TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 18 Mars 2026 – délibéré prorogé

Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Janvier 2026

N° RG 25/04222 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65D4

Expédition délivrée le

À

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Grosse délivrée le 18/03/2026

À

— M^e Charlotte BALDASSARI

— Maître Jean paul ARMAND

— M^e Jean-louis BOISNEAULT

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PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société IMMORENTE

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par son gérant la SOCIETE FINANCIÈRE DE DÉVELOPPEMENT DE L’AGGLOMÉRATION D’EVRY ( SOFIDY) -, [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Charlotte BALDASSARI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

,

[Adresse 2]

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean paul ARMAND de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

La Société COGITEC

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-louis BOISNEAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 1997, la SCI, [Adresse 5] a consenti à la société, [K], Coiff un bail commercial relatif à des locaux sis, [Adresse 6] à MARSEILLE (13009).

Le 14 novembre 2006, la Société, [K], [A], a reçu congé avec offre de renouvellement du bail de la Société COMMERCIALYS, nouvelle propriétaire des locaux, pour une durée de neuf années, du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2015.

Le 23 décembre 2010, la société IMMORENTE a acquis les locaux commerciaux, venant ainsi aux droits de la société COMMERCIALYS.

Par avenant du 24 septembre 2020, le bail de la société, [K], [A] a été renouvelé pour une durée de neuf années du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2029.

Le 28 janvier 2021, la société, [K], [A] a vendu le fonds de commerce à la société ND FLASH.

Le 31 janvier 2021, la société COGITEC est venue aux droits de la société, [K], [A] dans le cadre d’une transmission universelle de patrimoine.

Suivant actes de commissaire de justice des 6 et 8 octobre 2025, la société IMMORENTE a fait assigner la société COGITEC et la SASU ND FLASH en référé, procédure dénoncée aux créanciers inscrits le 13 octobre 2025 aux fins suivantes .

— condamner solidairement, a titre provisionnel, la SASU ND FLASH et la SAS COGITEC à lui payer :

* 21.970,24 euros correspondant aux loyers et accessoires arrêtés au 30 juillet 2025, somme majorée des intérêts au taux mensuel moyen du marché monétaire au jour le jour, majoré de 2 points (soit TMM + 2 points) à compter du commandement ;

* 16.859,07 euros, somme due au 31 août 2025, au titre de l’indemnité d’occupation, correspondant à une indemnité mensuelle de 16.332,22 euros ayant commencé à courir le 31 juillet 2025, en sus de toutes les charges et taxes ;

*16 332,22 euros à compter du 1er septembre 2025, par mois jusqu’à la libération effective des

locaux en sus de toutes les charges et taxes ;

*3.882, 93 euros en application de la clause pénale prévue à l’article V-4 ° du bail ;

— ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil,

A titre subsidiaire :

— rejeter toute demande de délais de paiement en considération de la situation du preneur,

En tout état de cause :

— condamner solidairement la SASU ND FLASH et la SAS COG1 TEC à lui payer la somme provisionnelle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SASUND FLASH et la SAS COG] TEC en tous les dépens de

la procédure en application des dispositions de l ‘article 696 du code de procédure civile et notamment la somme de 435,49 euros au titre des deux commandements de payer, et le coût de la présente assignation, y compris l’intégralité des frais, émoluments, et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie de commissaire de Justice, et en particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement sans exclusion des droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés par le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996.

A l’audience du 21 janvier 2026, la société IMMORENTE a réitéré et actualisé ses demandes.

La société ND FLASH, ne contestant pas sa dette mais évoquant ses difficultés économiques l’ayant conduite à solliciter l’ouverture d’une procédure de conciliation devant le tribunal des affaires économiques, a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire du bail et demandé le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par son conseil, la société COGITEC, déniant devoir toute garantie au titre de la dette locative de la société ND FLASH, a conclu à l’irrecevables des demandes de la société IMMORENTE à son égard et subsidiairement à l’incompétence du juge des référé en raison de contestations qu’elle tient pour sérieuses.

Elle a sollicité reconventionnellement 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

SUR CE

Attendu que l’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ; que l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l’article L 145-41 du code de commerce précise que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail conclu le 5 novembre 1997 et dont il n’est pas discuté qu’il engage la société ND FLASH à la suite des cessions successives de ce contrat, qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois ;

Attendu qu’il résulte de l’examen des pièces produites, notamment du bail susvisé, de commandements de payer des 15 novembre 2024 et 30 juin 2025 et d’un décompte locatif que la société ND FLASH est redevable, hors clause pénale, de 114 168,26 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation au 21 janvier 2026 ; qu’elle sera condamnée à s’acquitter de cette somme à titre de provision à valoir sur sa dette locative qui n’apparaît pas sérieusement contestable ;

Attendu qu’au vu du contrat de bail et des commandements de payer visant la clause résolutoire et resté infructueux, il y a lieu de constater que celle-ci a produit ses effets et que le bail est en conséquence résilié ;

Attendu que l’ancienneté, l’importance et l’aggravation de la dette locative qui est de nature à faire douter de la viabilité de l’entreprise, s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement en faveur de la société ND FLASH qui ne produit aucun élément comptable vérifiable permettant de se convaincre qu’elle est en mesure d’apurer la dette locative dans des conditions acceptables et de reprendre le paiement régulier et sans défaut du loyer et des charges ;

Attendu que sera ordonnée en conséquence l’expulsion de la société ND FLASH et de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la disposition des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls conformément aux dispositions de l’article

R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ; que les circonstances du litige n’appellent pas cependant le prononcé d’une astreinte ;

Attendu qu’il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de

16 332,22 € due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ;

Attendu qu’il ne sera pas fait droit aux demande relatives à la pénalité contractuelle et à la majoration contractuelle du taux d’intérêt qui s’analysent en des clauses pénales manifestement excessives compte tenu de la situation financière obérée de la locataire ;

Attenu qu’il n’y a pas lieu, non plus, de reconnaître le droit de la bailleresse à conserver le dépôt de garantie de la locataire qui suppose l’établissement de la créance définitive, ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés ;

Attendu que pour dénier devoir garantir la société ND FLASH, la société COGITEC objecte, en substance, que L 145-16-2 du code commerce limite à 3 ans la garantie du cédant et qu’un nouveau bail est intervenu à la faveur des cessions successives du contrat initial ; que cependant, il n’apparaît pas sérieusement discutable que l’article L 145-16-2 du code commerce n’est applicable qu’aux contrats conclus postérieurement au 18 juin 2014 et qu’il existe, d’autre part, une continuité contractuelle ininterrompue et incontestable depuis la conclusion initiale du bail le 5 novembre 1997 dont les avenants successifs prévoient le maintien et l’indivisibilité de ses clauses (pièces 2, 3 et 4 de la demanderesse) ; que ces constatations n’autorisent pas à retenir l’existence d’un nouveau contrat ayant anéanti la clause de garantie du bail stipulant explicitement que le cédant est tenu de garantir solidairement les dettes du cessionnaire (article IV- 8 b) ; qu’en l’état de l’ensemble de ces constatations, la société COGITEC sera tenue solidairement avec la société ND FLASH au paiement des condamnations provisionnelles fixées par cette décision ;

Attendu que la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive, non fondée, sera rejetée ;

Attendu que l’équité commande de condamner « in solidum » la société ND FLASH et la société COGITEC au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer ; que le droits et émoluments du commissaire de justice pouvant incomber au créancier en seront cependant exclus ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail commercial liant les parties et relatif aux locaux situés, [Adresse 6] à, [Localité 1] par l’effet de sa clause résolutoire ;

Ordonnons l’expulsion de la société ND FLASH et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués, et ce dès la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Autorisons la société IMMORENTE, en cas d’expulsion de la société ND FLASH, à procéder à l’enlèvement et à la disposition des éventuels meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement la société ND FLASH et la société COGITEC à payer à la société IMMORENTE une provision de 114 168,26 € à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 21 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamnons solidairement la société ND FLASH et la société COGITEC à payer, à titre provisionnel, à la société IMMORENTE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 16 332,22 €, outre charges et taxes, due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ;

Condamnons « in solidum » la société ND FLASH et la société COGITEC à payer à la société IMMORENTE 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer mais à l’exclusion des frais et émoluments du commissaire de justice pouvant incomber au créancier ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les, [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la, [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.