AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00432 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPL5

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maud GULDEMANN, chargée de contentieux munie d’un pouvoir de représentation

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [G] [H]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 25 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à l’EPIC MOSELIS par LS (+ pièces par voie de case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [G] [H] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2023, l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle MOSELIS ( ci-après, MOSELIS) a donné à bail à M. [G] [H] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 358,15 euros, et 186,76 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, MOSELIS a fait signifier à M. [G] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 539,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 14 janvier 2025, MOSELIS a informé la CAF d’une situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2025 , notifié à la CCAPEX et à la Préfecture le 7 juillet 2025, MOSELIS, Office public de l’habitat du département de la Moselle exploitant sur la forme d’un Etablissement Public Industriel et Commercial, a fait assigner M. [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [G] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;condamner M. [G] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1992,69 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 24/06/2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts au taux légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, à savoir 596,87 euros, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, y compris les frais du commandement de payer ;Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Rappeler que la présente ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat ;L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 07 juillet 2025.

À l’audience du 25 septembre 2025, MOSELIS, représenté, actualise sa créance à la somme de 2.830,50 euros arrêtée au 24 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus. Elle indique acquiescer à la demande de délais de paiement sur une période de 20 mois, tel que sollicité.

M. [G] [H], comparant, indique souhaiter rester dans le logement. Il a indiqué pouvoir payer en 20 fois. Il a indiqué ne pas souhaiter de délais plus importants. Il a indiqué travailler, ainsi que son épouse.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 07 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CAF a été saisie de la situation d’impayés plusieurs mois avant l’assignation en résiliation du bail.

En conséquence, la demande de MOSELIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

*

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 février 2023, du commandement de payer délivré le 19 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2025, que MOSELIS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 avril 2024. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 19 juin 2024 à 24 heures ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 février 2023 à compter du 20 juin 2024 .

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [G] [H] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que M. [G] [H] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

MOSELIS acquiesce à la demande de délais.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [G] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [G] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [G] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 juin 2024, M. [G] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [G] [H] à son paiement à compter du 20 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [G] [H] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner M. [G] [H] à payer à MOSELIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de MOSELIS, Office Public de l’Habitat du département de la Moselle exploitant sous la forme d’un Etablissement Public Industriel et Commercial, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 février 2023 entre MOSELIS d’une part, et M. [G] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 20 juin 2024 ,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à MOSELIS la somme de 2830,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 24 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [G] [H] à compter du 20 juin 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 596,87 euros à la date de l’assignation ;

AUTORISE l’EPIC MOSELIS à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, et à procéder à la régularisation des charges ;

ACCORDE un délai à M. [G] [H] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [G] [H] à s’acquitter de la dette en 20 mensualités, en procédant à 19 versements de 142 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [G] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à MOSELIS, outre la dette précitée, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à MOSELIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 avril 2024, soit 70,08 euros ;

DEBOUTE l’EPIC MOSELIS de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi jugé et prononcé le 27 NOVEMBRE 2025 par Madame Laure FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE