AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 25 JUILLET 2025

N° RG 25/00201 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHXU

Minute JCP n° 512/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI IMMO 2M

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [C] [A]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hervé SAUMIER, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 19 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MULLER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e SAUMIER

— seconde exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 19 juillet 2019, la SCI IMMO 2M a donné à bail à Madame [C] [A] et Monsieur [B] [A] un appartement, une cave et un parking situés [Adresse 3], ce moyennant un loyer mensuel de 730 euros en ce compris une provision sur charge de 125 euros.

Par courrier daté du 14 mars 2021, réceptionné par le Groupe DUMUR IMMOBILIER, mandataire du bailleur, le 17 mars 2021, Monsieur [B] [A] a notifié congé au bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI IMMO 2M a fait signifier à Madame [C] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 octobre 2023 puis a fait assigner l’intéressée devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024.

Par ordonnance du 21 janvier 2025, le Juge des contentieux de la protection de Metz, statuant en référé, a dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses, déclaré irrecevables les demandes présentées par la SCI IMMO 2M prise en la personne de son représentant légal, renvoyé les parties à se pouvoir au fond, condamné la SCI IMMO 2M prise en la personne de son représentant légal aux dépens et débouté les parties de toutes autres demandes.

Selon acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, la SCI IMMO 2M a fait assigner Madame [C] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu avec Madame [C] [A],

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [A] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— l’autorisation de faire entreposer les meubles dans un garde meuble aux risques et périls de la défenderesse ;

— la condamnation de Madame [C] [A] à lui verser 6 847,64 euros au titre de l’arriéré de loyers au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— la condamnation de Madame [C] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation de 794,87 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

— qu’il soit dit que l’indemnité mensuelle d’occupation serait révisée comme en matière de loyer et de charges et payable dans les mêmes conditions ;

— la condamnation de Madame [C] [A] aux dépens et à lui verser 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 19 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI IMMO 2M était représentée par Maître MULLER, avocat au barreau de Metz ; Madame [C] [A] était représentée par Maître SAUMIER, avocat au barreau de Metz.

La SCI IMMO 2M, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes précisant toutefois que c’était la résolution du contrat de bail dont elle sollicitait le prononcé et actualisant la dette au montant figurant dans son dernier décompte.

Madame [C] [A] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 13 mars 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2025, délibéré ultérieurement prorogé au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à Préfecture de Moselle par voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI IMMO 2M justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 3 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.[…]".

Aux termes de l’article 1217 du Code civil : "La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter".

Aux termes de l’article 1227 du Code civil : « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

Aux termes de l’article 1228 du Code civil : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil : “La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9".

En l’espèce, la SCI IMMO 2M sollicite la résolution du contrat de bail la liant à Madame [C] [A], l’intéressée ne réglant pas régulièrement son loyer.

Elle produit au soutien de sa demande un décompte dont il résulte qu’au 21 avril 2025, Madame [C] [A] restait lui devoir 8 868,25 euros au titre des loyers et charges, ce en dépit d’un courrier de mise en demeure adressé à l’intéressée par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 21 décembre 2023, d’un commandement de payer en date du 2 octobre 2023 et d’une assignation en référé.

Madame [C] [A] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette, faisant simplement état d’une procédure de surendettement en cours (déclaration de recevabilité en date du 12 mars 2025).

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation (lorsque le contrat dont il est question est à exécution successive, la résolution est qualifiée de résiliation) du contrat de bail aux torts du locataire.

Le fait que Madame [C] [A] ait été déclarée recevable au surendettement n’est pas de nature à priver son bailleur de la possibilité d’obtenir un titre exécutoire et il y a lieu de constater qu’en l’espèce la commission de surendettement a indiqué s’orienter non pas vers un rétablissement personnel mais vers des mesures imposées, Madame [C] [A] disposant d’une capacité de remboursement.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du contrat de bail à la date du 6 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [A] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

III. SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SCI IMMO 2M produit un historique de compte dont il résulte qu’au 21 avril 2025, Madame [C] [A] restait lui devoir 8 868,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Madame [C] [A] ne conteste pas le montant de la dette, faisant seulement état d’une décision de recevabilité de son dossier de surendettement

Elle sera en conséquence condamnée à verser 8 868,25 euros à la SCI IMMO 2M au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation au 21 avril 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 6 847,64 euros et à compter de la présente décision sur la somme de 2 020,61 euros;

Par ailleurs, il convient de condamner Madame [C] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du dernier loyer avant la résiliation du contrat de bail, soit 794,87 euros, ce à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, cette indemnité n’étant due qu’au prorata du temps d’occupation des lieux et étant révisable comme l’aurait été le loyer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser 350 euros à la SCI IMMO 2M sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SCI IMMO 2M tendant à la résiliation du contrat de bail initialement conclu avec Madame [C] [A] et Monsieur [B] [A], à l’expulsion de Madame [C] [A] et à sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ;

PRONONCE, à la date du 6 mars 2025, la résiliation du contrat de bail conclu le 19 juillet 2019 entre la SCI IMMO 2M d’une part et Madame [C] [A] et Monsieur [B] [A] d’autre part et portant sur l’appartement à usage d’habitation, la cave et le parking situés [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [A] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement et le box dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI IMMO 2M pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [C] [A] à verser à la SCI IMMO 2M la somme de 8 868,25 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation au 21 avril 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 6 847,64 euros et à compter de la présente décision sur la somme de 2 020,61 euros ;

CONDAMNE Madame [C] [A] à verser à la SCI IMMO 2M une indemnité mensuelle d’occupation de 794,87 euros, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer ;

RAPPELLE que cette indemnité ne sera dûe que jusqu’à la libération des lieux, au prorata du temps d’occupation du logement pendant le mois ;

CONDAMNE Madame [C] [A] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [C] [A] à verser à la SCI IMMO 2M la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 25 juillet 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,