AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00168 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LIHX

Minute JCP n° 399/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [F] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [G] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 17 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs (+pièces)

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM VIVEST a donné à bail à Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] un appartement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 3], par contrat du 2 octobre 2023 et pour un loyer mensuel de 667,69 euros dont 30 euros de charges locatives, 57,16 euros de loyer pour le garage, 31,18 euros de loyer pour le jardin ou la terrasse et 8,44 euros d’accord collectif multiservices.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM VIVEST a fait signifier à Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juillet 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte d’huissier du 17 mars 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 26 septembre 2024 en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation solidaire de Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] au paiement, à titre provisionnel, de 5 089,86 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la condamnation solidaire de Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 650,21euros pour la maison et 61,09 euros pour le garage, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et l’indemnité étant révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié conformément à la convention de location initiale,

— la condamnation solidaire de Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] aux dépens et à lui verser 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 juillet 2025, la SA d’HLM VIVEST était représentée par Maître FEITZ, substituant Maître MORHANGE, avocat au barreau de Metz ; Monsieur [F] [Z] a comparu en personne; Madame [G] [H], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La SA d’HLM VIVEST, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait à 7 976,38 euros au 7 juillet 2025.

Monsieur [F] [Z] a indiqué que le loyer du mois de juin avait été réglé et a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser 222 euros par mois en sus du loyer et des charges courants.

Il a précisé qu’il percevait 1 000 euros par mois, que sa compagne percevait 1 600 euros par mois et qu’ils avaient deux enfants à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2025, délibéré ultérieurement prorogé au 2 octobre 2025.

Ayant été invitée à déposer une note en cours de délibéré, avant le 1er septembre 2025 sur la question de la production par les locataires d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs, la SA d’HLM VIVEST a déposé une note le 6 août 2025 indiquant que les locataires n’avaient pas fourni d’attestation d’assurance logement en cours de validité mais qu’elle n’avait pas formé de demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] n’ont, quant à eux, produit aucun nouveau justificatif.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM VIVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le bail conclu le 2 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.2- Clauses résolutoires) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2024, pour la somme en principal de 3 594,68 euros ; il était en outre sollicité de Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] la production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs, toutefois, dans sa note en délibéré déposée le 6 août 2025, la SA d’HLM VIVEST a rappelé qu’elle n’avait pas formé de demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

S’agissant de la demande de paiement de l’arriéré locatif, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (le contrat de bail comme le commandement de payer du 26 juillet 2024 impartissaient aux locataires un délai de 2 mois pour régulariser la situation d’impayés, et non pas six semaines ainsi que le prévoit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, de sorte que c’est ce délai, plus favorable aux locataires qui sera appliqué).

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2024 à minuit.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM VIVEST produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] restaient devoir la somme de 7 976,38 euros à la date du 7 juillet 2025.

Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette. Il seront donc solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM VIVEST la somme de 7 976,38 euros euros, à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers au 7 juillet 2025 (loyer dû au titre du mois de juillet 2025 non compris) , avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 594,68 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (26 juillet 2024), sur la somme de 1 495,18 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation (17 mars 2025) et sur la somme de 2 886,52 euros à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.. »

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [F] [Z] a sollicité à l’audience l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser 222 euros par mois en sus du loyer et des charges courants.

La SA d’HLM VIVEST a quant à elle maintenu l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H].

L’historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 35 versements de 222 euros et un 36ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l’audience par Monsieur [F] [Z], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demandes d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion de Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] et leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 711,30 euros par mois, conformément à la demande de la SA d’HLM VIVEST, ladite indemnité étant révisable comme l’était le loyer.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM VIVEST, Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 octobre 2023 entre la SA d’HLM VIVEST et Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 3] étaient réunies à la date du 26 septembre 2024 à minuit;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] à verser à la SA d’HLM VIVEST à titre provisionnel la somme de 7 976,38 euros euros, à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers au 7 juillet 2025 (loyer dû au titre du mois de juillet 2025 non compris), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 594,68 euros à compter du 26 juillet 2024, sur la somme de 1 495,18 euros à compter du 17 mars 2025 et sur la somme de 2886,52 euros à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 222 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM VIVEST puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] soient solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM VIVEST une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 711,30 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant révisable comme l’était le loyer ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [H] à verser à la SA d’HLM VIVEST une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 2 octobre 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,