Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00404 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-K4AZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DÉCEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [L] [I], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Hervé GOURVENNEC, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B306

DÉFENDERESSE :

S.C.I. DILLEN, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [T] [G], es qualité de gérant,

dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par M^e Loïc DE GRAËVE, demeurant [Adresse 11], avocat au barreau de METZ, vestiaire : C600, avocat postulant, M^e Pascal RIVERA, demeurant [Adresse 10], avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

APPELÉ EN DÉCLARATION D’ORDONNANCE COMMUNE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Localité 19] [Adresse 18], représenté par son syndic Monsieur [T] [G],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Loïc DE GRAËVE, demeurant [Adresse 11], avocat au barreau de METZ, vestiaire : C600, avocat postulant, M^e Pascal RIVERA, demeurant [Adresse 10], avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

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Débats à l’audience publique du 05 NOVEMBRE 2024

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 17 DÉCEMBRE 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de Justice signifié en date du 26 août 2024, auxquels il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Madame [L] [I] a fait assigner la SCI DILLEN et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à 57630 VIC-SUR-SEILLE, représenté par son syndic Monsieur [T] [G], appelé en déclaration d’ordonnance commune, devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir :

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire de l’immeuble acquis par elle et plus particulièrement des lots 1 et 7 situés sis [Adresse 9] à [Localité 14], objets de la vente du 05 décembre 2023, et désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés pour y procéder ;

— Lui donner acte de ce qu’elle offre de consigner le montant de la consignation qu’il plaira à Monsieur le Président de fixer ;

— Réserver ses droits et moyens au fond ;

— Condamner la SCI DILLEN à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit ;

— Condamner la SCI DILLEN aux entiers frais et dépens,

— Déclarer l’ordonnance à intervenir commune au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 14].

La SCI DILLEN et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à 57630 VIC-SUR-SEILLE ont constitué avocat.

A l’audience du 05 novembre 2024, la SCI DILLEN et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à 57630 VIC-SUR-SEILLE ont conclu à protestations et réserves sur la demande d’expertise et au débouté de la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, selon acte authentique passé devant Maître [X], Notaire à DIEUZE, Madame [L] [I] a acquis de la SCI DILLEN les lots 1 et 7 dans l’immeuble sis [Adresse 7] à VIC-SUR-SEILLE moyennant un prix de 62 000 euros.

Madame [L] [I] produit une lettre émise par GRDF le 08 juin 2024 et un rapport de diagnostic dont il ressort que l’espace annulaire de la canalisation de gaz à la pénétration dans l’habitation n’est pas obturé. Il s’agit d’une anomalie de type A2 qui constitue un défaut important qu’il est recommandé de faire corriger par un professionnel du gaz.

Le 13 juin 2024, la société THERMO CONCEPT a constaté que le réseau VMC est obstrué ou pincé plus précisément dans la cuisine et la salle de bains.

Le 13 juin 2024 et à la demande de Madame [L] [I], Maître [P], commissaire de Justice, a dressé un constat dont il ressort :

— que la façade présentent des fissures et des remontées d’humidité,

— que le mur du couloir intérieur est anormalement humide,

— que l’escalier du jardin s’est affaissé,

— que la cave est très humide,

— que le mur du dégagement de l’appartement est humide au toucher,

— que des remontées d’humidité par capillarité sont présentent dans la partie cuisine,

— que le bas des murs de la salle de bains est recouvert de la moisissure,

— que dans la chambre il y a des traces jaunâtres sur la peinture des murs,

— que des moisissures sont présentes sur la niche à usage d’étagères.

Madame [L] [I] fait ainsi la preuve de possibles désordres affectant le bien acquis par elle et pour lesquels la responsabilité du vendeur peut être engagée si bien que la mesure d’expertise sollicitée se trouve justifiée.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expertise tous droits et moyens réservés aux frais avancés de Madame [L] [I].

La présente ordonnance sera rendue commune au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 14] dans la mesure où les désordres peuvent trouver leur origine dans les parties communes.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’expertise étant ordonnée au bénéfice de Madame [L] [I] sans que le juge ne puisse connaître l’issue de la mesure, cette dernière sera tenue aux dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Les responsabilités n’étant pas en l’état établies, Madame [L] [I] sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNE une expertise des biens immobiliers de Madame [L] [I] au [Adresse 7] à [Localité 14] et commet pour y procéder :

Monsieur [C] [B]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 16]

Expert auprès de la Cour d’appel de [Localité 17]

avec pour mission de :

— Se rendre sis [Adresse 7] à [Localité 13], après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices, non-conformités ou allégations évoqués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions et dans un courrier du 13 mars 2023 ;

— Y faire toutes constatations utiles sur l’existence, d’une part des désordres, de seconde part, des vices ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ;

— Distinguer d’une part, les désordres, de seconde part, les vices, de troisième part, les non-conformités ;

— Etablir la chronologie des opérations de construction et notamment les dates de déclaration d’ouverture de chantier, d’achèvement de travaux, de prise de possession de l’ouvrage, de réception ;

— A défaut de réception expresse, fournir tous éléments de nature à caractériser une réception tacite (date de prise de possession de l’ouvrage, de paiement du prix…) ; à défaut de réception expresse et tacite, dire si l’ouvrage était techniquement réceptionnable et, dans l’affirmative, fournir au Tribunal tous éléments techniques et de fait permettant de dire à quelle date la réception judiciaire pourrait être prononcée ;

— Indiquer la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;

— Dresser la liste des intervenants à l’opération de construction concernés par les désordres ainsi que l’inventaire des pièces remises par les parties ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Enumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants à la date de la DOC et à la date de la réclamation et solliciter celles qui font défaut ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant les travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces désordres, vices ou défauts de conformité) ;

— Entendre tous sachants ;

— Examiner l’immeuble, rechercher d’une part, la réalité des désordres, malfaçons ou non-façons, de seconde part, la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;

— En indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

S’agissant des vices et non-conformités :

— Préciser pour chacun s’il provient notamment :

d’une usure normale de la chose,d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur,de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres),d’une autre cause ;- Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

— Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

— Préciser si ces vices étaient masqués ;

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

— Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon les termes de l’article 1641 du Code civil) ; préciser notamment s’ils sont susceptibles d 'affecter la sécurité physique et la santé des occupants ;

— Préciser si le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ;

— Dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— Dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser – dans une « note aux parties » intermédiaire – les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

— S’agissant des non-conformités, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

S’agissant des désordres :

— Indiquer pour chacun s’il affecte des éléments d’équipement dissociables, indissociables ou constitutifs de l’ouvrage ;

— Préciser pour chaque désordre s’il provient notamment :

d’une non-conformité aux documents contractuels, qu’il précisera,d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en œuvre, en spécifiant les normes qui n’auraient pas été respectées,d’une exécution défectueuse,d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages,d’une autre cause ;- Rechercher la date d’apparition des désordres ;

— Préciser s’ils étaient apparents lors de la réception ou de la prise de possession de l’ouvrage, ou s’ils sont apparus postérieurement ;

— Préciser s’ils pouvaient être décelés par un maître d’ouvrage profane, et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ;

— Indiquer si ces désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ; préciser notamment s’ils sont susceptibles d’affecter la sécurité physique et la santé des occupants ;

— Préconiser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes à y apporter et les travaux nécessaires à la remise en état de l’ouvrage ;

— Laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

— Au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux désordre par désordre, vice par vice, et non-conformité par non-conformité, ainsi que la durée de ces travaux ;

— Evaluer les moins-values résultant des désordres et/ou des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces désordres et/ou vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de :

— dresser une feuille de présence en invitant les parties à communiquer les coordonnées de l’interlocuteur des opérations d’expertise y compris une adresse e-mail et à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— apprécier de manière globale la nature et le type des vices et/ou des non-conformités, établir la liste exhaustive des réclamations des parties ; établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige et d’ores et déjà donner son avis sur les parties complémentaires susceptibles d’être attraites à la procédure ;

— dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ; établir une chronologie succincte des faits ;

— fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés ; évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise, apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS DE SAUVEGARDE :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation du préjudice résultant des vices ou non-conformités et allégations, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise Madame [L] [I] à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au Greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer sous format CD l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au greffe en deux exemplaires accompagnés des annexes (convocations à l’expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à trois mille cinq cent euros (3 500 €) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par Madame [L] [I], avant le 17 février 2025, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert;

INVITE Madame [L] [I] à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE Madame [L] [I] à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner »;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

DIT que la présente ordonnance sera opposable au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 14], représenté par son syndic Monsieur [T] [G] ;

CONDAMNE Madame [L] [I] aux dépens ;

DÉBOUTE Madame [L] [I] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le dix sept décembre deux mil vingt quatre par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente