TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04058 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID4Q

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/04/2026

Société CDC HABITAT

C/

Madame [B] [K]

Monsieur [M] [K]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— l’AARPI NMCG AARPI

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [B] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2022, la société CDC HABITAT a loué à Monsieur [M] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 725,32 € outre 181,14 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2022, la société CDC HABITAT a également loué à Monsieur [M] [K] un emplacement de stationnement situé à la même adresse (place n°1136), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 41,56 € outre 4,92 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la société CDC HABITAT a fait délivrer à Madame [B] [K] et Monsieur [M] [K] un commandement de payer la somme de 3 595,63 € au titre des loyers et charges échus impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [B] [K] et Monsieur [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 043,85 € au titre des loyers et charges impayés,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 6 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance.

Cités par actes délivrés à l’étude du commissaire de justice pour Madame [B] [K], et à l’étude du commissaire de justice pour Monsieur [M] [K], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 7 février 2026.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée afin de recueillir les observations et pièces du bailleur sur :

— l’absence apparente de signature du bail par Madame [B] [K],

— explications sur la somme de 1 465,71 € figurant sur le décompte.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 10 mars 2026.

A cette audience, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, indique que la co-titularité du bail s’évince du mariage, et justifie de la somme de 1 465,71 € (correspondant au dépôt de garantie et premier loyer pour l’appartement et la place de stationnement). Elle verse un décompte actualisé, aux termes duquel sa créance s’élève désormais à la somme de 6 997,97 €, au titre des loyers et charges échus au 6 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.

Les défendeurs ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 décembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur la cotitularité du bail

L’article 1751 du code civil prévoit que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

En l’espèce, le demandeur invoque le mariage des défendeurs sans en établir l’existence.

Au surplus, la condition liée au mariage est nécessaire mais pas suffisante pour établir la cotitularité du bail, puisque le texte susvisé prévoit que le logement doit servir effectivement à l’habitation des époux, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Dès lors, il y a lieu d’écarter le moyen tiré de la cotitularité du bail, et de considérer que Monsieur [M] [K] est seul locataire.

Toutes les demandes formées à l’encontre de Madame [B] [K] seront donc rejetées.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 mars 2026, la dette locative de Monsieur [M] [K] s’élève à la somme de 6 434,16 € (soit la somme de 6 997,97 € réclamée lors de l’audience, diminuée des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient de condamner Monsieur [M] [K] au paiement de cette somme.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 21 octobre 2022 et 26 octobre 2022 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 7 et 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 21 janvier 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Monsieur [M] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Monsieur [M] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [K] succombe à l’instance de sorte qu’ill doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT et de la condamnation aux dépens du défendeur, Monsieur [M] [K] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 150 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 6 434,16 € (décompte arrêté au 6 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2022 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Monsieur [M] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 5] sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2022 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Monsieur [M] [K], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au à la même adresse (place n°1136) sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société CDC HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser à la société CDC HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.