TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01328 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2HL

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 7]

représenté par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [N], née le 18 mars 1998 à [Localité 9] (68) demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Y] [X], né le 05 février 1995 à [Localité 9] (68) demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 août 2022, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer initial mensuel de 386,77 euros outre les provisions mensuelles sur charges.

Le 16 janvier 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] un commandement de payer la somme de 2500,22 euros au titre des loyers impayés.

Par actes de commissaire de justice délivré le 28 mai 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

A titre principal,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 17 mars 2024,

En conséquence,

— Ordonner aux défendeurs de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,

— Dire qu’à défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire et juger qu’à compter du 17 mars 2024, les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse la somme de 4098,65 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Les condamner solidairement au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE d’une part et les défendeurs d’autre part portant sur le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6],

En conséquence,

— Condamner les défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer, immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 6],

— Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire il y sera procédé avec le concours de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse la somme de 4098,65 € arrêtée au 15 avril 2024 avec les intérêts au taux légal à dater de la présente assignation,

— Condamner les défendeurs à payer à la partie demanderesse les loyers, charges ou provisions sur charges à échoir à partir du 16 avril 2024,

— Dire et juger qu’à compter du jugement à intervenir, les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et l’y condamner,

— Dire et juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens et au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2024 et après deux renvois a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil, a indiqué renoncer à la demande d’expulsion, les locataires ayant quitté le logement au courant du mois de novembre 2024. Il précise maintenir sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif qui s’élève à la somme de 983,02 €, déduction faite du dépôt de garantie et sa demande au titre des frais. Enfin, il mentionne ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X], représentés par leur conseil, ont repris les conclusions datées du 29 avril 2025 dans lesquelles ils demandent au tribunal de :

— Ordonner la compensation de toute somme que les défendeurs se verraient condamnés à payer à la demanderesse avec le montant versé au titre du dépôt de garantie,

— Accorder aux défendeurs des délais de paiement pour se libérer de leur dette locative sur une période de 36 mois

Ils exposent ne pas contester la dette locative et au regard des efforts fournis depuis la délivrance de l’assignation, solliciter des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 21 novembre 2024 duquel il ressort que les locataires ont rencontré des difficultés financières notamment suite à la perte de leur emploi.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 31 août 2022 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 31 août 2022 contient une clause résolutoire en son article 4.5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2024 pour la somme en principal de 2500,22 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2024.

Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Néanmoins, il convient de constater que les locataires ont quitté le logement et que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit dans le cadre de l’audience un décompte arrêté à la date du 15 avril 2025 selon lequel Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] restent devoir la somme de 825,76 € déduction faite des frais de recouvrement et du dépôt de garantie d’un montant de 386,77 €.

Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] indiquent reconnaitre l’arriéré locatif et sollicitent une compensation des créances avec le dépôt de garantie. Ce dernier étant déduit du décompte final par le bailleur, leur demande est devenue sans objet.

Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité insérée au contrat de bail, au paiement de la somme de 825,76 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 28 mai 2024.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “ le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ”.

En l’espèce, les défendeurs justifient avoir effectué des versements depuis la délivrance de l’assignation et le bailleur a indiqué à l’audience ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement sur une durée de 24 mois. Il convient d’autoriser Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] à se libérer par mensualités de 37 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité impose de rejeter la demande formulée par le bailleur au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2022 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 17 mars 2024 ;

CONSTATE que Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] ont libéré le logement et que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 825,76 € (huit cent vingt-cinq euros et soixante-seize centimes) comprenant le montant des loyers et charges impayés arrêté à la date du 15 avril 2025, déduction faite du dépôt de garantie ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 28 mai 2024 ;

AUTORISE Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 37 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTE l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE de sa demande présentée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,