Minute n°2024/766

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 24/00711

N° Portalis DBZJ-W-B7I-KR57

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [T]

né le 14 Janvier 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

et

Madame [R] [V] épouse [T]

née le 02 Juin 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Arnaud VAUTHIER de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C300

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [S] veuve [W]

née le 22 Décembre 1970 à [Localité 7] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 3]

défaillante

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 11 septembre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [P] [T] et Madame [R] [V] épouse [T] ont signé avec Madame [O] [W] née [S] un compromis de vente en date du 24 mai 2022 pour leur maison sis [Adresse 1] à [Localité 5] et pour un montant de 380 000 euros.

Ce compromis de vente prévoyait que le prix serait versé à hauteur de 301 600 euros sur deniers personnels et à l’appui d’un prêt bancaire à hauteur de 107 290 euros.

Suite à réception de l’accord de crédit de la banque CIC EST, Maître [U], notaire, a convoqué les parties aux fins de signature de l’acte de réitération pour le 27 octobre 2022.

Informés du souhait de Mme [S] de se désister, les époux [T] ont fait signifier par huissier en date du 6 octobre 2022 le projet d’acte et la convocation du notaire avec sommation de se présenter à la signature de l’acte notarié puis ont fait signifier à Mme [S] une mise en demeure en date du 19 octobre 2022.

Le 27 octobre 2022, Me [U] notaire a dressé un procès-verbal de carence.

Dans ces circonstances, les époux [T] ont introduit la présente instance.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 15 mars 2024 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 19 mars 2024, Monsieur [P] [T] et Madame [R] [V] épouse [T] a constitué avocat et a assigné Madame [O] [W] née [S] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Madame [O] [W] née [S] n’a pas constitué avocat. Il résulte de l’acte de signification que celui-ci a été remis à personne.

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leur assignation, Monsieur [P] [T] et Madame [R] [V] épouse [T] demandent au tribunal au visa des articles 1240 ainsi que 1231-5 et suivant du code civil, de :

— CONDAMNER Madame [O] [S] à payer aux époux [T], demandeurs, les sommes de 38 000.00 € au titre de la clause pénale et 55 306.00 € à titre de dommages et intérêts complémentaires,

— CONDAMNER Madame [O] [S] à verser sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 2 500.00 € HT aux époux [T].

— CONDAMNER Madame [O] [S] en tout les frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [T] et Madame [R] [V] épouse [T] font valoir :

— que la lettre de la banque CIC portant refus de crédit immobilier en date du 13 septembre 2022, communiquée par Mme [S], pour tenter de se défaire de son engagement est une correspondance de complaisance dans la mesure où la même banque avait adressé une lettre d’accord 3 mois auparavant pour un montant bien supérieur ;

— que dans la cadre de la proposition d’achat ainsi que dans le cadre de ses réponses au questionnaire du notaire, Mme [S] a mentionné un apport de 300 000 euros ; qu’ainsi, les époux [T] ont fait le choix de retenir l’offre de Mme [S] parce qu’elle bénéficiait d’une solvabilité indiscutable ;

— qu’ainsi, il résulte de ces éléments que Mme [S] a délibérément violé les termes du contrat, étant précisé que ce compromis prévoyait de manière non ambiguë qu’en cas de refus, il fallait produire deux attestations bancaires ;

— que le compromis de vente mentionne expressément une clause pénale d’un montant de 38000 euros conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ;

— qu’en outre, le terrain attenant à l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], objet du compromis, devait faire l’objet d’une cession parallèle à un prix de 80 000 euros, un acheteur s’étant manifesté en août 2022 ; que cependant, compte tenu de la carence de Mme [S], les époux [T] ont préféré suspendre la vente du terrain au cas où un autre acheteur souhaiterait acquérir la maison plus le terrain ; que la vente de l’immeuble de [Localité 4] et du terrain attenant a finalement eu lieu le 5 mars 2023 au prix de 420 000 euros de sorte qu’il en résulte un manque à gagner de 40 000 euros ;

— qu’il convient d’y ajouter le coût d’un loyer pendant la durée de 9 mois, soit 14 706 euros, des frais de rédaction de bail pour 600 euros ainsi que différents frais de justice ; qu’ainsi, le préjudice direct s’élève à 55306 euros ;

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA CLAUSE PENALE

En application de l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, il résulte du compromis de vente signé par les parties le 24 mai 2022 que la réitération devait avoir lieu pour le 15 septembre 2022. S’agissant du financement, il est stipulé dans cet acte qu’il devait se faire à hauteur de 107 290 euros par prêt bancaire et à hauteur de 301 600 euros par deniers personnels ou assimilés.

Le compromis stipule par ailleurs que la convention est soumise à plusieurs conditions suspensives, notamment une condition d’obtention d’un prêt dans les conditions suivantes :

« établissement financier sollicité : CIC ou tout établissement bancaire.

Montant du prêt : CENT SEPT MILLE DEUX CENT QUATRE -VINGT-DIX EUROS (107.290,00euros).

Taux d’intérêt maximum : 1,40 % hors assurances.

Durée maximale du prêt : 180 mois. »

Il est précisé que « pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d’octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt. »

Enfin, le compromis précise que « l’acquéreur déclare être spécialement informé qu’en application des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles ».

Par ailleurs, le compromis mentionne s’agissant de la non-réitération de la vente, que si l’ensemble des conditions suspensives prévues aux termes des présentes sont réalisées et que l’une des parties se refusait à réitérer la vente dans le délai ci-dessus fixé, l’autre partie pourrait invoquer le bénéfice de la clause pénale prévue ci-dessus, saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice et obtenir en sus d’éventuels dommages et intérêts.

Ainsi, le compromis prévoit au titre de la clause pénale que « au cas ou l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, une somme de 38000 euros ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Mme [S] s’était engagée à financier le bien immobilier via un apport d’environ 300 000 euro. Cependant, il résulte de la lettre d’accord de crédit sous condition suspensive en date du 22 juin 2022 que Mme [S] a finalement sollicité un prêt relais de sa banque pour un montant de 300 000 euros ainsi qu’un second prêt de 82 328 euros à 1,400 % sur 240 mois.

Malgré ce courrier d’acceptation daté du 22 juin 2022, figure au débat un courrier de la même banque en date du 13 septembre 2022 refusant à Mme [S] un crédit immobilier d’un montant de 82 328 euros au taux d’intérêt fixé sur une durée de 240 mois, et ce, sans qu’aucune explication ne soit apportée quant à ce changement de position.

Ainsi, comme indiqué par les demandeurs, ce document de refus semble n’être qu’un document de complaisance destiné à Mme [S] de se dégager de ses obligations contractuelles.

Par ailleurs, il résulte du compromis que pour se dégager de ses obligations, Mme [S] devait présenter deux attestations de refus de deux banques différentes, ce qui n’est pas le cas. La condition suspensive d’obtention d’un prêt est donc réputée accomplie.

Ainsi, malgré une sommation à comparaître par voie d’huissier en date du 6 octobre 2022 et une mise en demeure par avocat en date du 19 octobre 2022, Mme [S] ne s’est pas présentée chez le notaire pour la réitération, amenant le notaire à dresser un procès verbal de carence.

Il résulte de ces éléments que compte tenu de l’inexécution contractuelle commise par Mme [S], celle-ci doit être condamnée à payer aux époux [T] le montant de la clause pénale, soit une somme de 38000 euros, qu’il n’y a pas lieu de modérer ou d’augmenter.

2°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTERETS COMPLEMENTAIRES

En application de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Par ailleurs, le compromis de vente précise qu’en cas de non-réitération de la vente, les demandeurs peuvent, outre le bénéfice de la clause pénale, obtenir en sus d’éventuels dommages et intérêts.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent ainsi le paiement de la somme de 55.306,00 € à titre de dommages et intérêts complémentaires.

A l’appui de leur demande, les époux [T] évoque un terrain attenant à l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], objet du compromis, devant faire l’objet d’une cession parallèle à un prix de 80 000 euros, mais dont la vente a été suspendue du fait de la carence de Mme [S].

Cependant, les demandeurs ne versent aucune pièce au débat pour justifier de leurs allégations, aucune pièce n’est versée quant à l’existence de ce terrain, quant à une offre d’achat à 80 000 euros et quant à la suspension de cette vente.

De même, les époux [T] ne produisent aucun élément quant à la vente de l’immeuble de [Localité 4] et du terrain attenant, de sorte qu’ils ne justifient nullement du manque à gagner de 40 000 euros qu’ils évoquent dans leurs écritures.

Les demandeurs versent en pièce n°14 un bail d’habitation du 7 juillet 2022 relatif à un appartement avec date de prise d’effet du contrat au 1er septembre 2022 pour un loyer de 1334 euros par mois. Ce document précise que les honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et de rédaction du bail ainsi que les honoraires de réalisation de l’état des lieux d’entrée s’élèvent à 1990,45 euros au total.

Cependant, les demandeurs ne versent aucun élément relatif à la durée de ce bail, il évoquent un préjudice qui s’est prolongé sur 9 mois mais sans en justifier. Par ailleurs, les frais d’état des lieux ne peuvent être mis à la charge de Mme [S] en ce qu’ils auraient été payés dans tous les cas par les consorts [T] lors de la vente de leur maison.

Concernant les frais de justice, seul le montant de la signification du 6 octobre 2022, à savoir 72,88 euros, ainsi que le droit d’enregistrement de 125 euros payé pour l’établissement du procès verbal de carence, sont justifiés par les demandeurs.

Ainsi, Mme [S] sera condamnée à payer aux époux [T] la somme de 197,88 euros au titre des frais d’huissier et ces derniers seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour le surplus.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [O] [W] née [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Madame [O] [W] née [S] sera condamnée à régler à Monsieur [P] [T] et Madame [R] [V] épouse [T] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 19 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [O] [W] née [S] à régler à Monsieur [P] [T] et Madame [R] [V] épouse [T] la somme de 38000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signé entre les parties le 24 mai 2022 ;

CONDAMNE Madame [O] [W] née [S] à régler à Monsieur [P] [T] et Madame [R] [V] épouse [T] la somme de 197,88 euros au titre des frais d’huissier et de notaire ;

DEBOUTE Monsieur [P] [T] et Madame [R] [V] épouse [T] pour le surplus de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;

CONDAMNE Madame [O] [W] née [S] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [W] née [S] à régler à Monsieur [P] [T] et Madame [R] [V] épouse [T] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président