Minute n° 25/886

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 2025/00488

N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGCF

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Madame [A] [S] [O] [H], née le 01 Octobre 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [D] [L], née le 10 Mai 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] (LUXEMBOURG)

Madame [B] [N] [L], née le 15 Décembre 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6] (ALLEMAGNE)

représentée par Maître Jean-Marie HEMZELLEC de la SCP HEMZELLEC DAVIDSON, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B203

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [R] [U] [I], né le 17 Décembre 1996 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

défaillant

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Véronique APFFEL, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition de l’avocat des parties demanderesses

Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 18 septembre 2025 de l’avocat des parties demanderesses

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Madame [A] [H], Madame [V] [L] et Madame [B] [L] ont conclu le 9 octobre 2022 un compromis de vente avec Monsieur [K] [I] portant sur un ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 7], pour un montant de 310.000 euros. Le compromis prévoyait que la vente devait être réitérée par acte authentique avant le 15 janvier 2023.

Le 8 avril 2024, Madame [A] [H] a, par l’intermédiaire de son assureur de protection juridique PACIFICA, adressé à Monsieur [K] [I] un courrier aux fins de règlement de la somme de 31.000 € en application de la clause pénale figurant au compromis de vente pour non réitération de l’acte de vente dans le délai imparti.

Par courrier du 30 avril 2024, PACIFICA a enjoint Monsieur [K] [I] de s’exécuter avant le 22 mai 2024 sous peine d’engager des poursuites judiciaires.

C’est dans ces conditions que Madame [A] [H], Madame [V] [L] et Madame [B] [L] ont entendu saisir le tribunal judiciaire.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 février 2025, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 28 février 2025, Madame [A] [H], Madame [V] [L] et Madame [B] [L] ont constitué avocat et assigné Monsieur [K] [I] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [K] [I] n’a pas constitué avocat. Un premier acte de commissaire de justice lui a été signifié à étude le 25 février 2025, mais il a été annulé et remplacé par un second acte signifié le 6 mars 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses). La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leur assignation, valant conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, Madame [A] [H], Madame [V] [L] et Madame [B] [L] demandent au tribunal au visa notamment des articles 1103 et 1231-5 du code civil, de :

— Juger la demande de Madame [A] [S] [O] [H] veuve [L], Madame [V] [D] [L] épouse [X] et Madame [B] [N] [L] recevable et bien fondée ;

En conséquence :

— Condamner Monsieur [K] [R] [U] [I] à payer à Madame [A] [S] [O] [H] veuve [L], Madame [V] [D] [L] épouse [X] et Madame [B] [N] [L] la somme de 31 000 € correspondant au montant prévu dans la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 9 octobre 2022 ;

— Condamner Monsieur [K] [R] [U] [I] à payer à Madame [A] [S] [O] [H] veuve [L], Madame [V] [D] [L] épouse [X] et Madame [B] [N] [L] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Madame [A] [H], Madame [V] [L] et Madame [B] [L] fondent leur demande de paiement de la clause pénale du compromis de vente sur les articles 1103 et 1231-5 du code civil. Elles indiquent que le compromis de vente conclu le 9 octobre 2022 comprend en sa page 13 une clause pénale prévoyant en cas de refus de signature de l’acte authentique dans les délais impartis la possibilité pour la partie non défaillante de demander à la partie défaillante le paiement d’une indemnité forfaitaire égale à 10 % du prix de la vente, soit 31.000 euros. Elles relèvent le fait que Monsieur [K] [I] a refusé de signer l’acte authentique, arguant ne pas disposer des fonds nécessaires pour acquérir le bien en dépit de son engagement contractuel et alors même qu’il avait déclaré en financer intégralement l’acquisition au moyen de ses fonds personnels et sans recourir à un prêt. Elles indiquent que ce désistement leur a causé un préjudice financier, compte tenu du blocage de la vente qui en a résulté pendant plusieurs mois. Elles ajoutent que les deux correspondances qu’elles ont adressées à Monsieur [K] [I] afin d’opérer un règlement amiable du différend sont restées sans réponse. Elles soutiennent qu’en de telles circonstances, la convention permet au vendeur de prendre acte du refus de l’acquéreur et d’invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire, et qu’elles sont par conséquent fondées à solliciter la condamnation de Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 31.000 euros correspondant au montant prévu par la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 9 octobre 2022.

Les parties sollicitent, également, une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L.313-42 du code de la consommation prévoit que lorsqu’un acte ayant notamment pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation au sens des articles L. 313-40 et L. 313-1 du code de la consommation indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra se prévaloir des dispositions de l’article L.313-41 du code de la consommation relatives à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier.

L’article 1217 du code civil prévoit par ailleurs à son premier alinéa qu’en cas de non-exécution ou mauvaise exécution d’un contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, les différentes sanctions pouvant être cumulées lorsqu’elles ne sont pas incompatibles et l’allocation de dommages et intérêts pouvant être demandée en tout hypothèse.

L’article 1231-5 de ce code ajoute que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Enfin, le dernier alinéa de l’article 1231-5 du code civil précise que sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est toutefois loisible aux parties de stipuler que, par exception, la seule échéance du terme de l’obligation mettra la partie défaillante en demeure, la dispense de mise en demeure pouvant ainsi s’induire de l’acte constitutif de l’obligation.

En l’espèce, le compromis de vente conclu le 9 octobre 2022 prévoit que « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date du [15/01/2023], (…) la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de trente et un mille euros (31000 €) ».

Ainsi, la clause pénale prévue au compromis de vente s’applique à la seule condition qu’une partie refuse de signer l’acte authentique à la date du 15 janvier 2023, sans mise en demeure préalable.

Il incombe dès lors à la partie qui sollicite l’application de la clause pénale d’apporter la preuve du refus de son co-contractant de réitérer la vente.

Or, il s’évince des courriers en date des 8 et 30 avril 2024 adressés par l’assurance PACIFICA à Monsieur [K] [I], qu’en avril 2024, ce dernier n’avait toujours pas signé l’acte de vente, le premier courrier précisant que Monsieur [K] [I] ne s’est pas déplacé pour la réitération de l’acte devant notaire le 15 janvier 2023, ce qui constitue un refus de réitérer la vente, et qu’il ne disposait pas des fonds nécessaires pour acquérir le bien,

Il convient de préciser que le compromis de vente comporte en page 12 la mention manuscrite par Monsieur [K] [I] du fait qu’il entend effectuer l’acquisition du bien sans recourir à un prêt et renoncer à son droit de se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier prévue par le code de la consommation ; dès lors le fait qu’il ne soit pas parvenu à obtenir les fonds nécessaires n’est pas de nature à le délivrer de ses obligations contractuelles, ni à justifier son refus de réitérer la vente.

La clause pénale du compromis de vente prévoit le versement d’une indemnité forfaitaire égale à 10 % du prix de la vente, soit 31.000 euros, en cas de refus d’une partie de réitérer la vente. Il s’agit du pourcentage usuel retenu dans les compromis de vente pour la fixation d’une indemnité forfaitaire, de sorte qu’il n’y a lieu de modérer ou d’augmenter la pénalité prévue par les cocontractants.

Par conséquent, Monsieur [K] [I] sera condamné à payer la somme 31.000 euros à Madame [A] [H], Madame [V] [L] et Madame [B] [L] en application de la clause pénale du compromis de vente signé le 9 octobre 2022.

2°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile prévoit : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [K] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens ainsi qu’à régler à Madame [A] [H], Madame [V] [L] et Madame [B] [L] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 28 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à Madame [A] [H], Madame [V] [L] et Madame [B] [L] la somme de 31 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente signé par les parties le 9 octobre 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à régler à Madame [A] [H], Madame [V] [L] et Madame [B] [L] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025 par Madame Véronique APFFEL, Vice-Présidente, assistée de Madame Caroline LOMONT, Greffier.

Le Greffier Le Président