TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00452 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YP7

MINUTE N°2026/ 34

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 20 Janvier 2026

[F] [V]

c/

[G] [X]

Copie délivrée à

Monsieur [G] [X]

expertises (2)

Maître [E] [P]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [V]

né le 25 Mai 1981 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représenté par Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Présidente : Héloïse HEBLES, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 18 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 22 avril 2013, à effet au 1er mai 2013, M. [F] [V] a donné à bail à M. [G] [X] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer initial mensuel de 330,00 €, outre 30,00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [V], selon acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024 a fait signifier à M. [G] [X] à un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 12.960,00 € correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés pour la période de mars 2021 à mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [F] [V] a assigné M. [G] [X] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de M. [G] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique ;

*condamner à titre provisionnel M. [G] [X] au paiement de la somme de 12.960,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés de juillet 2022 à juillet 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 360,00 €, au paiement de la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle notamment que le locataire est célibataire et retraité, percevant uniquement l’ASPA, et n’est plus allocataire de la CAF depuis plusieurs années. L’intéressé a demandé l’intervention de la mairie en raison de l’état du logement ce qui a conduit à une déclaration d’indécence. Il est précisé que le versement de l’allocation logement a été suspendue par la CAF car le propriétaire ne répondait pas aux sollicitations. Par la suite une ASLL médiation mise en place en 2022 n’a pu aboutir car le locataire ne répondait plus aux sollicitations. Il a néanmoins répondu dernièrement à la convocation du service social dans le cadre de la procédure d’expulsion. Il est relevé que son discours est confus et qu’il explique être fatigué.

A l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, M. [F] [V], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, s’en référant à l’assignation, et actualise la dette due à la somme de 14.400,00 €. Il s’oppose à la demande reconventionnelle d’expertise présentée par le défendeur et demande, à titre subsidiaire, la consignation des loyers dus et à venir par le locataire dans l’attente du rapport le cas échéant.

M. [G] [X], comparant en personne, s’oppose aux demandes adverses et sollicite une expertise arguant de plusieurs désagréments au sein de son logement depuis 2021 après un constat d’indécence. Il explique être tombé malade et ne pas reconnaître le montant de la dette demandée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, M. [G] [X] oppose des contestations concernant le caractère indécent de son logement et l’arriéré des loyers et charges, dont il convient d’évaluer le caractère sérieux.

sur le constat de la résiliation du bail pour non paiement des loyers :

Il convient de rappeler à ce titre que les dispositions d’ordre public de l’article 1719 du Code civil font obligation au bailleur « de par la nature du contrat, et sans qu’il y soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Lorsque les locaux loués à usage d’ habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut ainsi se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant. L’article suivant ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

De plus, aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le texte poursuit en précisant que les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage d’habitation principale. Ce même article précise encore les obligations du bailleur :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Il appartient au locataire qui l’invoque de rapporter la preuve du caractère indécent du logement et de la faute de son bailleur dans la délivrance d’un logement décent pour que cette situation puisse éventuellement constituer une contestation sérieuse de nature à empêcher l’application de la clause résolutoire.

En l’espèce, pour justifier le non paiement de ses loyers le défendeur fait état de désordres affectant son logement ayant conduit à un constat d’indécence établi par les services de la mairie. Il explique notamment que les réparations nécessaires n’ont jamais été faites et que la chaudière ne fonctionne pas.

Il verse au débat contradictoire les pièces suivantes :

un écrit commentant les 21 photographies remises, numérotées de 1 à 6, montrant le chauffe-eau qu’il décrit comme défectueux (1), des fenêtres décrites comme présentant un défaut d’étanchéité (2), des radiateurs qui ne seraient pas fonctionnels (3), du compteur électrique qualifié d’hors norme (4), de branchements électriques qui seraient défaillants (5), et des sanitaires en mauvais état présentant selon lui des fuites (6),un diagnostic-constat Décence de la ville de [Localité 8] en date du 17 février 2021 relevant des désordres au niveau des équipements électriques et du chauffage, et de l’humidité et l’aération, et qualifiant le logement de non décent,un courrier en date du 4 mars 2021 du service d’Hygiène et Environnement de la Ville adressé au bailleur l’informant du diagnostic précité et de l’information transmise à la CAF qui aura pour conséquence la mise en conservation de l’allocation logement sur une période maximale de dix-huit mois jusqu’à la mise en conformité dûment constaté du logement.Un certificat du Docteur [H] [O], psychiatre à [Localité 8], certifiant donner ses soins très régulièrement à M. [G] [X] « et ce depuis de nombreuses années », établi le 13 mai, l’année n’étant pas précisée.

Le requérant ne fait aucune observation ni commentaire sur ces allégations, se bornant à maintenir l’ensemble de ses demandes.

Par ailleurs, l’article L843-1 du code la construction et de l’habitation dispose que « lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail ».

En l’espèce, s’agissant de l’arriéré des loyers et charges impayés, il apparaît que le décompte actualisé produit par le bailleur met au débit du locataire l’intégralité du montant du loyer de juillet 2022 à novembre 2025, alors qu’il ressort du courrier susvisé en date du 4 mars 2021 produit par le défendeur que son aide personnalisée au logement allait être suspendue pendant une durée de 18 mois, sans préciser à compter de quelle date. Or, il soutient aujourd’hui que la situation constatée en 2021 n’a pas évolué.

Par suite, et faute de tout argument contraire développé en réponse, il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent l’existence d’une contestation sérieuse relative aux demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement des loyers et charges échus. Dès lors, à défaut de constat de la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, l’existence d’un trouble illicite lié à l’occupation illégale du bien ne saurait d’avantage être constatée.

La saisine du juge des référés ne saurait donc prospérer sur ce fondement, tant en ce qui concerne la résiliation du bail que les demandes subséquentes quant à l’expulsion du locataire et la fixation d’une indemnité d’occupation, ainsi que celle relative à la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré des loyers et charges.

En conséquence, étant rappelé que le juge des référés demeure juge de l’évidence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de M. [F] [V] relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à la condamnation provisionnelle du locataire au paiement de l’arriéré des loyers et charges.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

L’article suivant précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 232 du même code indique que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. L’article 263 dispose quant à lui que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec, soit la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, au soutien de sa demande d’expertise judiciaire, M. [G] [X] argue de désordres affectant son logement concernant notamment les équipements électriques, le système de chauffage, ou encore l’humidité et l’aération, ces allégations étant corroborées par le diagnostic de non-décence du logement versé au débat, établi par la ville de [Localité 8] en date du 17 février 2021, ainsi que des photographies.

Le demandeur conteste quant à lui cette prétention, sans toutefois n’émettre aucune observation.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de M. [G] [X] et la mesure d’expertise sera donc ordonnée, dans les conditions et selon la mission prévue au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande subsidiaire du bailleur aux fins d’ordonner la consignation des loyers

En application des dispositions des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 relatifs au logement décent, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, le bailleur soutient cette demande à titre subsidiaire, dans le cas où une expertise judiciaire du logement serait ordonnée.

Or, dans la mesure où le défendeur a présenté des contestations sérieuses relatives au montant du loyer dû, la question de la consignation des loyers, laquelle ne saurait être traitée sans statuer sur le montant du loyer, ne peut relever en l’espèce de la compétence du juge des référés qui demeure uniquement juge de l’évidence.

Le requérant sera donc débouté à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance mixte et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes principales de M. [F] [V] à l’encontre de M. [G] [X] ;

ORDONNONS une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [S] [N], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de Montpellier, demeurant [Adresse 6], Tél : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 11]  ;

DONNONS à l’expert la mission suivante :

Convoquer les parties,Se rendre sur les lieux situés sis [Adresse 3] à [Localité 10] les désordres affectant le bien loué,En déterminer les causes,Dire si le logement est insalubre,Décrire et chiffrer l’intégralité des travaux à intervenir pour y remédier,Déterminer et évaluer le trouble de jouissance ainsi subi et tous préjudices subis par M. [G] [X] et en chiffrer le montant,Provoquer les observations des parties,Faire toutes remarques utiles à la résolution du présent litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra, en cas de besoin, avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

FIXONS à cinq cents euros (500,00 €) le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée au greffe du Tribunal judiciaire de BEZIERS par M. [G] [X], par chèque libellé à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire, adressé avec les références du dossier (n° RG 25-452) dans le délai d’un mois à compter de la présente décision, soit avant le 21 février 2026.

RAPPELONS que, faute de consignation dans ce délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile,

DISONS que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, adresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de BEZIERS, service des référés, dans les trois mois de sa saisine, sauf prorogation à solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile,mais qu’il pourra solliciter une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance prise sur simple requête ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des Expertise ;

DISONS que les opérations d’expertise à intervenir seront opposables M. [F] [V] ;

DEBOUTONS M. [F] [V] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur M. [F] [V] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,