AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

N° RG 25/00051 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LD7O

Minute TJ n° 403/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B410

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [K] [Z]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DEBATS : Anne-Marie KERBER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 03 avril 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Nastassia WAGNER par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Madame [K] [Z] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 juin 2018, l’EPIC MOSELIS a loué à Madame [K] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]. Selon avenant en date du 11 septembre 2018, Madame [K] [Z] a pris en location un garage sis à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 41,01 €.

Madame [K] [Z] a notifié au bailleur son congé pour le contrat de bail relatif au logement par courrier recommandé réceptionné le 6 août 2021, l’état des lieux de sortie étant réalisé contradictoirement le 15 septembre 2021.

Par courrier recommandé daté du 22 novembre 2024, non distribué à Madame [Z], l’EPIC MOSELIS l’a mise en demeure d’avoir à régler l’arriéré locatif relatif au garage, à hauteur de 1753,25 € augmentée des frais, soit 1933,25 € sous huit jours.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 janvier 2025, MOSELIS a fait assigner Madame [K] [Z] devant le tribunal judiciaire de METZ et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal, constater la résiliation de plein droit du contrat de bail du garage et ordonner l’expulsion de Madame [K] [Z] sous astreinte de 5 € par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du garage et ordonner son expulsion sous astreinte de 5 € par jour de retard à compter du commandement de quitter les lieux,

En tout état de cause, condamner Madame [K] [Z] au paiement de la somme de 1753,25 € au titre de l’arriéré locatif au 21 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire outre les mensualités postérieures jusqu’à la décision à intervenir,

Condamner Madame [K] [Z] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité,

Autoriser le demandeur à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Madame [K] [Z] au paiement d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par le demandeur,

Condamner la locataire à payer la somme de 960,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience, l’EPIC MOSELIS, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Citée par acte délivré à dépôt à l’étude, Madame [K] [Z] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, MOSELIS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il résulte de ces éléments qu’après avoir rendu les clés de son logement, Madame [Z] a conservé le garage et qu’elle a versé quelques échéances entre le mois de septembre 2021 et le mois de février 2023, de sorte qu’elle avait nécessairement conscience que le bail relatif à ce garage n’était pas résilié.

Il ressort des pièces fournies qu’au 21 novembre 2024, la dette locative de Madame [K] [Z] s’élève à la somme de 1 753,25 € au titre des loyers et charges impayés concernant le garage, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

A défaut de preuve de la réception du courrier de mise en demeure par Madame [Z], cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail du 6 juin 2018 unissant les parties, et auquel renvoi l’avenant relatif au garage en date du 11 septembre 2018, stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

S’il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun commandement de payer n’a été signifié à Madame [Z], la mise en demeure du 22 novembre 2024 ne saurait y être assimilée et il sera rappelé qu’il n’est pas établi que Madame [Z] en ait eu connaissance.

En conséquence, le bailleur ne saurait se prévaloir d’une acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

La stipulation d’une clause résolutoire de plein droit ne fait pas obstacle à ce que l’un des co-contractants puisse demander la résolution judiciaire du contrat, en application de l’article 1227 du code civil, en cas d’inexécution par le débiteur de ses obligations.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit, le juge ne prononçant la résolution du contrat qu’après s’être assuré de la réalité du manquement évoqué et uniquement si la gravité dudit manquement justifie une telle résolution.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du décompte de la créance, que Madame [K] [Z] n’a pas respecté ses engagements contractuels en ne payant pas régulièrement le loyer.

Le manquement continu et renouvelé de la locataire à satisfaire son obligation de paiement régulier des échéances, revêt une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat de bail relatif au garage.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre Madame [Z] et l’EPIC MOSELIS, d’autre part, le 11 septembre 2018.

L’expulsion de Madame [K] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [K] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [K] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Aucun élément du dossier ne permet de dire que Madame [Z] a résisté de façon abusive à ses obligations et il n’est justifié d’aucune mise en demeure qui serait effectivement parvenue à la locataire ni d’aucun échange entre les parties antérieurement à la présente instance.

En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC MOSELIS et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [K] [Z] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 250,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉCLARE irrecevable la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2018 entre l’EPIC MOSELIS, d’une part, et Madame [K] [Z], d’autre part, concernant le garage situé au [Adresse 4] ;

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 11 septembre 2018 entre l’EPIC MOSELIS, d’une part, et Madame [K] [Z], d’autre part, concernant le garage situé au [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, MOSELIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à verser à l’EPIC MOSELIS la somme de 1 753,25 € (décompte arrêté au 21 novembre 2024, mois d’octobre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à verser à l’EPIC MOSELIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à verser à l’EPIC MOSELIS une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] aux dépens ;

DÉBOUTE MOSELIS du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,