Tribunal Judiciaire de Metz, Chambre 1 cabinet 2, 24 avril 2025, n° 22/01994

TJ Metz 24 avril 2025

Arguments

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Accepté
Irrégularité de la convocation
La cour a constaté que la convocation à l'assemblée générale était irrégulière, car elle n'avait pas été adressée individuellement aux propriétaires indivis, entraînant l'annulation de l'assemblée.
Accepté
Effet rétroactif de l'annulation
La cour a jugé que l'annulation de l'assemblée générale du 9 septembre 2021 a un effet rétroactif, rendant également irrégulières les convocations des assemblées générales suivantes.
Rejeté
Responsabilité du syndicat pour les fautes de l'administrateur provisoire
La cour a estimé que le syndicat des copropriétaires n'était pas responsable des fautes de l'administrateur provisoire, qui avait été désigné par le tribunal, et que les demandeurs n'avaient pas prouvé le préjudice subi.
Accepté
Dépens et frais de procédure
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et a accordé une somme au titre de l'article 700, en raison de sa position perdante dans le litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch. 1 cab. 2, 24 avr. 2025, n° 22/01994
Numéro(s) :	22/01994
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine GURYSophie CLANCHET
Cabinet(s) :	MICHEL WALTER ET CHRISTINE GURY
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ] à [ Localité 2 ]

Texte intégral

Minute n°2025/317

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/01994

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JVM4

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [R]

né le 23 Octobre 1953 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [Y]

née le 26 Octobre 1952 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Christine GURY de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B109

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B303

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 19 février 2025 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] sont propriétaires indivis, chacun pour moitié, des lots n° 3, 4, 6 et 9 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], divisé en copropriété d’étages.

Par ordonnance de référé en date du 22 octobre 2019, il a été fait droit à la demande des consorts [R]-[Y] de désignation d’un administrateur provisoire, Me [C] [S] a ainsi été désigné en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Contestant la régularité de l’assemblée générale du 9 septembre 2021 et subséquemment celle des assemblées générales des 30 octobre 2021 et 29 juin 2022, les consorts [R]-[Y] ont introduit la présente procédure aux fins d’annulation de ces assemblées générales.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 31 août 2022 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 1er septembre 2022, Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] ont constitué avocat et assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à METZ (57070), pris en la personne de son syndic, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z], devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z], a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 18 octobre 2022. Suite au dépôt de son mandat par son précédent conseil et à la désignation de la SAS IMMOBILIERE [G] [Z] comme administrateur provisoire, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son administrateur provisoire s’est constitué à nouveau par acte notifié par RPVA le 3 décembre 2024.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 22 février 2024, Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] demandent au tribunal au visa des articles 10-1, 11, 42 et 64 de la Loi du 10 Juillet 1965, de l’article 23 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965, de l’article 13 alinéa 1er du Décret du 17 mars 1967, de l’article 9-1 du Décret du 27 juin 2019 et de l’article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965, de :

— Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y],

— Constater que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] ne conteste pas l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale du 9 septembre 2021 donc la nullité de cette assemblée générale du 9 septembre 2021 et des assemblées subséquentes,

— Annuler l’assemblée générale du 9 septembre 2021 et en conséquence, annuler toutes les résolutions prises lors de lors de cette assemblée générale,

— Annuler l’assemblée générale extraordinaire du 30 octobre 2021 et en conséquence, annuler toutes les résolutions prises lors de lors de cette assemblée générale extraordinaire,

— Annuler l’assemblée générale du 29 juin 2022 et en conséquence, annuler toutes les résolutions prises lors de lors de cette assemblée générale,

— Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire faite par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7],

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] de sa demande de désignation d’un administrateur provisoire,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] de sa demande désignation de la société IMMOBILIERE [G] [Z] comme administrateur provisoire,

Pour le surplus,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Constater qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dans les conditions décrites par l’article 514-1 du Code de procédure civile puisque l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

— Rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] seront dispensés de toute participation aux condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7].

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] font valoir :

— qu’étant propriétaires indivis, il doit leur être appliquer le régime de notification et de convocation prévu en matière d’indivision ; qu’ainsi, en application de l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de mandataire commun, tant les convocations que les notifications prévues en matière de copropriété doivent être adressées à chacun des indivisaires ; qu’en l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 9 septembre 2021 (comptes 2018, prévisionnel 2020, devis toiture et désignation d’un nouveau syndic) a été envoyée le 15 juillet 2021 par lettre recommandée avec accusé de réception à l’INDIVISION [R] / [Y] ; que de même, la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2021, à laquelle les demandeurs n’ont pas assisté, a été faite par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à nouveau à l’INDIVISION [N] [X] / [Y] ; qu’ainsi, cette assemblée générale doit être annulée ;

— s’agissant des assemblées générales du 30 octobre 2021 et du 29 juin 2022, qu’il résulte de l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale du 9 septembre 2021 ayant désigné la Société IMMOBILIERE [G] [Z] en qualité de syndic, que les convocations aux assemblées générales ultérieures par ce syndic, sans qualité, sont irrégulières et que les assemblées doivent être annulées ; que ces assemblées générales sont en outre affectées d’irrégularités ;

— sur leur demande de dommages et intérêts, que depuis des années ils doivent batailler avec les syndics pour que leurs droits élémentaires de copropriétaires soient respectés ; qu’ainsi, les multiples demandes faites, le travail de constitution des dossiers et les soucis auxquels ils sont confrontés lors des AG ainsi qu’au quotidien justifient leur demande d’indemnisation.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 12 décembre 2024, qui sont ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à METZ (57070), pris en la personne de son administrateur provisoire, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z], demande au tribunal de :

— Donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] qu’il ne conteste pas l’irrégularité de convocation à l’assemblée générale du 9 septembre 2021 ;

— Statuer ce que de droit sur les demandes d’annulation des assemblées générales des 9 septembre 2021, 30 octobre 2021 et 29 juin 2022 ;

— Débouter Monsieur [C] [N] [X] et Madame [D] [Y] de leur demande de dommages et intérêts ;

— Débouter Monsieur [C] [N] [X] et Madame [D] [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du CPC ;

— Débouter Monsieur [C] [N] [X] et Madame [D] [Y] de leur demande visant à l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Statuer ce que de droit quant aux frais et dépens.

En défense, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z], réplique :

— que la nullité de l’assemblée générale du 9 septembre 2021 n’est pas contestée compte tenu de l’erreur de convocation commise par l’administrateur provisoire ; que l’annulation des assemblées générales subséquentes en ce qu’elles ont été convoquées par un syndic non désigné n’est pas non plus contestée ;

— que cette situation va laisser la copropriété sans syndic, raison pour laquelle il avait été sollicité la désignation de la société immobilière [G] [Z] comme administrateur provisoire, demande qui n’est toutefois pas maintenue ;

— qu’en revanche, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de dommages et intérêts présentée par les consorts [R]-[Y] en ce qu’il n’est pas responsable des erreurs juridiques commises par l’administrateur provisoire qui a été désigné à leur propre demande ; que le syndicat des copropriétaires subit depuis des années les contestations systématiques formées par les demandeurs, la multiplication des procédures pesant sur la copropriété.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera souligné qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les trois prétentions suivantes des demandeurs :

« -Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire faite par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7],

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] de sa demande de désignation d’un administrateur provisoire,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] de sa demande désignation de la société IMMOBILIERE [G] [Z] comme administrateur provisoire ».

En effet, aucune demande en ce sens n’est maintenue par le défendeur dans ses dernières conclusions.

1°) SUR LA NULLITE DES ASSEMBLEES GENERALES DU 9 SEPTEMBRE 2021, DU 30 OCTOBRE 2021 ET DU 29 JUIN 2022

Selon l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic ».

A défaut, de mandataire commun, tant les convocations que les notifications prévues en matière de copropriété par la loi du 10 juillet 1965 doivent être adressées à chacun des indivisaires.

En l’espèce, il est établi et non contesté que les demandeurs sont propriétaires en indivision et qu’ils n’ont pas été convoqués individuellement à l’assemblée générale du 9 septembre 2021, un seul courrier de convocation ayant été adressé à l’indivision.

En conséquence, cette convocation étant irrégulière, il y a lieu d’annuler l’assemblée générale du 9 septembre 2021 du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] en toutes ses résolutions.

Par ailleurs, les assemblées générales subséquentes du 30 octobre 2021 et du 29 juin 2022 ayant été convoquées par le syndic désigné lors de cette assemblée générale du 9 septembre 2021 qui est annulée, il apparaît que du fait de l’effet rétroactif de cette annulation, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z], n’avait pas qualité pour procéder à ces convocations.

En conséquence, les assemblées générales du 30 octobre 2021 et du 29 juin 2022 du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] seront aussi annulées en toutes leurs résolutions.

2°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS FORMEE PAR LES DEMANDEURS

En application de l’article 1242 du code civil, « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. ».

En application de cet article, un syndicat de copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée pour des fautes commises par le syndic qu’il a désigné et dont il doit en conséquence répondre. En revanche, il ne peut être tenu des fautes commises par un administrateur provisoire qu’il n’a pas lui-même nommé mais qui a été nommé par le Tribunal.

Par ailleurs, les demandeurs ne justifient nullement en quoi la faute de l’administrateur provisoire, à savoir d’envoyer un seul courrier à l’indivision, plutôt qu’un à chacun, alors même qu’ils sont mariés et vivent ensemble, leur aurait causé un préjudice.

Si cette erreur de convocation justifie l’annulation des assemblées générales litigieuses, elles ne justifient en revanche pas l’allocation de dommages et intérêts.

En conséquence, Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z] sera condamné à régler à Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu des circonstances du litige, le syndicat des copropriétaires n’étant pas responsable des fautes commises par son administrateur provisoire, il serait inéquitable de dispenser Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y], en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation aux frais de procédure, dont la charge doit être répartie entre tous les copropriétaires, y compris les demandeurs.

En conséquence, ces derniers seront déboutés de leur demande de dispense et l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera écartée.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 1er septembre 2022.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE les assemblées générales du 9 septembre 2021, du 30 octobre 2021 et du 29 juin 2022 du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] en toutes leurs résolutions ;

DEBOUTE Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z] ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z], aux dépens ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SAS IMMOBILIERE [G] [Z] à régler à Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE Monsieur [C] [R] et Madame [D] [Y] de leur demande de dispense de toute participation aux frais de procédure, dont la charge sera en conséquence répartie entre tous les copropriétaires, y compris les demandeurs ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président