10 € (soit la somme de 10 605,56 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 26,46 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme, [G], [L] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 150 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 2 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 précise que les dispositions du Titre Ier sont d’ordre public. En conséquence, la liberté contractuelle ne permet de déroger à ces dispositions que dans un sens plus favorable pour les parties au contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 octobre 1987 unissant les parties, soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en raison de sa tacite reconduction, stipule en son article 4 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, cette clause résolutoire déroge à l’article 24 précité, disposition d’ordre public, en ce qu’elle prévoit un délai entre le commandement de payer et la résiliation du bail plus court et donc moins favorable pour le locataire. Cette clause est, dès lors, irrégulière.

Par conséquent, la demande de la bailleresse en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Le contrat de bail n’étant pas résilié, l’expulsion de la locataire ne sera pas ordonnée.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme, [G], [L] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge d,'[S] RESIDENCES SA D’HLM les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme, [G], [L] à verser à, [S] RESIDENCES SA, [Adresse 2] la somme de 10 579,10 € (décompte arrêté au 14 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme, [G], [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 1987 entre, [S] RESIDENCES SA D’HLM, d’une part, et Mme, [G], [L], d’autre part, concernant le logement situé au, [Adresse 6] est irrégulière ;

DÉBOUTE en conséquence a SA, [S] RESIDENCES SA, [Adresse 2] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme, [G], [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.