TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

N° RG 24/00683 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPDT

JUGEMENT

Du : 06 Mars 2025

[C] [O] [P], [K] [T] [N] [L] épouse [P], S.A. SEYNA

C/

[R] [M] [J]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LACOME D’ESTALENX

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [J]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 06 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [O] [P]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, substituée par M^e Isabelle JANISZEK, avocats au barreau de PARIS

Madame [K] [T] [N] [L] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, substituée par M^e Isabelle JANISZEK, avocats au barreau de PARIS

S.A. SEYNA

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, substituée par M^e Isabelle JANISZEK, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [M] [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant

A l’audience du 19 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 8 mai 2021, Monsieur [C] [P] et Madame [K] [L] épouse [P] ont donné à bail à Monsieur [R] [M] [J], pour une durée de 3 ans tacitement renouvelable à compter du 12 mai 2021, un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 681,16 euros, outre 10 euros de provisions pour charges.

Par acte de cautionnement en date du 12 mai 2021, la société SEYNA s’est portée caution solidaire du paiement des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation dus par le locataire aux bailleurs.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

La société SEYNA a réglé à Monsieur et Madame [P], à plusieurs reprises, le montant des sommes dues par Monsieur [R] [M] [J] et émis des quittances subrogatives, pour un montant total de 3 627,20 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 octobre 2024, Monsieur et Madame [P] et la société SEYNA, subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur des sommes versées par elle au titre du cautionnement, ont assigné Monsieur [R] [M] [J] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [R] [M] [J] à compter du 25 mai 2024,A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [R] [M] [J],En tout état de cause,

condamner Monsieur [R] [M] [J] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [C] [P] et Madame [K] [L] épouse [P] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis l’expulsion de Monsieur [R] [M] [J] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [R] [M] [J] à payer la somme de 2 965,35 euros au titre des loyers et charges dus au terme de septembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, à la société SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [C] [P] et Madame [K] [L] épouse [P] à hauteur de ce montant,condamner Monsieur [R] [M] [J] à payer à Monsieur [C] [P] et Madame [K] [L] épouse [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,condamner Monsieur [R] [M] [J] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 mars 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2024.

Monsieur [C] [P], Madame [K] [L] épouse [P] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent l’ensemble de leurs demandes telles qu’exposées dans l’assignation. Ils actualisent leurs demandes car la dette s’élève désormais à la somme totale de 4271,85 euros, terme de décembre 2024 inclus. Ils sollicitent la condamnation du défendeur au paiement des sommes suivantes :

3 627,20 euros à la société SEYNA, en sa qualité de caution subrogée dans les droits des bailleurs,644,65 euros directement à Monsieur et Madame [P], en leur qualité de bailleurs.

Bien que régulièrement cité à étude d’huissier, Monsieur [R] [M] [J] n’était ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [M] [J] assigné à l’étude du commissaire de justice ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

1- Sur la subrogation de la société SEYNA dans les droits des bailleurs

Il résulte de l’article 2288 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu.

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais. Néanmoins suivant l’article 2311 du code civil, la caution n’a de recours que si elle avait dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi un recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 1er décembre 2024, du détail de la créance et des quittances subrogatives des 8 février 2024, 29 mars 2024, 6 juin 2024, 22 juillet 2024, 21 août 2024 et 26 septembre 2024 que la société SEYNA a versé à Monsieur et Madame [P] la somme de 3 627,20 euros au titre des impayés locatifs de Monsieur [R] [M] [J].

En outre, par acte du 8 février 2024, Monsieur et Madame [P] ont donné mandat à la société GARANTME de mener, en leur nom, la procédure devant le tribunal judiciaire compétent aux fins de solliciter la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [R] [M] [J], compte-tenu de la dette locative présentée par ce dernier.

Par acte du 27 mai 2024, le représentant légal de la société SEYNA atteste avoir conclu avec la société GARANTME, en date des 17 décembre 2019 et 14 juin 2021, deux conventions de délégation de gestion d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, ayant pour objet de fixer les conditions et modalités de la distribution de la gestion en ce qui concerne notamment le recouvrement des loyers impayés, en incluant la procédure d’expulsion.

Ainsi, en application de l’article 2309 du code civil, la société SEYNA est subrogée, à hauteur des sommes versées, dans tous les droits de Monsieur et Madame [P] à l’encontre de Monsieur [R] [M] [J] et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Ainsi, c’est à bon droit que la société SEYNA a initié la présente instance aux côtés des bailleurs, aux fins de solliciter, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail, et, en tout état de cause, la condamnation de Monsieur [R] [M] [J] à lui payer les loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

2- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 3 octobre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

3- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera observé à cet égard que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation et le fait notamment que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties permettent l’actualisation de leur créance par les demandeurs à l’audience, malgré la non-comparution du défendeur.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du décompte des sommes dues, que Monsieur [R] [M] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges depuis le mois de janvier 2024.

Il ressort du décompte et des quittances subrogatives produites aux débats que la dette locative s’élève à la somme de 4 271,85 euros, arrêtée au 1er décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [M] [J] à payer :

la somme de 3 627,20 euros à la société SEYNA, en sa qualité de caution subrogée dans les droits des bailleurs.la somme de 644,65 euros directement à Monsieur et Madame [P], en leur qualité de bailleurs, la caution ne les ayant pas encore indemnisés pour ces impayés locatifs.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2965,35 euros, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

4- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la validité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 mai 2021 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [R] [M] [J] le 25 mars 2024 pour un montant de 1 414,21 euros, en principal.

Ce commandement de payer, qui comporte l’ensemble des mentions requises, n’est donc pas entaché de nullité.

Le locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur et Madame [P] et de la société SEYNA, à la date du 25 mai 2024.

5 – Sur l’expulsion

Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [M] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

6 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 25 mai 2024, l’occupation du logement cause un préjudice aux bailleurs qui ne peuvent disposer de leur bien à leur gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [R] [M] [J] à payer cette indemnité d’occupation à compter du 26 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à Monsieur et Madame [P].

7- Sur les autres demandes

Monsieur [R] [M] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEYNA les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [R] [M] [J] à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 8 mai 2021 entre Monsieur [C] [P] et Madame [K] [L] épouse [P], d’une part, et Monsieur [R] [M] [J], d’autre part, concernant les locaux sis [Adresse 2], à la date du 25 mai 2024,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] [J] à payer à la société SEYNA, subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur des sommes versées par elle au titre du cautionnement, la somme de 3 627,20 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 2965,35 euros, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] [J] à payer à Monsieur [C] [P] et Madame [K] [L] épouse [P] la somme de 644,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 2], il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [M] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] [J] à payer à Monsieur [C] [P] et Madame [K] [L] épouse [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 26 mai 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] [J] à payer à la société SEYNA la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT